导读：

    ·跑量压力下，价格战会否再现江湖

    ·新一轮价格战蠢蠢欲动，多板块楼盘“低开抢跑”

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    行情：

    ·“银十”收官上周楼市迎来休整期

    ·成交行情下滑二手房日均成交68套

    ·上周商业地产整体成交不景气

    个别板块竞争激烈，价格体系一再被推翻

    跑量压力下，价格战会否再现江湖

    高库存，为开发商带来高压力。尤其是目前温吞水的市场下，即使一些新开项目价格降到了能承受的利润极限，仍很难达到预期的销售目标。对于大部分楼盘而言，首开售罄，成了一个奢侈的愿景。

    虽然在采访中，绝大多数开发商均表示不打价格战，但在一些竞争激烈的板块，面对高库存以及年底冲量的双重压力，局部价格战会否再现江湖？记者盘点了一圈，虽然明刀明枪的价格大战尚未出现，但个别区域，已经有了暗战的迹象和可能性。

    单价从2.1万元到1.28万元

    普福板块价格体系一再被推翻

    江干区普福村附近，近几年突然涌现了好几个楼盘项目，从最早的远洋心里，到紧随其后的万科紫台，再到现在的中铁建国际花园、保利梧桐雨以及世茂东壹号，两年之前仍为偏僻之地的普福村，如今成了杭州最炙手可热的楼市板块。

    5个在售项目，最大间隔不足500米，且全部属于国内一线房产大鳄作品，多家大鳄直接厮杀且密度如此之大，在杭州还是比较少见的。

    2012年9月，该区域的远洋心里第一个面市，首次开盘起价15800元，今年夏天均价升至19000元/平方米，如今项目处于尾盘销售状态，在售起价又回落至16000多元/平方米。

    紧随其后的即为万科紫台，和其他项目的最大不同是，紫台全部为装修房源，均价21000元/平方米。

    10月份，中铁建国际花园首次开盘，推出了181套房源，均价为16600元/平方米，起价14800元/平方米，这个低飞的价格曾让整个杭州市场振奋了一下，但是并没产生轰动性的效应。

    在国际花园14800元/平方米起价之后，楼面价已达9299元/平方米的保利梧桐语怎么定价，成了市场上一个关注热点。梧桐语销售中心和样板房11月2日开放，11月9日举行产品说明会，这一天梧桐语只公布了一个含糊的12800元/平方米的起价，值得注意的是，这个价格是按照90方户型赠送面积至110平方米之后折算出来的，实际起价约为15800元/平方米。

    中大普升是该板块最新的一个项目，周边的三个项目都处在建设中，中大普升主打户型牌，75平方米做到了三房，这是其最大的竞争优势，据了解将于今年开盘。德胜路南边的世茂东壹号也处于蓄客状态，预计11月底首次开盘，户型面积89、116和138平方米，预计18000~20000元/平米左右，具体开盘时间待定。

    从万科紫台21000元/平方米的销售均价，到如今梧桐语打了擦边球的12800元/平方米起价，仅用了半年时间，普福板块的价格体系被一再推翻。综合上述5个项目，其开发量共有55万m2，大约有4700套房源，密度非常之大。

    “普福板块出现价格战很好理解，首先这个板块供应量大，意向客户集中且有限；其次，区域内的5家房企都是对政策非常敏感的大鳄，且均有降价销售的经验。”一位业内人士分析。

    万达商圈板块

    或成下一个价格战硝烟之地

    杭州各板块中，哪里是新楼盘最密集出现的区域？答案是城北万达商圈板块。

    万达商圈板块是一个新名词，之前北海公园、荷塘月色周围区域被业界称为北部软件园板块，随着万达广场的高调入市，各家开发商纷纷聚集，罕见地集体推出一个新的名词——万达商圈板块。

    如今万达商圈板块在售的项目有方正荷塘月色、北海公园、华盛达阅城等尾盘，以及天鸿香榭里、万科北宸之光、嘉凯城名城博园等明星楼盘，即将入市的项目名单非常华丽，有滨江万家名城、方正御星、恒基旭辉府、华立2005-11号地块、融科76号地块、凯喜雅·锦河湾、宝嘉杭州项目、万通项目等8个之多，在未来的一段时间，万达商圈板块或将出现15个楼盘同时销售的状态。

    “万达商圈板块虽然是杭州最火热的板块之一，但是供应量实在太大了，将近200万m2，在如此小的范围内，这算得上是一个天量的供应，即使有万达广场这个核心卖点，但是总会有个别项目销售陷入僵局。”有业内人士预测。

    这或将令万达商圈板块成为杭州下一个价格战的硝烟之地。首先要提的肯定是万科北宸之光，自从夏天面市后，北宸之光蓄客量一直不见有太大惊人表现，直到其释放出12800元/平方米的起价之后，埋伏在杭城各处的潜在购房者纷纷涌向了北宸之光，最终北宸之光首推733套房源三个小时内售罄，在此后的几个月内，虽然价格略有上调，但是仍然迎来售罄的局面。

    万科北宸之光为万达商圈板块铸造了一个新的价格体系。在此后开盘的名城博园，以起价8500元/平方米、均价11000元/平方米入市，据记者了解，按照这个售价，名城博园项目已经亏钱出售，只能依靠后期销售拉平利润。

    “滨江房产每一个项目首开的价格，都不会太高，有万科和名城的价格在这里，相信会有一个更加优惠的价格出来，”业内人士预测，“天鸿香榭里这些正在销售的项目再次降价的可能性不大，但是首次开盘的几个很可能会有惊人价格出现，不然很难撬动市场。”（钱江晚报）

    新一轮价格战蠢蠢欲动，多板块楼盘“低开抢跑”

    需求不振，价格突围

    本轮调控以来，杭州房价出现了戏剧性的一幕。先是受“限购限贷”影响房价逐步下跌，到了2012年上半年价格战几乎遍地。而后房地产市场整体迅速回暖，房价也迎来了逆势上扬的态势。不过，随着近期杭州多个板块价格战蠢蠢欲动，这一轮房价上涨行情事实上已经戛然而止。

    需求疲软房价涨不动

    自去年下半年以来，杭州房价涨了多少？不同的统计机构会拿出不同的数字，有时候这些数字与购房者的感受甚至大相径庭。

    得益于市场回暖以及大量刚需入场，去年下半年开始，杭州房价掀起了一波快速上涨的行情，某种意义上说这是对前一阶段房价大跌的一种必然反应。这一波房价上涨到了3、4月份达到顶峰，不过此后却鲜有楼盘继续提价。

    一个显而易见的事实是，2012年下半年至今年4月，这大半年时间内杭州楼市成交量处于高位，主要原因是大量先前一直处于观望的市场需求，延后到这个时间段突然爆发了，因此是不可持续的。自5月份以后，杭州楼市步入平稳期，成交量远不及去年下半年，即便“金九银十”也是黯淡无光。

    库存高企，需求不振，成交量低迷，这样的市场难以支撑房价继续走高，这样的一种判断，在开发商心目中也达成了一定的共识。此后，众多楼盘放慢了涨价的脚步，涨声一片的市场格局基本上告一段落。而一些先知先觉的开发商，甚至开始尝试“低开”的方式，实现快速突围。

    6月，西溪华府首次开盘，起价1.68万元/平方米，将西溪板块的房价迅速拉回到20000元/平方米以下，正式宣告这一波房价回涨行情的终结。此后市场进入了僵持阶段，既没有大张旗鼓涨价的楼盘，也没有高调宣布降价的楼盘。到了8月，同属于城北板块的北宸之光和德信晓宸先后低开，将该板块的均价拉低了3000元/平方米左右。

    这些楼盘先后选择低开，其实也是不得已而为之。因为刚需已经在前期过度消耗，市场需求短期内不可能大幅反弹，这对新开的楼盘而言蓄客压力非常大。如果首开的价格偏高，开局不利的话，楼盘的后期销售就会很被动。因此开发商宁可牺牲一部分利润来实现开门红，采取低开高走的策略，这更多的是一种比较务实的选择。

    这一阶段的杭州楼市，总体上说是量缩价稳。虽然还没有出现大规模的价格战，尤其是赤裸裸的降价，但是房价已经停涨，为后市的大规模价格战做好了市场铺垫。

    下沙房价在万元线徘徊

    远郊是楼市价格战的主阵地，也是每一次楼市调控中房价变动最快的区域。下沙是本轮调控中最早降价的板块，如今大多数楼盘的单价仍然在万元线上徘徊。

    位于下沙沿江板块的世茂江滨花园，是一个拥有数千套房源的超级大盘。历史统计数据显示，2008年5月，其开盘均价为8000元/平方米，2010年5月达到历史最高点，均价17000元/平方米。此后价格一路下滑，到了去年均价仅10500元/平方米。如今，世茂江滨花园的二手房均价也仅11000元/平方米左右，相比历史最高点下降了30%左右。

    位于下沙大学城北的杭州碧桂园 ，今年初首开起价仅8990元/平方米，均价10000-11000元/平方米。目前杭州碧桂园在售高层公寓房源，均价10500元/平方米，与年初相比几乎没有变化。由于毗邻这一区域的海宁楼盘房源供应量十分充足，所以这一区域的房价很难有上涨动力，可能很长一段时间内都会在万元线上徘徊。

    下沙金沙湖板块的房价曾一度超过20000元/平方米，虽然有地铁的强力支撑，但这一区域如今的在售楼盘价格均尚未触及先前的价格线。比如曾在2011年率先降价的德信中外公寓，目前的售价虽然相比价格战之初有所回涨，但也仅17000元/平方米。此外，这一区域的酒店式公寓非常集中，市场竞争也十分激烈，精装房的均价全都在10000元/平方米左右。

    勾庄丁桥重现“万元房”

    进入四季度之后，随着楼市库存量的进一步增加，部分板块的房价开始出现明显松动，甚至出现了久违的“万元房”。

    最早在楼市扔下重磅炸弹的是勾庄板块的嘉凯城名城博园 。9月底，有关名城博园即将以震撼价低开的消息，就传遍了杭州楼市。果不其然，名城博园10月23日开盘，起价低至8500元/平方米，均价也仅11000元/平方米。名城博园低开，可以看作是北宸之光、德信晓宸低开效应的持续发酵。相比北宸之光和德信晓宸，名城博园的价格优势达到5000元/平方米左右。毕竟是在绕城之内出现这样的价格，名城博园成功吸引了一大批刚需。

    丁桥是另一个出现“万元房”的热门板块。就在上周，尚未开盘的保利罗兰香谷宣布起价：8999元/平方米，这重新燃起了一些刚需以10000元/平方米以内的价格，在丁桥置业安家的梦想。去年上半年，丁桥的四季公馆和昆仑天籁价格激战，双双把丁桥的置业门槛拉低到了8500元/平方米的水平。此后丁桥房价一路上涨，如今在售楼盘均价已经达到15000元/平方米，玺之湾的起价也已达11500元/平方米。虽然保利罗兰香谷的地段相比四季公馆和昆仑天籁要逊色一些，但它无疑将丁桥的置业门槛拉回到了10000元/平方米以下，将对丁桥目前的价格秩序产生不小的冲击。

    而丁桥板块的另一楼盘龙湖名景台，紧邻同协路，交通和地理都很有优势，且拥有采荷学区，起价也仅13800元/平方米，成为近期楼市中又一备受关注的热点楼盘。相比周边区域的一些在售楼盘，这些低开价格的优势普遍在2000-3000元/平方米左右。

    城东新城房价冲击大

    今年的土地市场上，城东新城是一个最热门的板块。彭埠、天城等多宗土地密集出让，更有华家池这种超高身价的土地成功拍卖，但是这一区域的房价并未应声涨价，相反一些楼盘甚至打起了价格战，尤其是一些新盘开出的价格令人意想不到。

    今年9月，华家池三宗地以130多亿元的身价“出嫁”，按照楼市的一贯经验，周边楼盘必然会显现出溢价效应。然而无论是在售新盘还是二手房，价格几乎按兵不动。由于这一区域土地供应充足，如今的房源供应量很大，到明年供应量还会增加，因此尽管今年已经拍出不少高价地，但是对房价的拉动作用微乎其微。

    充足的供应量，已经对这一区域新开楼盘的价格产生了深刻影响。与火车东站毗邻的天阳尚城国际，以17600元/平方米的起价低开，相比预期足足低了3000元/平方米左右，要知道今年上半年毗邻的一宗土地楼面价已高达13000元/平方米。城东地铁盘铁建国际花园起价14800元/平方米，相比之前的远洋心里等楼盘，也有较大的价格优势。

    而在九堡沿江板块，如今在售楼盘的房价也仍然没有触及到20000元/平方米的历史高点。宋都阳光国际全新组团藏珑169平方米房源，近期更是打出了15600元/平方米的超低起价，宣称把价格打回到5年前，虽然未免有些夸张，但是相比宋都阳光国际精装修房源先前27000元/平方米的价格，确实回落了不少。（今日早报）

    “银十”收官上周楼市迎来休整期

    成交、供应量双双下降约两成

    上周（11月4日－11月10日）杭州楼市迎来休整期，商品房供需双双出现下滑，延续了房博会以来的下降态势。成交方面，全市共计成交商品房1764套、18.03万平方米，成交套面分别下降18.75%、23.44%。其中，商品住宅共成交1502套、16.10万平方米，环比降幅分别为18.28%、22.01%。

    供应方面，全市共12个项目申领预售证，环比增加5个项目，新增上市1771套、21.5万平方米，环比降幅分别为23.93%、9.21%。从新开盘情况来看，“银十”收官后杭州楼市迎来休整期，全市共有5个项目新开盘，其中2个项目为首次开盘。预计下周，随着新开盘项目预定成绩陆续转化为成交，全市总成交量或将止跌转升。

    区域：江干居主城之首

    从成交区域结构来看，上周余杭区以791套、8.09万平方米的成交量继续占据各区域榜首，个盘成交前十排行榜中余杭区项目占据5席，分别是万科·北宸之光、石榴派、良渚文化村七贤郡、贝利·栖溪望府和众安·理想湾；主城区方面，江干区受德信·东望等项目高成交量的拉动，以231套、2.32万平方米的成交量高居主城区之首。

    商品住宅方面，主城区共成交609套、6.82万平方米，环比降幅3.79%、4.46%；余杭区成交767套、7.85万平方米，成交套面环比降幅分别为27.5%、33.23%；萧山区成交126套、1.43万平方米，成交套面环比分别下降14.29%、18.19%。

    排行：北宸之光再夺冠

    上周杭州楼市共271个项目成交，其中，成交套数TOP10项目共成交580套、5.27万平方米，占总成交量的32.88%、29.24%，市场集中度较低。就区域分布而言，入榜项目主要

    分布在余杭区，独占5席。此外，江干区占2个项目，萧山区、下沙和之江各占1个项目。

    余杭区的万科·北宸之光荣登榜首，共成交91套、0.88万平方米。该项目继8月11日首开以来，三次加推售罄。项目最近一次开盘是在10月27日，开盘当日推出222套房源再度售罄。万科的品牌号召力、刚需户型设计和较高的性价比，为项目热销奠定基础。

    排名第二的是位于江干区的中国铁建·国际花园，共成交90套、0.82万平方米。该项目在10月26日首次开盘，推出1、3、6号楼东边套，共计181套房源，主力户型为89方和119方，起价14800元/平方米，均价16600元/平方米，当天去化逾9成。（每日商报）

    成交行情下滑二手房日均成交68套

    骤然降温的不仅是天气，还有二手房成交行情。据透明售房网数据统计，上周（11月4日-10日）杭州主城区二手房共成交478套，日均成交68套左右，比前一周减少105套。成交总面积为3.97万平方米，比前一周5.09万平方米减少了1.12万平方米。

    下城区成交量最大

    上周杭州主城区的二手房成交均价约19991元/平方米，环比下降4%。很长时间，二手房成交均价一直维持在1.9万-2万元/平方米之间。从二手房成交分布情况分析，上周下城区成交89套二手房，位列第一；西湖区成交86套，排名第二；上城区成交75套，排名第三。

    一居室和两居室租赁平分秋色

    上周，上城区的二手房成交均价为21292元/平方米，环比下降约22%；下城区成交均价为20977元/平方米，环比上涨了约为2%；江干区的二手房成交均价为24010元/平方米，环比下降约3%；滨江区的成交均价为19455元/平方米，环比上涨约为34%。

    租赁依然是一居室、两居室成交量最大，上周户型租赁成交中，一居室与两居室平分秋色，租赁成交各占43%；三居室占比11%；四居室及以上占比3%。（每日商报）

    上周商业地产整体成交不景气

    酒店式公寓个盘表现依然生猛

    上周（11.4-11.11）杭州商业地产市场成交量整体表现欠佳。无论是商铺、写字楼还有酒店式公寓的成交量跌幅都在3-5成左右。

    其中商铺市场总成交商业项目21个，总成交套数44套，总成交面积3966.2平方米，成交总金额12354.2万元，成交均价31148.3元/平方米。十一月商铺市场开局不利，成交量下跌明显，环比下降46.5%，成交价依然维持在前期的高价位，价高量降成为上周的主旋律。

    上周写字楼项目总成交12个，总成交套数33套，总成交面积3013.1平方米，成交总金额5242.2万元，成交均价17398.3元/平方米。市场跌势依旧，其中成交量环比下降达到50%，成交均价稳中略降。

    上周酒店式公寓项目总成交36个，总成交套数182套，总成交面积11458.6平方米，成交金额18642.9万元，成交均价16270元/平方米。成交量环比下降33.9%，成交均价维持稳定。

    商铺成交价高量跌

    上周商铺市场成交缩量调整明显，不过价格却居高不下，成交均价维持了十月中下旬以来的走高态势。成交热点依然集中在被普遍看好的综合体配套商铺或者区位中具有炒作概念价值的潜力区块。

    如万达广场的商业街配套商铺，目前销售均价已经达到55000元/平方米左右。而位于潜力区块城东新城的新中宇维萨项目，由于位于地铁线路的彭埠出口，又靠近新的火车客运中心站，区位优势明显，销售均价达到60000元/平方米以上。这个楼盘商铺在前一周拿下成交均价第一名后，上周继续守擂成功，不过销售情况一般，原因可能是由于价值利好有被透支的嫌疑，销售均价过高导致部分投资客质疑商铺价值未来的持续成长性。

    总体而言，上周滨江区成熟区域内的商铺出售相对成为热点，成交均价都普遍走高，均价普遍在4万元/平方米左右，商铺成交区域地段及商业配套优势也是导致商铺价格走高的主要原因。

    写字楼行情整体放缓

    写字楼市场经过前一周的大幅回温后，上周成交量继续走低，成交量下跌近五成。市场上的成交热点依然是萧山区块的写字楼，由于前期供应量比较大，现阶段正进入集中的销售期。不过，写字楼市场已经开始出现整体去化速度较慢的现象，也有许多人认为，在杭州投资写字楼优势并不明显。

    酒店式公寓个盘表现生猛

    酒店式公寓市场在经过前一周的成交放量上攻后，上周成交量萎缩明显。前期优势项目去化快，供应量不足也是目前市场面临销售量萎缩的主要原因。

    虽然整体成交不佳，但写字楼的个盘表现依然比较生猛。从上周的成交热点来看，热点项目依然集中在萧山区块的丽晶国际项目及城北，申花等商业综合体的配套公寓项目，如城北的新天地，西溪的杭州五洲国际广场等项目是近期市场最捧的热点项目。而萧山的中栋国际单盘上周成交量就达到了57套，另一个楼盘丽晶国际也依然持续发力，成交了14套。

    上周大多是热门项目的尾盘销售为主，相信随着市场供应量的增多，未来酒店式公寓市场的销售情况会有所好转。（今日早报）