“原来土地管理和房产管理是不分家的，都归一个职能部门管，如果要回顾杭州房地产发展的历史，上世纪80年代末土地、房产分家，土地局成立应该是个分水岭。之后，房地产管理局的职责才慢慢与现代房地产业接轨。”虞振羽，曾在上世纪80年代任杭州市房管局局长，当我们好不容易在莫干山路一幢大楼里找到他时，他非常清晰而简略地为我们讲解楼市历史，并带我们走进了那些已经逝去、却不能忘怀的记忆里。
虞振羽简介：现任杭州市建筑业协会会长。1983年任杭州市房地产管理局副局长、1985年任杭州市房地产管理局局长、1991年任杭州市建筑业管理局局长。
■住房是个商品？
1985年至1986年间，我国正式开始搞房改。“当时，土地、房产之间的概念还搞不清楚。”新思想、新观念、新事物的到来，肯定给人们的生活带来了变化。那时候，无论是业内界人士，还是普通的老百姓，在他们中广泛存在这样一个关于房屋属性的争论：“住房到底是不是个商品？房产能不能商品化？”
对大多数计划经济体制下、拿着单位固定工资的企事业单位职工来说，在他们眼里，房屋分配一直是一种福利的象征，是国家应该给职工享受的。争论激烈之时，有些人甚至拿出马克思、恩格斯的理论依据来证明自己的观点。“现在，从福利分房走向住房商品化，已经经过了二十多个年头。事实证明，住房的商品化是非常符合市场发展和社会进步的需要的。但在这个过程中，我们也应该意识到，住房不同于普通商品，具有公共商品和非公共商品的双重特性，所以不能完全取消‘福利’。实际上福利分房应该是针对‘无力购房者’群体，而完全的商品化售房应该是针对高收入的人。过去我们这个思想不明确，措施也没有跟上。”
■公私房问题错综复杂
1949年解放时，杭州市房管局就成立了。在解放初期的社会主义改造中，房管局主要负责公房、私房的管理工作。上世纪50年代时，一套房屋既用来出租，又有一部分自住的情况比较普遍。根据那时的规定，出租房屋作为生产资料要被国家没收，成为公房；而自住那部分还是作为私房保留。所以公私房交叉得非常厉害，房管局的工作也就复杂了许多。
西湖夕照山下的西子宾馆，旧称汪庄，其原先的主人汪自新是著名的徽商、上海汪裕泰茶号的老板。抗战以后，汪庄渐成废园，解放后收为国家所有，大事修葺，修复旧观，后改为名闻遐迩的西子宾馆。上世纪80年代时，汪自新的后人从加拿大写信给杭州市房管局，说要收回这套旧宅。房管局对此事相当重视，查阅了很多当年的相关资料，并汇报了市政府。最后市政府委托房管局给汪氏后人回信说：“汪庄已为国家所有，改作国宾馆，如果你们回国定居，可以另外安排住房。”类似这样由历史原因造成的公私房问题，当时房管局处理了不少。
■市长级别住90平方米
谈到上世纪90年代以前杭州市民的居住条件，虞振羽连连摇头说：那时候条件差啊！一间十几个平方米的房子住一家人，这是很常见的现象。当时的住房标准是这样的：处级领导只能住建筑面积50平方米的房子，局级领导干部70平方米，而市长级别的居住面积也不过90平方米，控制得非常严格。
而还有不少城区人均住房面积还不到4平方米，这些都被列入了杭州市第一批住房困难解决对象的范畴。也是在上世纪80年代，杭州最大的旧城改造工程———中东河改造项目启动，那时新建了古荡、朝晖等较早的一批大型住宅小区，用以安置拆迁户和解决困难职工居住。
当时土地都是由市政府划拨，由开发公司征用，不是像现在这样拍卖的。而且仅有的十余家开发公司也都是国有的，即事业单位性质，没有私人开发商，所以房价也由房管局和物价局联合制定，新区的房子规定为310元/平方米，旧城地区改造的房子因为牵涉到一个拆迁成本，房价定为510元/平方米。获得的利润全部上缴国家。“人多地少是我国的基本国情，搞房地产开发也不能离开这一基本国情。对比当时这种住房条件，现在一些房地产开发商动不动就搞别墅，一套要卖几千万元，一家人要占据一二亩的土地，太浪费了。我觉得，对别墅开发必须严格控制。为此，国家已经采取一些行政指令来控制这样的发展势头，而在我看来，更应该运用类似于征收土地税这样的经济手段来进行调节，效果会更好。”对比历史，虞老发出了这样的感慨。
■第一次房交会回忆
如今每年都要搞好几次、场面无比火暴的房交会，其实早在上世纪80年代中叶杭州就有了。虞振羽给我们描述了当时的情景。“我记得杭州第一次房产交易会，是由我们房管局在1986年前后经市政府同意，组织召开的，地点设在仁和路上的杭州工人文化宫大厅里。展会上在卖的房子，每套都按照严格的规划，户型为50-60平方米的中套，如果用现在的目光来看的话，这样的中套可能算小套甚至单身公寓房的面积了。”当时，房管局只是抱着试试看的心态举办房交会，没想到这时已有一批有“前瞻性”的杭州人对此抱以极大的热情，几百人彻夜排队购买。此时杭州已进入秋季，夜晚凉风瑟瑟，这些人就穿着棉大衣、军大衣坚持排队。
每平方米的成交价是多少？300多元！跟现在的价格比起来确实只有个零头。但是回头算一下，当时一个普通职工每月的工资是30-40元，也就是说，买一个平方米要花费月工资的10倍左右。那时候也没有什么银行按揭贷款的，全是现金交易，所以排队购房的人几乎每个人都怀揣着数万元的“巨款”。为了保证安全，房管局还调动了大量机关工作人员，在没有经济民警的情况下，临时充当“巨款”保安。对当时的人来说，能掏出这样一笔“天文数字”来购买房子，确实是件了不起的大事情。
■机构简单，工作不少
如今，杭州市房产管理局主要负责全市房产交易市场管理，这包括全市城乡房产产权（产籍）管理、产业管理、全市住宅区物业管理和住房制度改革、全市国有土地城市房屋拆迁安置和补偿的管理，以及全市房屋安全鉴定和白蚁防治工作等。像现在市场处、物管处、政策处等这样的职能部门，对于上世纪90年代前的房管局来说，都是没有的。之前的部门划分主要是拆迁办、房改办、公房处、私房处。各个区都有区级房管局，下面的街道里还有房管站，如湖滨站、小营站、涌金站等等，负责公房维修、私房落实政策、房改调研，分工是相当细的。当然，那时候房管局最重头的工作还是房屋维修，现在，这种工作早就市场化了，由专门的维修、物业公司来承担。“我当局长时，刮风、下雨、下雪、结冰是我最害怕的事情。”虞振羽告诉记者，那时候杭州很多房子还是泥墙、木板壁、小瓦屋顶，一碰到刮风下雨，墙体渗水、屋顶漏雨的情况非常普遍，冬天下雪后，如果冰结得比较厚，瓦片都有可能被冻在里面。这些都需要房管局的工作人员去处理。“记得1988年8月的那次12级台风过后，全市房管部门的员工都被派往了房屋维修、勘察的第一现场。”
■“居者有其屋”早已有
虽然是计划经济时代，但在那时，无论是企业还是管理者也很注重借鉴好的经验。比如，上世纪80年代杭州的房屋、土地管理方式就开始向香港学习，渐渐套用香港的模式。1985年，虞振羽作为杭州市房地产管理局的局长曾就此去香港考察，那时香港的住房管理状况与今天的杭州非常相似，一部分是供应有一定经济实力的市民的商品房，一部分是为那些城市低收入者建造的经济适用房，还有一部分则是廉租房。“居者有其屋≠居者买其屋。廉租房的出现让贫困家庭可以通过申请，得到政府的住房保障，不会因没有钱而夜宿街头。那时，作为行业管理者，我们也早已有了这个观念，但是因经济发展状况不同，我们内地到了1998年才正式开始实行廉租房政策。”
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