开还是不开？等还是不等？2011年，许多开发商都为了这原本不该成为问题的问题，大伤脑筋。

    在客户稀缺、竞争惨烈的大背景下，有的楼盘先下手为强，开了再说。也有一些楼盘相当谨慎，一再推迟开盘日期，决策艰难。

    据不完全统计，今年下半年确定延期推盘的楼盘，至少有20多个，其中不乏一些深受市场关注的新盘。调控大背景下，开发商怎一个“纠结”了得。

    不少楼盘延期推出

    延期开盘已经不是少数开发商的行为。记者了解到，仅下沙就有3个楼盘延期开盘。

    位于江东大桥(钱江九桥)畔的侨福一品高尔夫，目前五星级酒店的桩基已经完成，住宅地下室也基本完工。按照这一施工进度，开发商马上就能拿到楼盘预售证，从而正式开盘销售。不过销售人员表示，开盘时间至少要等到10月份才能确定。说到项目本身，负责人更是三缄其口。他表示市场变化时，开发商肯定会根据市场行情对项目进行相应调整。很多东西都还没有最终敲定，都还有变化，这个时候对产品说得过多，对开盘时间说得过多，那就是对市场和购房者的不尊重。

    位于金沙湖板块的御观邸项目，此前曾向外界透露，项目有可能于8月份开盘。但是最近开发商却表示，很有可能今年就不开了，这当中自然有其原委。

    另一个楼盘的开发商是去年首次进入下沙的外来地产大鳄，这个项目原本的策略是拿地一年内快速销售，按照计划，楼盘将在不久后开盘。不过最近该楼盘开发商的对外宣传口径是：开盘节点未定。

    此外，城东新城某大盘，也让意向客户等得有点急了。这个楼盘最早对外宣称5月份就将首次开盘，后来推到6月份，之后到7月份，最后一次对外宣布称说是要到8月份以后，可是马上就到8月底了还不见动静。从目前的状况来看，这个楼盘的开盘时间至少要到9月份以后。

    而在城北，之前7月底就确定要开盘的中国铁建城，目前也将开盘时间初定8月底。

    市场遇冷不敢轻开

    在楼市火爆的时候，此行为很容易被定性为“捂盘惜售”，是要遭到房管局处罚的。不过现在这种行情，“捂盘惜售”的可能性不大。

    开发商为何要延期开盘？开发商对此给出了各种各样的理由，比如工程节点赶不上，规划不断调整，售楼处还没有建好，样板房还没有做出来……事实上，以上这些并非是主要原因。

    “世道不好啊！”一业内人士一语道破。

    “主要是蓄不起客，没有一定的客户保证，没法开盘。”另一开发商说得更具体。

    一位浸淫楼市多年、自己也购买过多套房产的业内人士慨叹，之前无论在什么场合，茶余饭后，买房都是最为热门的话题，但现在，买房似乎连提都很少有人提起，甚至连他自己都提不起兴趣来。

    “房子之所以有那么多人关心，是因为它的升值预期被刻意突出了。现在，认为房价短期内一定会涨的人已是寥寥无几，也就是升值预期被打破，大家也就不像以往那样关注了。”他说。

    如何定价面临大考

    世道不好，如何定价才能吸引意向客户下单，同时又能获取企业的平稳运营，确实没那么容易。

    对此，一位品牌开发商表示，如果企业资金充足，把楼盘特别是首开楼盘的价格定得低一点，甚至低于成本价，这都是可行的，没有任何人规定开发楼盘就一定要赚钱。既然是做买卖，行情好的时候赚钱，不好的时候亏钱，这很正常。但是价格定得太低，就不可避免会产生问题。一来会对同类区域的其他在售楼盘价格产生影响，二来也有可能跟自己的同类在售楼盘打架，造成意向客户流失。更为关键的是，品牌楼盘的一举一动，往往会对楼市起到意想不到的引导作用，就比如2008年的万科。所以越是品牌开发商，定价的时候就越显得谨慎。

    他同时还认为，一个楼盘尤其是大盘要成功，并不是第一批卖得好就行了，而是要有持续的热销效应。比如首期卖掉90%，二期70%，三期50%，可以称得上成功，首期卖掉100%，二期三期卖掉20%，那就算不上成功。所以楼盘定价，要考虑到不同时期进场的不同购房者的需求。而事实上，一些曾经热销的楼盘，后期销售却后劲不足，这样的现象在杭州楼市中并不少见。

    值得一提的是，杭州前段时间叫停“存抵”活动，也让不少开发商措手不及，使得他们对市场进行准确判断的难度更大。其实从效果上说，存抵可以很好地甄别有效客户，开发商可以了解有效客户的人数，最终确定价格，这就不难理解此前多数开发商都会乐此不疲地采用这一手段。如今，这种手段被取消，开发商就只能尝试新的营销模式与销售技巧。只不过短期内要想找出一种理想的替代手段，这个确实很难，开发商延迟推盘也就在情理之中了。

    期待以时间换空间

    延期开盘过程中，开发商的等待也是焦虑的。因为在这过程中，不得不面临客户不断流失的现实，这是他们不愿看到的。

    一位开发商告诉记者，现在的购房者都相当理性。一个区域差不多时间有几个楼盘开盘，他们会去所有的楼盘登记，参加所有楼盘的活动，甚至付意向金。等到价格开出后再进行比较，对价格满意就下单，不满意的话也没关系，反正可以随时拿回意向金。

    “所以很多新盘虽然登记的意向客户不少，但许多都不是‘专情’的，如果同类型楼盘开得比你早，价格又比较实惠，那你的意向客户就会流失到别人的楼盘里去。现在买房的都是刚需，买一个少一个。”一位城东的开发商表示，“对于我们这样的大盘来说，大的浪潮没来，总是不敢轻举妄动。”

    所以，当人们对房子的兴趣不再那么浓厚、客户不再那么好伺候之时，避开市场冰点，将筹码压在明年调控放松、楼市回暖上面，就成为许多开发商的选择。“现在如果资金不紧张，还是不要轻举妄动好。”一位开发商表示，虽然延期开盘可能会增加不少资金成本，但以时间换空间，如果赌成功了，那也是不错的选择。

    库存新高令人心惊

    最近这段时间，楼市也不乏销售不错的楼盘。比如丁桥的昆仑天籁、城北的丽晶湾和华盛达阅城等，虽然它们很多成交数据还没有出炉，但从开发商提供的预定数据来看，似乎走得不错。

    但从整个杭州主城区的情况来看，楼市明显已经处于供过于求的状况。根据杭州市透明售房网权威数据统计，截至8月4日，杭州主城区的可售房源已经突破了3万套大关，达到了30066套。此后，连续五天，杭州主城区可售房源总库存量都继续维持在3万套以上。截至8月16日晚，主城区可售房源已经达到32945套，如果算上萧山、余杭，以及建德、富阳、临安、桐庐、淳安等县市，杭州的总可售房源已经达到66373套。

    与之对应的是，截至16日晚，8月份杭州主城区没有一天成交量超过100套，日均成交不到45套，按照这样的速度，原有库存对开发商的压力可想而知。

    这种压力也已经在市场上有所体现。据统计，7月中旬以来，连续3个周末，杭州主城区新开楼盘数目都仅有2个。比如7月18日-24日，三墩楼盘金地自在城和西溪楼盘华元爱丁郡开盘；7月25日—31日，周末开盘的只有下沙的保利江语海，以及临平的绿城玉园；7月31日—8月6日这一周，主城区开盘楼盘仅建工丽晶湾；而8月7日—8月13日，主城区开盘楼盘也仅有丁桥的昆仑天籁和三墩的金地自在城2个。很明显，虽然有尽快开盘、尽快回笼资金的要求，但开发商们的举动，已经越来越慎重。

    “迟降不如早降，降了就要降到位。”一位开发商表示，如果开盘以后卖得不好，或者开盘后卖得很好，但有楼盘开得比你还要低，那么你就很被动，楼盘僵在那里，就很难动了。与其如此，还不如不要轻举妄动。