九堡区域：钱塘江北生态环境优良的东大门

九堡镇，位于杭州市城市东大门，东连杭州经济技术开发区、北依沪杭甬高速公路，南临钱塘江，是杭州市重要的交通枢纽。全镇区域面积19平方公里，下辖7个行政村和3个社区，离市中心武林广场约10公里，是连接两大主城（即杭州中心城、江南城）、两大副城（临平副城、下沙副城）的重要枢纽。

九堡镇交通便捷，周边路网密布，通过九堡大桥（规划中）直达机场，沪杭甬高速公路、杭金衢高速、绕城公路使有车一族出行更为方便；汽车东站、汽车南站、火车东站、城站等均在15分钟车程之内;德胜路、九沙大道、世纪大道经九堡延伸到杭州经济技术开发区，下沙大学城、将城东城西连成一体；杭海路将拓宽至40米，使九堡与未来的城市中心—钱江新城沟通更为快捷；沿江大道的规划将从海宁经过下沙穿过九堡与之江路贯通；公交路网密布，309、325、509等8条公交线路及大量中巴构成与市区各地连接的公交网络；而最为引人注目的是———规划地铁一号线在九堡设有3个站点。

九堡镇目前常住人口7万，海景城、锦江半岛、圆梦园小区等，历经数年发展，已粗具规模与人气。杭州最大的经济适用房———九堡经济适用房项目占地2480亩，规划建筑面积130万平方米，建成之后将有近5万人入住，是杭州市东面最大的一个住宅区。根据规划，未来九堡的常住人口将达到40万，发展潜力巨大。

目前九堡二、三产业在全镇国内生产总值的比重日益上升，被授予“全国乡镇企业科技园区”。初步形成了五金机械、服装制衣、建筑建材、包装印刷、医药化工、电子商务等六大行业。

九堡镇目前市政及生活配套较缺乏，但未来将有多个大型配套项目上马：杭州陶瓷品市场即将迁入、建设中的杭州市客运中心（占地300多亩，是华东地区最大的客运站，今年年初开工，届时每天的客流量将达到10万人次），在北面还有5200亩中国四季青服装交易中心（集服装交易、信息、物流、研发为一体的大型交易中心）。九堡镇内还配备了多所中学、小学、幼儿园以及医院、超市、农贸市场等公建设施。

九堡镇生态环境优越、绿化景观宜人。位于钱塘江北侧，独享钱塘江入海口的磅礴气势。全镇绿化率在30%以上，主要道路如九沙大道、世纪大道等两侧均有100米甚至200米的绿化带。此外拥有30米绿化带的景观河道———和睦港，仅河道两侧就可享受绿化面积达2.5万平方米。

九堡房地产市场状况

1.区域规划

在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，九堡是“城市东扩”的排头兵，九堡定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心，它也是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心，规划建有杭州客运中心站、中国四季青服装交易中心，规划中的地铁一号线也经过该区块。

根据杭州市有关规划，九堡的规划范围为：东起货运环路，南至下沙世纪大道，西临和睦港，北抵规划九沙大道，总规划用地面积177.39公顷。从2003年开始，九堡的经济适用房便已开始建设开发，首期大约2006年底前完工，可供2000多户居民生活。九堡的房产开发虽然可以追溯到10年前，但2000年以后，动静却不大，因此经济适用房的率先启动对于该地区商品房的开发提供了有利条件，经济适用房先行一步，随之而来的是，配套也能先行一步。

2.土地供应

2004年11月份推出第一块住宅用地供应后，至今，九堡已有七块土地成功出让，旅游房产、美达房产、名城房产等杭州知名房产公司，先后加盟到该区域的开发当中。至此，九堡地区的土地出让面积达到331931平方米，总建筑面积达到877011平方米，成交楼面价最高为杭政储出[2005]5号地块，达到4202元/平方米。杭政储出[2004]73号地块被旅游房产以总价4.62亿元竞得，比挂牌价格高出1.922亿元，楼面地价为2908元/平方米，与此地块接壤的74号地块被美达房产以总价3.75亿元竞得高出挂牌价1.6亿元，楼面地价为2944元/平方米，估计以后这两个项目的成本价将在5000元/平方米以上。

随着城市东扩战略的积极推进，在地铁一号线的规划中，九堡站点是连接杭州主城、下沙和临平三大区域的枢纽节点，以九堡为换乘枢纽的地铁一号线已进入具体施工阶段，建设中的德胜东西快速路也即将贯通，四季青服装市场、易初莲花超市陆续进驻，九堡———一个拥有广阔升值空间的城市新中心已呼之欲出。九堡的房地产开发，其实是跟城西蒋村一起启动的，明珠公寓、东部公寓等楼盘，便是那时候的产品。目前，九堡明珠公寓、东部公寓、锦江半岛、圆梦园等二手房，在市场的销售价格约6500~7000元/平方米左右。九堡的房产开发从来没有停止过，但之前没有上过规模，档次也一般。从去年开始九堡已成为杭州土地供应的主要区域之一，未来几年内，九堡区域将会有大批量的新房供应。

目前九堡区域的晨光绿苑销售所剩房源已不多；近期开盘持续热销的金海·香槟湾成为九堡板块的亮点。紧挨地铁一号线站点的九堡站金海·香滨湾致力于高品位、高素质新民住区的营造，由于其地理位置得天独厚，景观条件较佳，东依和睦港，西为东方公寓住宅小区，定位于90—130平方米的主力户型性价比极高，成为新形势下感性需求的热销楼盘。另外其都市型配套是亮点之一，11万平方米的住宅配备5万平方米的商业物业，其中有16000平方米大型超市、四星级商务酒店、时尚街以及商务休闲设施，拥有浓厚的居住氛围和繁华便利的配套设施；将提升为九堡的区域中心，随着九堡商圈和居住圈的迅速成熟，其升值潜力在杭州各大区域中首屈一指。

另外，将推出的旅游·红苹果倡导一种健康、亲情、新意的情趣生活；美达·九月庭院倡导住宅的庭院文化，定位为高品质、低总价、精致型的公寓，目前规划方案、景观设计等均已初步完成，即将开工；春江绿岛定位为“高尚江景生态社区”，成为钱塘江北岸新一代大众精品临江住宅。

除此之外，九堡南片临钱塘江还有4幅正在开发的地块：宋都·阳光领秀地块位于九堡镇杨公村钱塘江北岸，总占地约250亩，其中可建住宅用地约180亩，容积率2.5，总建筑面积约30万平方米，沿江面宽约355米左右，长约510米左右，离江堤约86米左右，拥有一线江景资源，是目前为止九堡最大规模的商品房地块。另外，还有浙江嘉禾房地产开发有限公司地块、杭州天名房地产开发有限公司地块等。受新一轮房地产宏观调控的影响，这些地块的开发节奏将有所放缓。

利好频传，九堡板块迎来春天

综上所述，随着地铁一号线动工，一批势力不俗的品牌开发商扎堆九堡，特别是万科、绿城、宋都等品牌房产开发集团的进驻，加上杭州城市东扩、钱江新城二期延伸到九堡以及大量经济适用房的开发上市，还有上海-杭州磁悬浮的规划（杭州的起始站在火车东站附近，距九堡不远），九堡板块的巨大潜力已经开始显现，沉寂10年之久，九堡板块终于迎来房产开发的春天。

按现有杭州全市各区域的价格体系，九堡的确是一个价格被低估的板块，存在补涨的动力。但究竟是否会补演“城西板块”那样的神话，主要取决于杭州房地产市场宏观大势、九堡市政配套能否及时跟上、九堡板块各开发商的共同运作以及如何在与板块的竞争取得显著优势。

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