■每月开会制定计划

我到杭州市城建综合开发办公室的时候，杭州每年的开发量都不大，一般都在一百万平方米以下，很少突破到一百万平方米以上。当时在杭的省市开发企业有18家。那些房地产开发公司，也就是我们说的“老十八家”。小区开发的规模也不是很大。开发的形式还处于计划经济时代，有旧城改造，也有新区开发。

在市政府统一安排下，成立了市城建综合开发领导小组，由分管城建的副市长牵头，由建委、计委、房管局、土地局等部门的处长组成城市城建综合开发办公室，具体组织实施全市的房地产开发任务，然后把任务分配给那些房地产开发公司去完成，说得简单点，那时候每年杭州要盖多少房子，就是这个房地产综合开发办公室来研究制定计划，然后再报到市里面。

一般来说，每年的开发任务都是在根据上一年的房地产开发形势，以及对未来的住房需求的基础上制定出来的，房管局一般每年都会对目前住房困难的住户数量进行一个统计，比如人均四平方米以下的住户是多少，上一年度解决住房困难的住户有多少等。而规划局会根据城市规划，确定哪些区块将来可能成为城市的住宅片区，哪些区块可以用来进行住宅开发，哪些地方需要进行旧城改造等。

■旧城改造以路带房

当时，我们根据建设部对房地产开发的方针———“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”，进行工作。特别是1992年，我们提出了8年完成旧城的改造，坚持旧城改造与新区建设相结合，根据旧城改造的项目和要求，疏散旧城区的城市人口，改善旧城区的人口密度。同时坚持旧城改造与新区建设相结合，通过城市建设项目，例如吴山广场、西湖大道的建设，将大量拆迁户迁移到新区中，加快了城市建设的步伐。

当时开发的指导思想就是必须搞综合开发，而不是零星的地块进行开发，避免东一锤子西一榔头的情况。住宅周边的配套也必须跟上。

此外，在旧城改造中，我们提出“路房结合，以路带房，以房补路”的原则。对一个片区的改造作用最大的就是道路，道路建好了，住宅起来了，配套完善了，商业也搞活了。

比如1992年庆春路的改造，市里面牵头，但是庆春路只有六七米宽，后来拓宽到30多米，当时还牵涉了大量的拆迁安置问题，那时庆春路的拆迁户主要是安置到景芳小区，1993年的时候，为了发动各个区的积极性，就由各个区负责区里的主要道路改造。

那个时候，下城区改造的是凤起路，上城区改造了延安南路，拱墅区改造了湖墅南路……这些路现在都已经成为杭州城里最主要的路网，像凤起路、湖墅南路沿线，也形成了相当规模的住宅片区。正是对这几条路进行了改造，新杭州的雏形才慢慢形成。

■1992年引入竞标制度

到了1992年的时候，计划经济的成分日趋减少，而市场经济成为大势所趋，所以在开发的过程中，我们也开始采用竞标的方式来引进竞争机制，这样比较大型的竞标方式，第一批有4个项目，其中一块是在解放路以南，清泰街以北，中河路以东、佑圣观路以西的项目，最后由杭信房产中标。另一个是庆春坊的旧城改造项目，这一地块在庆春路以北，长庆街以南，中河路以东，新华路以西的项目。就这么一个范围，当时有四五家单位来投标，最后由浙江金纬房地产开发有限公司中标。

在竞标的过程中，我们提出了这样一个标准，一是方案要好，另一个是城市基础配套设施费要高，当时旧城改造的底价是100元/平方米，公建项目底价为140元/平方米，在此基础上，你出得越高也就越有可能中标。记得当时出的配套费都比底价高出一倍。参加投标的单位，规划方案都由设计院精心设计，我们邀请专家进行会审。

■主持安居工程建设

那个时候经常接触到各类规划方案、设计方案，这对我以后的工作也有帮助。后来我到了杭州市居住区发展中心，在那边主管安居工程，后来这项工程变成了现在的经济适用房建设。当时国家建设部提出“安居工程”，由建设部发文，在全国各地都掀起了安居工程的建设热潮，其初衷就是要解决住房困难户的住房问题，让那些买不起房子的人，能够以相对比较低的价格买到比较实惠的房子。

根据上面的文件，杭州成立了居住区发展中心，当时这个中心只有五六个人，第一个项目就是在大关地区建一批安居房。

那时候大关这一带的住宅建设已经如火如荼地展开了，我们就考虑拿出两个组团作为安居房，这两个组团就是现在的大关南八苑、南九苑。那个时候的建设速度说出来也许要出乎你们的意料，我们是在8月28日打下第一根桩，到当年年底结顶，一共建了五六万平方米。我还记得当时的王永明市长亲自把一把房门钥匙交给福华丝厂的一位女工。

虽然建设速度很快，但工程质量我的要求还是非常严格的，即使现在去看，这两个组团的质量还是可以的。

这以后我们又开发了杭氧北，有五六万平方米，然后是三塘苑、嘉绿苑、近江家园、与滨江公司合作开发了万家花园等经济适用房小区。并从市场上重组了钱江房地产实业股份公司，开发建设了彩虹城等项目。

我搞了六年经济适用住房建设，也有了一些自己的切身体会。一是目标要明确，搞安居工程的目标就是造福百姓，要造福百姓，心里就要有百姓。所以要加快经济适用房的建设速度，使那些住房有困难的百姓能够尽快地拿到自己的房子，改善居住条件。

每年要多建房，安居房的目的就是要解决老百姓的居住问题，而杭州的住房困难户那么多，所以必须要多建，这样才能解决供需矛盾。一开始的时候，我们开发量比较小，但后来基本上能够达到平均每年15万平方米左右，这样六年下来，我在职期间总共建了大约有90万平方米的安居房。

另一点我认为也相当重要，那就是建好房。不是说安居房就可以乱建，随便瞎搞搞、偷工减料就可以了，你可以去看看我们建的几个安居房小区，比如三塘，原来的省委书记张德江来视察的时候说，你们建的房子跟我在欧洲考察的时候看见的国外的房子没什么区别。此外如嘉绿西苑，那种庭院式的设计也受到住户的认可。

■安居房也要讲品质

安居房的价格一般都控制得比较低，我们的第一个项目，大关的两个组团，那个时候每平方米的成本价就要1800元，而我们卖给单位是1500元/平方米，而每个单位卖给个人的时候再补贴250元/平方米，也就是说，当时老百姓实际买安居房的价格在1250元/平方米，这个价格实际上已经大大低于成本价了。

我们当初提出了一个“三三四”的做法，就是在开发的小区里面拿出30%的房子用作安居工程，30%的房子作为商品房，价格是2100元/平方米，另有40%是用作城市拆迁安置用房，这样一算，开发每个小区其实没赚多少钱。

我始终认为安居房也要追求品质，盖一堆鸽笼是没什么意义的，而且安居房一般地理位置都比较偏，在开发的时候城市发展的脚步还没有跟上，许多地区在人们的心目中跟郊区没什么两样，如果你再不追求品质，老百姓都不来买，你这个安居房也就失去了当时建设的意义了。

但品质追求也有个讲究。毕竟是经济适用房，价格是比较低的，所以一定要在充分节约成本的基础上将楼盘的品质最大化地提升，比如那几个比较好的经济适用房小区———三塘、嘉绿苑，我们请的都是国内有名的设计院来做设计，结果证明非常不错。三塘小区的中心花园就很漂亮，当初我们请了四家设计院，对各个方案进行充分地研究。比如嘉绿西苑，现在许多人都说小区的绿化好，私人庭院式的布局很有新意，以为是国外设计院的作品，其实我们请的是市城建设计院。

另外，在隐蔽工程方面我们也是做得一丝不苟，经常要视察工地，有时候看到那些混凝土工程出现麻面、蜂窝、狗洞，我全部要他们重新做过。在建筑施工中有各种奖项，比如国家级的鲁班奖、省级的钱江杯、市级的西湖杯，我要求我的那些小区在建设工程评比中，起码要拿到西湖杯。

从我多年开发安居房的情况来看，虽然安居房价格很低，成本压缩得很厉害，但是只要花点心思，还是可以做出很不错的住宅楼盘的。

■安居房的几大争议

安居房一直以来就是争议比较大的，一些人说，安居房已经违背了它的初衷，许多房子造得很好，户型很大，根本与当初解决困难住户的住房问题这一初衷背道而驰。确实，我也承认，我们建的有些安居房也不比商品房要差，我前面也提到了我们当初就是有“建好房”的意识，但我们的成本也确实控制得很好。

另一个争议的焦点就是针对户型，认为户型设计太大了，我也承认，这一问题确实存在，但那个时候，一方面整个房地产的趋势就是户型越来越大，另一方面，我们替那些买经济适用房的人考虑，他们已经住到郊区了，就应当在户型上面给他们有所补偿。在市场没有完全放开之前，在那种体制下，这其实也算是一种公平的考虑。

关于安居房的另一个争议是，那些住户实际上并不是住房特别困难的人，有些人甚至很有钱，有好几套房子。我认为这与当时没有很好地对购买人进行资格审查有一定的关系，那个时候买安居房不像现在这样严格，拿个收入证明去审查一下，拿到有关证明就可以买了，这也是当初工作中的一个失误。