数据支持：合创地产机构

　　住宅合计供应6235套，是杭州房地产市场史上最大的一次供应；全年主城区住宅成交突破3.6万套，仅次于行情巅峰期的2009年；住宅年度成交均价每平方米却低于2万元，创近三年新低……跌宕起伏的2012年结束，留下这一连串出人意料的数据纪录，在充满调控迷雾的市场中，很难用简单的一个词来总结、概括，看成交结果似乎很“热”，看价格体系，似乎“还冷”，过去这一年杭州楼市究竟如何？每个数据背后又有哪些潜台词？且看最新出炉的2012年杭州楼市年报。

　　〔成交总量〕

　　2012年主城区住宅成交突破3.6万套

　　近五年来仅次于疯狂的2009年

　　点评：这是继2009年之后的又一次楼市大逆转，只不过2012年的好行情到来得尤为艰辛，也再一次证明了“只有卖不动的价格”这一真理。存量高压，推盘迅速，价格较低，这一年的楼市进入了难得的买方市场。

　　从冰天雪地到冲上云端，2012年的杭州楼市在调控“紧箍咒”丝毫不松的情况下，数月之间实现惊天大逆转。

　　杭州主城区全年商品房总成交46696套，其中住宅成交36185套，日均成交99套；整个2012年主城区住宅成交同比2011年涨幅达176.5%，呈现出继2009年后的第一次成交回涨，五年之内位居第二，这也是2012年初的时候谁也想不到的局面。

　　在主城区住宅成交量中，新房源销售20620套，占整体销售量的57.3%；存量房销售15465套，占整体销售量的42.7%；新房源的销售率大于存量房。其中，存量住宅的成交量相较于2011年主城区楼市存量房去化的5422套，同比涨幅高达185.2%。整体而言，由于2012年存量住宅和新上市住宅数量均较高，分别为25690套和34562套，因此成交量出现了大幅上涨。

　　杭州主城区2007－2012年成交表现图

　　　6月达到住宅成交最高峰

　　“铜九铁十”年末翘尾形成非常规曲线

　　点评：上半年降价降得最狠，刚性需求也压抑已久得不到释放，因此6月反常成为了全年的年度成交最高月；九、十月后续略略乏力，年底基于对2013年行情的并不看好部分板块价格又有下挫，再次引爆一轮行情。2012年，杭州楼市的成交曲线是反常的。

　　相较于前两年，虽然没有2010年那么曲折，2012年的杭州楼市也经历了先抑后扬的过程。

　　年初1－2月开始，楼市呈现极度低迷状态，紧接着整体开始出现以价换量的大幅降价潮趋势， 3－6月成交量火速上升，到6月达到高峰状态，而进入下半年，楼市成交逐渐趋于平稳，“金九银十”成了“铜九铁十”，11－12月反而又有小幅回涨。从月度成交曲线来看，2012年杭州楼市的成交形成一个“中间高，两头低”的状态，阶段分布鲜明。

　　3－6月是2012年全年度的高峰，6月则是杭州主城区住宅成交的最高点，全月住宅成交达5212套，是年度最低点1月成交量的11.8倍。从年初开始，主城区各大板块就开始出现大幅降价，随着价格逐渐下降，成交量随即不断上涨，比如桥西、丁桥、滨江、下沙等板块均是上半年大幅降价的代表板块；而进入下半年后，随着成交量的上升，部分开发商在回收资金的情况下，收回降价牌，部分甚至恢复到降价前水平，在此情况下成交量应声下滑，7月楼市小幅下滑，而到了传统“金九银十”更是略显惨淡，基本成为2012年除了1-2月的最低点；11－12月，楼市又出现新一轮价格下降热潮，但降幅明显低于上半年的3-6月，因此成交量再度回升，但比不上上半年的高峰水平。

供需两旺刚需人群成为绝对主力

个盘成交率明显好于2011年但仍不敌2009年

点评：2012年的楼市简单来说就是对刚需客群的抢夺，得刚需者得天下。而在刚需人群被割了一茬又一茬之后，2013年若想重演行情希望不大，首次改善型房源或将成为追逐重点。

在系列新政“二套房、三套房和外地人限购政策”的双重压力下，2012年的楼市中，刚性需求人群成为绝对主流，由此90方中小户型产品成为楼市大量成交的顶梁柱，改善型房源成交明显受限趋于弱势。

整个2012年，新房源的上市量略低于2009年，和2010年基本持平，先是需求量释放刺激供应量上升，而供应量的上涨也促进了需求量的进一步增长，对比之前两年，2012年可谓供需两旺。

此外，相较于2011年，2012年的个盘销售率明显上升， 60%的楼盘新房源销售率为60%以上，与2010年的销售率接近，但跟2009年65.3%的楼盘销售率在90%以上相比，还是有一定的落差。