浙江土地市场两路突破

    下半年不旺也难

    4月份，浙江省推地力度依然不大，缺乏规模地块。当月，浙江省11个地市共拟公开出让132宗土地，与上月基本持平，总推地面积约244万平方米，可建建筑面积达483.7万平方米。其中拟公开出让的宅地包括商住用地共84宗。

    很明显，4月浙江土地供给依旧沿袭一季度行情。但这并不代表方向。相反，浙江土地供给开闸时间越来越近了。

    今年政府对地产调控的目的，就是通过全面监管适度抑制投机行为，让地产市场回归到正常的刚需消费市场中，通过抑制流动资金量和限量购房消费，稳住房价。“国八条”杭州细则明文规定，2011年住房建设用地供应总量将不低于前两年的平均值。因此，在1季度供求冷清的情况下，下半年的土地市场必将集中放量，成交面积及宗数应稳步上升。

    杭州并不是个案。在国办发〔2011〕1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中明文规定，2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。因此，在1季度供应量相对放慢的情况下，下半年的土地市场必将加大放量力度，成交面积及宗数应稳步上升。

    只要还在地产界混，地产商就要拿地。随着下半年各地市要完成全年供地指标，出让地块即将陆续推出，下半年的土地市场值得期待。

    “价高者得”或淡出视线

    杭州最近两批土地出让公告中，明确提出：涉及配建保障性住房的地块不再是“价高者得”，配建保障性住房投报面积最高者，才能竞得地块；不涉及配建保障性住房的地块，仍然按照“老规矩”。这意味着，十余年未曾改变的杭州土地拍卖规则发生了重大变化，不再“价高者得”。

    3月31日，杭州国土资源局首次发布宅地出让公告：5月5日出让3宗土地。公告明确，上述地块中部分涉及住宅地块需配建保障性住房，具体情况以《挂牌出让文件》和出让合同为准。涉及配建保障性住房地块，本次挂牌出让设定合理的土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建保障性住房面积的程序，并按投报面积最高者确定竞得人；不涉及配建保障性住房地块，按照价高者得原则确定竞得人。

    目前，杭州市土地出让规则的变化主要针对杭州市主城区，萧山、余杭两区可能采取其他方式。另外，新规主要针对住宅用地，不涉及纯商业用地。有业内人士预计，未来在全国范围内，这一制度或将逐渐推广。

    革新“价高者得”

    中国人民大学土地管理系主任、教授叶剑平

    中国现行的土地出让制度中，遵循“价高者得”的单一准则，其竞价方式逻辑上能够实现效用的最大化。然而，土地的特殊性使得这种单一的准则至少不完全适用于土地资源的配置。

    首先，土地作为生产要素所产生的部分产品(如地标性建筑)，具有一定的外部性，对建筑物周围的居民影响较大。在建筑物周边居民不参与土地出让谈判的情况下，市场难以对这种外部性进行准确合理的估值，进而反映到土地的成交价格中。在这种情况下，这种正的(或负的)外部性可能使土地成交价格与实际价值出现偏差，土地市场容易出现“市场失灵”的情况。

    其次，由于政府在土地一级市场上处于垄断地位，“价高者得”使得政府土地出让收益最大化。在地方政府具有较大财政压力的情况下，容易形成对土地的依赖。而如今，我国地方政府“土地财政”问题越来越明显，土地出让收入与地方财政收入比甚至超过70%。

    此外，此种竞价方式，一定程度上推动了土地价格的快速上涨，直接提高了住宅开发成本，提高了购房成本。现行的土地出让制度推高地价，是造成“高房价”的原因之一。

    最后，现行的土地出让制度影响了地方经济发展。土地出让收入的快速增长，使得出让土地在短时间内超过发展地方产业，成为获取地方财政收入的主要方式。“土地财政”，使得地方政府投放更多的精力到土地交易中，而影响了地方产业的发展。这一点，对于地方的影响将是重大而又长远的。

    而且地价高企，或多或少带动了房地产价格快速上涨，使得大量的实体经济资金流入房地产领域，不利于实体经济的长远发展。

    从根本上看，现行的土地出让制度，产生了以上种种问题。现行的土地出让制度在实际运行过程中存在过于强调单一的、价高者得的衡量标准的倾向，而土地由于承载了社会、经济多方面的职能，使得单一的衡量标准，无法覆盖土地配置在各个职能上的效率。因此，土地出让制度未来的出路，或许是转而采取多元化的衡量标准。这样一来，政府在土地资源的配置中能够更多地考虑经济、社会多方面因素，使得土地各项职能能在配置过程中体现得更加均衡。