七八月份是今年房地产信托兑付潮的最大“洪峰”，由于宏观调控和房地产市场的持续低迷，这段时间无疑是地产信托和信托公司要过的一个大“坎”。记者了解到，目前确实有出现兑付困难的项目，但由于有私募基金和地产产业基金等待低价“接盘”等化解之策，目前的地产信托项目还暂无真正违约之忧。

    年度兑付高峰已经到来

    好买基金研究中心执行董事、总经理杨文斌日前发表文章称，仅2011年，国内就发行了房地产集合信托产品近千个，发行规模近3000亿元，较上年增长50%左右。许多房地产商，包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量都超过50亿元。

    这还是公开的统计数据，要是算上“马甲信托”，可能还要翻倍。所谓的“马甲信托”，就是名义上与房地产毫无关系但本质上仍然投资于房地产的项目。据估计，信托资产中有30%左右直接与房地产有关，并且贡献着信托业60%左右的利润。

    房地产信托多在1.5年期到2年期之间，由于前几年的疯狂发行，使得2012~2013年成为房地产集中兑付的高峰期。根据申银万国的统计，2012~2013年连本带利，预计将有6300亿左右的房地产信托到期。

    国泰君安数据显示，7月份房地产信托到期量是今年年度高峰，将会达到504亿元。根据诺亚财富的研究，2012年7月和8月为房地产信托分别到期113.76亿元与108.57亿元。

    地产基金廉价“接盘”

    中投永信资产管理公司董事刘同明认为，7~9月将有半数房地产信托到期，而那些项目本身条件不佳、开发商实力堪忧、抵押物不充分的，岌岌可危。对于信托还款，主要应看开发商的销售数据，这个数据目前看是分化严重。总的来看，1月到5月的房屋销量同比下降了9%，许多开发商没有足够的收入用以支付到期的信托贷款，只能寻找其他资金来源。

    “目前确实出现了兑付困难的项目，但是有私募基金和地产产业基金都在忙着找信托接盘，只要价格够便宜，想捡的人还是很多的，不至于闹到最后必须违约。”一位大型信托公司华南地区负责人对记者透露。他分析称，目前一般的房地产项目融资比例在40%左右，也就是说，如果项目兑付困难，以4折收购还是划算的。收购未完成的廉价项目相当于廉价扩张。

    除了外部的基金对接之外，各信托公司也各自“大显神通”：原信托计划增发或借新还旧、延期兑付、信托公司成立自己的资金池产品对接、不同信托公司之间传递项目权益等等手段都屡见不鲜。