下半年杭州楼市怎么走?

    房源还有很多 房价不会大降

    数据支持/合创地产机构

    市场行情中，供、需是主角，横向对比，今年上半年杭州主城区住宅总供应量为41645套，是同期成交量的2.4倍，在市场面上还是一个供过于求的局面。据了解，上半年杭州主城区存量房出现历史顶峰，下半年房源供应也不可小觑，2012年杭州楼市在年中经历过一个峰值后，仍然存在不小的压力，“减少大起大落、颠簸中求稳定”，也许是下半年楼市的主基调。

    供应量

    存量房深程度积压，现历史最高水平

    住宅新房源供应处于近三年峰值

    点评：在前途未卜的市场行情下，“库存”绝对是各开发商的心头大患，积压得越多，说明资金回笼得慢，加上当中的财务成本，将开发商本就紧绷的资金链变得越发脆弱。从2010年调控开始，各开发商的去化率就不那么理想了，成交量锐减，存量房越积越多；另一方面，2009年、2010年仍然是土地出让大年，项目房源在这两年集中上市，给存量房再添砝码，要减轻开发商身上背的这座大山的分量，可能得到2014年了。

    2012年上半年杭州主城区住宅总供应量为41645套，较2011年同期23168套涨幅为79%；其中存量房供应为27792套、341.3万方；新增房源供应为13853套、158.9万方，套数占2012年上半年总供应量的33%。

    自2008年初以来，由于市场急转而下、交易大幅萎缩，杭州主城区的存量房源从1万套出头急剧增加年底达到创纪录的3.2万多套，成为开发商心头压着的一块巨大石头。而进入2009年，楼市成交逆势而上，需求被政策优惠激发，成交量迅猛上升，存量房得到快速去化，到2009年年底剧减到11022套，住宅存量供应仅4917套。而进入2010年，需求继续保持较为旺盛的态势，存量房被进一步消化，在该年3月份曾一度跌破4000套；截至2010年4月30日，主城区住宅存量房仅4323套，在2009年的基础上进一步减量。但2010年4月新政之后，杭州住宅成交陷入低谷，存量房有所回升，特别是进入下半年后，存量房上升明显，截至2010年12月31日，住宅存量房已高达13000多套。到2011年，杭州政策三限的压力下，住宅房源的去化更是不容乐观，成交陷入历史最低谷，存量房在持续积压下，至2012年形成近五年历史最高峰，截至今年6月30日，住宅存量房达24617套，较2011年同期涨幅达35.9%。

    存量房源之所以出现持续走高态势，主要是由于2012年楼市继续受政策调控影响，楼市需求受抑制，在新上市房源开盘滞销和2011年年底遗留的高存量房的冲击下，存量房明显走高。同时，今年上半年住宅新上市的供应量也处于近三年同期的最高水平，仅低于房地产开发火爆的2009年同期，其中不乏2011年下半年新增供应量稀少、部分供应推延至今年上市的原因，造成2012年供应量井喷的现象。

    滨江、下沙、城东新城为主力供应板块

    20多个个盘供应均超过200套

    点评：供应量和成交量是两个概念，当中还涉及一个成交率。很多楼盘也许有好的成交率，但乘上几十套的供应量，实际成交量也就不那么惊艳了。所以统计个盘供应量还是有意义的，至少今年4-6月份部分楼盘以数百、上千套的供应量收获“日光”或九成销售率，不需要耍“少量频推”的小伎俩，就足以在市场上扬眉吐气了。

    从上半年板块供应看，以滨江、下沙和城东新城三大板块为主，三大板块套数占新房源整体供应的54%，单体供应量均超过2000套。其中，滨江是供应量最大的板块，也是新房源中成交量最大的板块，总供应量达2669套，占新房源总供应的19.3%，供应量较大的楼盘代表是寰宇天下，接近1000套；下沙板块其次，总共约2568套，供应量较大的代表楼盘是观澜时代和东郡国际，个盘上市量均在600套以上；城东新城板块位居季军，总共约2261套，其中金色黎明上市量达1289套，为上半年新上市房源的冠军楼盘。

    从个盘供应量上，主要集中在少数楼盘中，有开盘记录的楼盘上半年中供应量最大的是金色黎明、寰宇天下和曙光之城，此3个供应量均超过900套，占据上半年新房源总供应量的23%；而半年供应量超过500套的有9个楼盘，超过200套的楼盘为24个。

    从单次开盘量看，量最大的是半岛国际，超过600套；单次开盘超过300套的楼盘为13个，远远超过2010-2011年同期。

    杭州楼市下半年发展预测分析

    后期新房源供应压力不可小觑

    根据合创地产机构2012年年初出刊的《住宅供应白皮书》统计（数据统计时间起止为2004年1月1日-2011年12月31日）：2012年新增房源供应量巨大。当时预测，2012年杭州主城区住宅供应预计新增供应会达到430万平方米，将会是供应量密集的一年；若以平均每套120平方米计，总体可预计住宅供应套数约为35800多套（2012年上半年新上市房源面积平均114平方米/套），是2012年上半年销售量的2倍，因此2012年的楼市供应将呈现饱和状态。

    除去已经上市的158.9万方，预计2012年下半年新上市房源还将达到250万方以上，因此，下半年的竞争压力将明显高于上半年。据此，预计2012年下半年楼市仍将保持供应量大、竞争激烈的发展态势，在限购限贷政策的继续执行下，楼市下行的基本发展态势不会改变。

    下行态势延续，

    房价大幅下降后逐渐趋稳

    楼市既已如此，下半年该何去何从，成为人人关心的话题。上半年，楼市发展打破历史常规，大幅降价，激烈异常，可以用“水深火热”来形容；下半年，会不会变，如何变，将有待市场验证。在这承上启下的年中时期，或许还是可以尝试探讨楼市可能出现的发展路线。

    从下半年的楼市环境看，调控的作用力已经基本体现，但影响力尚在，楼市下行发展的大环境尚未改变，因此，下行发展依然是主旋律。但在上半年大幅降价的影响下，成交量明显上升，甚至达到2009年的成交高水平，部分降价楼盘的售价也有一定程度的回升，在成交量回暖的支撑下，预计下半年楼市大幅降价的行为也许会有所减缓，大部分开发商会静待楼市的下一步发展，即使酝酿降价行为，降幅也会较上半年有所减小。预计主城区楼盘下半年发展将逐渐趋稳，破成本销售的行为会明显减少。

    同时，下半年供应量的加大必然会促使竞争加剧，而开发商面对政策从紧下的楼市供大于求，一般会采取两种措施：一为采取保守策略，推迟开盘或减量开盘，造成销售期明显增长，加上由于房源销售不畅客观上也会导致销售期延长，在销售期延长而工程进度正常进行的情况下，准现房或现房销售的模式将可能出现，但这种措施对开发商自有资金要求较高，压力过大，需要开发商拥有一定的资金实力，同时，在经过2011-2012年一年多的时间观望后，开发商观望成本明显上升，推出新房源的急迫性明显大于2011年下半年，因此2012年上半年的新增供应客观上不会减少很多；二为降价行为延续，经过上半年大幅降价而形成成交量上扬的实战经验显示，降价成为撬动成交量的直接原因，因此对于部分资金偏紧的开发商而言，降价不失为一种识时务的办法，因此继续降价也会成为部分开发商的选择，但在成交量已经上市、购房者积极性上升的情况下，降价行为会明显收敛。由此可知，下半年楼市将会延续上半年的大供应、欲降价的态势，但降幅会有所收敛。

    从下半年楼市的需求看，就购房者而言，经过上半年的大幅降价，杭州房价已经低至2009年水平，这充分激发了部分购房者的购买欲望，购房积极性明显上升；而经过5-6月楼市大幅度成交量的上升后，意向购房者对未来楼市发展的判断从下跌趋向平稳甚至上扬，因此，购房欲望更为急迫，而这一心态将会在下半年继续呈现，因此，在房价保持平稳或小幅下降的前提下，下半年预计购房者需求还有一轮爆发。（每日商报）