限购限贷不变 楼市依旧寻找刚需

    转眼就来到了2012年的最后一周，在众多专家、开发商、购房者对2013年充满猜测之时，2012年12月25日，住建部一则关于限购限贷还将持续的消息，明确了明年的楼市依然会在调控中继续。

    在经历了一个先抑后扬的2012后，等待着我们的2013，楼市又会是怎样的起伏？

    限购持续，还有多少刚需客户可供挖掘

　　纵然一整年的日子都是艰辛的，杭城楼市依然在龙年的尾巴上迎来了一波翘尾行情。

　　仔细看看当下的热销盘就不难发现，绝大多数都是中小户型楼盘，无论是单价约在10000元/平方米的宋都东郡国际，还是单价高达30000元/平方米的滨江凯旋门，他们都有一个关键词，那就是90平方米户型。应该说，谁拥有绝对数量的中小户型，谁就可能在今年的热销榜上占据一席之地。

　　归根结底，中小户型的热销，和当下的限购政策有着极大的关系。明年的限购会不会继续？据新华社的最新消息是，住建部在12月25日表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。这样一来，摆在开发商面前的一个挑战就是，在2013年限购政策持续下，还会多少有购房资格的人可供挖掘？

　　来自杭州市统计局2011年的统计年鉴显示，整个大杭州18~35岁的人口总数达到了177.55万人，占总人口数的25.5%。而在2011年，大杭州范围内进行婚姻登记的对数为75952对（含再婚人群）。

　　“这部分刚需人群就像是一个鱼塘，今年捞过一批鱼之后，明年要想再捞出那么多鱼，是不太可能的，毕竟鱼的生长也需要时间。”双赢机构总经理章惠芳认为，明年要想再达到今年这么多的刚需成交量，仍需要极智慧的营销和很好的产品定位。

　　调控政策不会放松，开发商谨慎对待2013

　　自打两年前杭州版限购令出台之后，配上限贷这一杀手锏，双限就像一道紧箍咒一样牢牢地卡在楼市要害之上。

　　从各种渠道释放的消息来看，明年的市场会是“稳”字当头。住建部政策研究中心副主任王珏林近日曾对媒体表示，一旦政策变化，市场就会马上回潮，而且是高速回潮，那调控就失败了。所以从限制需求的角度来说，2013年房地产的限购和限贷政策不会改变。他认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在短期内无法快速增加供应的情况下，对市场需求端的管控政策不会放松。

　　与此同时，住建部部长姜伟新也明确表示，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。

　　显然，开发商对调控的继续是有准备的。杭州一位不愿意透露姓名的开发商认为，限购限贷政策已经持续了两年多，中央政府必定要维持现有政策延续性和稳定性，“如果双限政策退出，肯定有新的政策补充进来，比如说房产税、完善保障房建设和分配制度等。”

　　“这一两个月来，公司一直在考虑明年怎么办，对限购限贷政策的取消，我们不抱希望。”某楼盘老总表示，今年下半年以来的成交量反弹，是价格下行带动起来的，而政策面等各方面都没有松动。

　　双限持续，房价走势会如何？

　　尽管双限继续，但房地产市场已出现小幅回暖。尼尔森公司刚刚发布的2012年第三季度中国消费者信心指数调查显示，56%的中国消费者认为明年房价将回暖，这个数字在第二季度仅仅为42%。

　　不过，对购房者来说，最担心的还是价格上涨。翁女士说，一直都准备换房，可是因为之前买过排屋，又投资过两套住宅，手上早就没有了购房名额。不过最近一家人看上了城西的一个精装修楼盘，位置、户型等各方面都挺满意，就想把房产证做在刚上大学的儿子名下。

　　看到年底的这一波翘尾行情之后，翁女士心里有点打鼓，她担心的是，如果行情好真的好起来了，开发商会把价格涨上去。

　　但就记者采访一圈下来之后发现，开发商们对后市并没有那么乐观。“年底这一波的确行情不错，不过都是开发商以价换量换来的，并不是所有楼盘鸡犬升天。”一位业内人士说，现在卖得好的楼盘，单价基本都在20000元/平方米以下，而且都是刚需盘。

　　一位开发商在向总部提交2013年的销售任务时，对自己在杭楼盘的定价也十分清晰，“现实一点就不应该提价，就拿今年我们自己楼盘来说，前一批卖得好，后面一批想稍微提一点价格都很困难，客户反应非常大。”

　　明年房价不太可能上行

　　杭州雅戈尔置业相关负责人

　　对明年的市场我们不太担心，首次置业是刚需，改善置业也是刚需，今年市场上消化的绝大部分都是首次置业者，不过改善型客户在经过这一年多的观望之后，该买的明年还是得买。

　　不过我们对价格是否上行不抱乐观态度，毕竟双限的高压线还在这里，市场不会一下子转暖。

　　双限不取消，购买力会萎缩

　　章惠芳（双赢置业机构总经理）

　　明年在双限不取消的情况下，市场应该是萎缩的。今年下半年的成交高峰，那是因为前半年需求被压缩，同时需要买房的刚需客也很多，当今年消化了一波之后，基数肯定是没有原来大了，那么相应的，成交量也就会下来。

　　就像同是丁桥板块，想在这里置业的购房者就这么多，当今年大部分人都已经买房之后，明年的购买力是下降的，除非这个板块的楼盘价格，足以让在别的区域内生活的购房者放弃原来的地方，选到这里来。

　　希望双限持续，稳定房价

　　小Y（准购房者）

　　看了一年的房子，价格低的时候买的人太多，摇不上号，价格高了预算又不够。真的是太纠结了。双限政策要不要持续？当然！我希望持续下去，不然这房价肯定要反弹！（钱江晚报）