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11月至少有50个楼盘开盘 杭州楼市再迎供应高峰
house.hangzhou.com.cn 2013年11月06日 08:48:41 星期三  杭州网综合整理

    杭城十万可售房源大起底

    房地产市场信息纷繁复杂,面对杭州市区超过10.5万套可售商品房的库存量,无论是购房者、房产界,都希望有一份关于库存的真实、准确、透明的数据报告。

    为此,透明售房市场研究院首次向公众披露《杭州商品房库存研究报告》。

    稍有房地产知识的人都了解,所谓可售房源是指已经领取了预售证而尚未售出的房源,但是,在售楼盘中还有大量未领取预售证的部分。另外还有近几年拿地尚未开盘的诸多楼盘,特别是今年以来大量的土地供应(截至10月10日,杭州市区出让土地的建筑面积近1700万平方米。如果以套均100平方米估算,供应量将近17万套),基本还未形成库存,但是未来1至2年市场潜在的供应量巨大。

    因此,本报告所涉及的仅为市场真实供应量的一部分,请公众客观理性地理解这一报告的内容和它的局限性。

    此外,报告没有对库存房源的价格进行描述。这是因为在售楼盘的价格是动态的,也是多样的(特别是多业态大盘,各种业态价格完全不一样)。另外,有些楼盘已销售数年,历史成交价格与现今的销售价格差距甚远,以历史数据进行描述可能会产生误导。

    本报告中不包含酒店式公寓类型。

     可售房 排排座

    截至11月4日,杭州市区新建商品房可售10.5万套,可售总面积1379.71万平方米。其中新建商品住宅可售7.03万套,可售总面积935.38万平方米。

    主城区新建商品房可售5.01万套,可售总面积667.80万平方米。其中新建商品住宅可售2.83万套,可售总面积396.25万平方米。

    余杭区新建商品房可售3.65万套,可售总面积457.20万平方米。其中新建商品住宅可售3.08万套,可售总面积393.61万平方米。

    萧山区新建商品房可售1.84万套,可售总面积254.73万平方米。其中新建商品住宅可售1.12万套,可售总面积145.52万平方米。

    而十月的调查,市区住宅可售房源套均面积为134.2平方米,其中,主城区住宅可售房源套均面积为143.5平方米,余杭区住宅可售房源套均面积为127.7平方米,萧山区住宅可售房源套均面积为130.6平方米。

    户型存量压力较大

    9月26日,杭州市区可售房首次跃上10万套大关。

    杭州近5年来库存持续上升,到2011年底达到历史峰值,此后一直在高位徘徊。这表明限购、限贷政策抑制需求明显。

    按照2012年的销售速度,全部消化现有库存要14个月时间。按照近四年来的平均销售速度,消化现有库存需16个月。

    与北、上、广、深四个一线城市相比,杭州住宅库存量最大,也远大于南京的库存量。(截至10月10日,北京住宅库存为59506套,上海为59917套,广州为50043套,深圳为28911套,南京为33104套。)表明各一线城市和靠前的二线城市中,杭州受调控影响较大。

    从2011年底至今的近三年中,库存量的增加主要来自于余杭和萧山两个区。其中主城区较2011年12月31日仅增加750套,而余杭区比2011年12月31日增加了13259套,萧山区比2011年12月31日增加了8033套。

    由于调控政策实际上并不支持改善型需求,以致住宅库存房源户型面积结构失衡。按存量面积计算占比,杭州市区120平方米以上户型占比高达67.76%。

    库存量较大的楼盘主要特征是:刚需楼盘中大户型、去年未降价的楼盘、部分多年的老盘。

    主城区中各板块存量趋于均衡,住宅占比最大的下沙也只占16.13%。

    余杭区无可争议地成为整个市场的半壁江山,特别是住宅存量,套数占比高达46%,远远超过主城区37.73%的占比。按面积计算占比,面积占比高达43.79%,

    超过主城区40.38%的占比。

    市区商品住宅的存量中,虽然80-90平方米户型套数占比高达32.29%,但大户型存量压力较大,大于180平方米的户型存量高达15.24%,120平方米以上的住宅存量高达50%以上。而按面积计算占比,大于180平方米户型面积占比最大,达30.44%;其次是120-144平方米户型,占比24.81%;80-90平方米户型排名第三,占比21.09%。

    从商品房可售房源城区结构分析,主城区和余杭区占据绝大部分,占比在8成以上。其中,主城区占比最大,达45.11%,余杭区占比36.91%,萧山区占比17.98%。

    主城区可售房源三年持平

    主城区新建商品房可售4.55万套,可售总面积611.5万平方米。其中新建商品住宅可售2.58万套,可售总面积370.6万平方米。

    从2007年末以来主城区新建商品房可售套数走势图来看,在2011年末以44746套刷新历史记录后,主城区新建商品房可售房源的总套数波动幅度并不大。目前的可售套数较2012年末增加7.01%,较2011年末仅增加1.68个百分点。

    从主城区商品房可售房源房屋类别分析,住宅占据市区商品房可售房源近6成。其中,住宅占比为56.75%,写字楼占比为28.34%,商铺占比为13.25%。

     90平方米户型已成主流

    从主城区商品住宅可售房源户型结构分析,80-90平方米户型套数占比最大,达35.23%;其次是120-144平方米户型,占比22.32%;大于180平方米户型排名第三,占比21.27%。

    按面积计算占比,180平方米户型面积占比最大,达38.65%;其次是80-90平方米户型,占比21.59%;120-144平方米户型排名第三,占比20.72%。

     下沙板块库存最多

    从主城区商品房可售房源板块结构分析,下沙板块占比最大,达13.42%;其次是滨江,占比11.91%;城北排名第三,占比9.26%。

    从主城区商品住宅可售房源板块结构分析,下沙板块占比最大,达16.13%;其次是之江,占比13.16%;滨江排名第三,占比10.68%。

    从主城区写字楼可售房源板块结构分析,钱江新城占比最大,达25.80%;其次是滨江,占比13.92%;市中心排名第三,占比11.83%。(浙江日报)

作者:杭州网综合整理 编辑:袁芳
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