〔预测〕

全国千亿俱乐部成员增加

外来大鳄借势扩大杭州版图

点评：多年来，本土企业一直占据杭州市场的主导地位，再强的外来大鳄到了杭州似乎也只能充当配角。但去年的政策市导致行业洗牌，市场集中度进一步提升，全国标杆房企把握住机会在杭州全面发力，不仅销售业绩大幅提升，在土地一级市场上也完全占据主动。有人把2012年称为大鳄元年，那么2013年甚至此后几年，外来大鳄在杭州的市场份额将进一步扩大，杭州楼市的格局已经开始变化。

2012年杭州楼市销售十强为何外来大鳄能占一半江山？看看去年的全国市场就能了解，这背后有一股强大的推动力。

前年，万科成为史上首个全国销售额达千亿元的公司时，震动业界，其“壮举”被演绎得像个“传奇”；仅一年时间，“千亿”就不再是一个高不可攀的奇迹了，“千亿俱乐部”成员数在迅速增加。万科前日晒出成绩单：2012年销售额达1412.3亿元，比去年增长16.2%，创下历年新高，成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。保利昨日发出2012年销售简报称，去年实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%，成为第二家年销售额超千亿元的上市公司。而根据中国指数研究院提供的报告显示，另一家非上市公司绿地集团去年也完成1013亿元的销售额，跻身“千亿”房企行列。值得一提的是，中海、万达、恒大等公司均以超900亿元的业绩尾随其后，距离千亿大关仅一步之遥。

业绩分化，更多企业跨入或即将跨入千亿行列，就意味着市场集中度进一步提高，如果说之前是百花齐放的态势，那么经过这次调控，寡头化的迹象逐步呈现。在雄厚资本支撑的背景下，万科、保利等全国性品牌企业如同重型装甲车驶向全国一级土地市场，在全国范围内攻城略地。去年万科共新增76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积；其中，仅去年12月份就新增20个项目，单月拿地金额高达143.1亿元，单月新增土地库存为其过去4个月去化量的总和。保利去年也有61宗土地入手，拿地金额超过430亿元。

杭州作为长三角市场重镇也被标杆房企列为土地储备主要目标之一，去年杭州的土地市场就成为外来大鳄们的盛宴。去年10月17日，中海56亿元包揽三堡三宗宅地，位列拿地金额榜首；拿地最猛的则是万科，自去年7月下旬开始，万科先后在勾庄、江干科技园、滨江、蒋村收入5宗地块，遍布杭州各大城区，成为杭州拿地面积最多的开发商，深耕杭州的意图明显。此外，嘉里25.3亿元包揽之江5宗宅地，龙湖23.5亿元拿下奥体单元宅地，融创、富力、绿地全新进驻杭州市场，均让2012年成为外来大鳄闹猛的一年。

2013年将成为总供应量最大的一年

想要突破2012年成交量比较难

点评：在宏观调控大基调不变的前提下，据统计，2013年新增供应量将会超过700万平方米，而主城区的存量房也达到了25690套，这样一来，2013年可能会成为总体供应量最大的一年，这对于购房者而言，挑选的余地自然会变得大一些，但对于整个楼市而言，销售的竞争无疑会达到顶峰。毕竟限购、限贷的大方针没有变，开发商对于2013年的产品也都放在首次置业、首次改善的客户身上，但这批人早已被“剥”了一圈又一圈，加上2012年刚需的大释放，购房者的整体基数也有了一定的减缩。

如此大供应量的2013年势必会成为开发商争夺有效客户的一年，而如何让更多“有资格”的客户购买自己的产品，那就是八仙过海、各显神通了。

根据合创地产机构最近出刊的《2012年杭州楼市供求白皮书》中对2013年杭州楼市整体走向的预判，除了前面提到的新增量与库存量巨大的前提外，2013年与2012年整体的市场环境可能也存在一定的差距。

这其中，我们首先肯定2013年在大政策环境上与2012年的主基调是一致的，就在2012年的最后一个月，政府高层方面多次发出了调控不松、巩固效果的信号。另外传言已久的房产税试点范围的改革方向已被锁定，杭州也在这一范围之内，而据不少业内人士判断，杭州房产税的试点可能会在2013年中央经济工作会议之后有所动作。在这样的背景下，不少人都称整个2013年房地产市场整体环境不会比2012年好。

而从市场方面来看，可能也是2012年更有利于房产品的销售。这其中主要是因为刚需客户在经历了两年的等待，不少已经在2012年出手了，成为了支撑2012年成交量的主要力量。所以从总体上来说，刚需的需求量在2013年将会进一步萎缩，这对于2013年整体的市场来说，也是存在不利的，毕竟在成交量的突破上，刚需还是占有不可忽视的重要地位，特别是在限购、限贷的大环境下。

除了刚需的量会给2013年的成交带去一定的影响外，价格上也有影响购房的敏感因素。从2012年个盘成交榜上我们可以看到，不少成交排名靠前的楼盘都在2012年采取了降价的措施，对于这一部分楼盘而言，在2013年再次大幅降价的可能性将会缩小，而购房者对房价的下降已经有所预期，因此，购房者和开发商对价格的预期将会出现差异，在此基础上促进成交的有效性较2012年也将出现明显下降；另外大环境与2012年不同的是，一直传闻的房产税将会促使更多的存量房进入流通领域，存量房增加，加重了竞争的激烈度。基于以上的原因，对于2013年的市场，我们得出的判断是，2013年杭州楼市总体趋于稳定，但是在成交量上要再续2012年的成交奇迹已难上加难，但以价换量的市场空间依然存在，至于会发展到何种程度，这个还得等待时间给出答案。