编者按

近年来，中央政府和央行颁布了一系列房地产金融政策，促进了房地产业和房地产金融业务的快速发展。然而，由于房地产业明显的行业特征，以及其与国民经济发展密切相关，它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款规模过大，因此，运用金融政策调节房地产业与宏观经济发展的协调性就具备了现实的可行性和重要意义。

2004年4月份，央行决定提高金融机构存款准备金率。此后，相关部门和机构相继出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）、住房公积金贷款不限制楼盘性质等金融政策。10月29日，央行正式决定从当天起上调金融机构存贷款基准利率。至此，金融调控的整体架构逐渐明朗，国家利用金融政策对房地产业进行调控的意图愈加清晰。业内人士指出，鉴于房地产发展过程中出现的局部过热、结构性失衡等问题，房地产金融政策延续了相关文件的精神，严格信贷审查、控制信贷规模，主要通过控制房地产信贷的发放引导房地产业持续、健康、稳定、有序地发展。

为此，本报特约中国指数研究所专家黄瑜撰稿分析金融政策调整对房地产市场的影响，该文试图从较为宏观的经济层面入手，以严谨的数字、图、表，相对清晰地对该影响力做量化剖析。

2002年房地产投资同比增长29.3%2003年房地产投资同比增长37.6%2004年1—9月房地产投资同比增长31%

(2)通货膨胀的压力6月份消费价格指数CPI为5%，达到央行加息的警戒线，7、8月份CPI继续冲高到5.3%。

(以投资5亿元贷款3亿元3年完成10万平方米项目为例)

（2）市场风险：对市场的反应把握不准。

（3）经营风险：经营策略的调整和投资风险加大。

投资心理受挫，出现观望态势。

3.对金融机构的影响

a、国内银行

一年期存贷款基准利率上调幅度相同：0.27个百分点；允许贷款利率上浮存款利率下浮。实际贷款利率上调的幅度可能大于存款利率上浮的幅度，银行可从中获利，还款者可能因还款压力加大迫使中断还款，加大银行风险。减少贷款总额，提高贷款质量，减少坏账风险。

b、国内信托

根据最近出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》：

（1）取消此前单个集合信托合同不得超过200份的数量规定，将把中小投资者引入房地产信托；

（2）信托融资不需四证齐全，比银行融资门槛大大降低；

（3）信托资金可用于土地开发及土地储备；

在当前信托监管不严的情况下，有望快速发展，成为房地产融资的又一个渠道。2003年房地产信托资金约为130亿元左右，占房地产投资总额的比例约为1%。

即使房地产信托非常活跃，预计未来一年中房地产信托融资额不会超过280亿元，约占总投资的2%。

c、外资

在国内融资渠道不畅的情况下，一些开发商开始将目光投向国外，同时，国外的投资基金也看中了国内较高的投资回报（高达15%以上），纷纷涌入中国市场。但是，现在大部分外资在中国市场追求短期收益，带有较大的投机性，这并非政府所希望的。过去5年里外资在房地产投资中所占比例为1%—2%。

针对房地产业的一系列金融政策的调整，虽然对不同金融机构的影响不尽相同，但总体上会提高资金使用者的资金成本，在一定程度上起到抑制投资的作用。同时将会促进房地产融资渠道的多元化，促进房地产信托和产业基金的发展，以及外资的涌入，从而减弱政府宏观调控的效果。

但由于目前外资、信托、债券等资金来源在房地产投资中所占比例很低，且由于国家政策的限制和金融环境的不成熟，这些资金短期内难以在房地产投资中起到较大的作用。

目前的住房抵贷款实际上是浮动利率，按照规定，如果利率上升，则已经签订的住房抵贷款合同，自下一年的1月1日起执行新的利率。这意味着业主在加息后月供要增加。

举例：假设某个人申请的商业贷款为100万元，贷款期限为20年的话，利率上调0.27个百分点，每月还款仅增加154元。

但是金融政策调整表明未来经济形势存在不确定性，将影响购房者收入预期，对持币待购者有一定的影响。

（1）支付能力预期下降

利息的加大将直接增加其生活负担，是否再加息直接影响其支付能力预期，从而可接受的房屋总价也将降低。金融政策调整表明未来经济形势存在不确定性，将影响购房者收入预期。

（2）价格预期降低

由于上述原因，将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，人们预期房价将会下降，从而部分准备购房者将会持观望态度。

b、投资者：回报降低，资产缩水

	加息前	加息后
利率	5.49%	5.67%
自有资金投资回报	11.76%	11.36%

（假设：投资者的资本构成是银行贷款占六成，自有资金占四成，投资物业的市场回报率为8%，在房价不变的情况下，加息后自有资金投资回报率下降仅为0.4个百分点。利息每增加1%,投资回报下降1.5%。）

c、投机者：投机成本增加，收益预期降低。

由于利息增加，财务费用增加，投机成本增加。加息后房价预期下降，未来收益下降。

更重要的是打击其投机心理。总结与预测

综合以上分析，加息在一定程度上将影响房地产需求，尤其是投资与投机性需求。

本次加息幅度很小，主要还是起一种警示作用。

(1)将会再次加息，但每次幅度不会太大。

(2)相关监管政策将陆续出台。