文/商报记者 王筱璐 数据支持/我爱我家市场研究中心制图/陈骁

　　今年楼市的转折点在三四月份：开发商低价入市，掀起了一波又一波的购房热潮。二手房受其带动，市中心优质房源和学区房首先启动。随后，降息、首套房贷利率下调，促使更多的购房者进入市场。楼市一改颓势，上半年二手房成交量大幅超过去年同期。那么，这样的行情还能继续吗？业内人士认为，下半年，如果开发商仍能坚持“以价换量”的销售策略，快速出货回笼资金，以一手房价为参照，二手房的价格不会大幅上扬。

　　半年成交9825套，比去年同期增长35.18%

　　均价比去年同期下降2405元/平方米

　　点评：今年上半年二手房这波行情，是学区房先拉升起来的。浙江省择校新政出台后，有较好学区的房源一房难求，价格水涨船高。此外，一手房“以价换量”，促使二手房价格纷纷随行就市，又带动了刚需的成交。这两股势头成就今年上半年二手房近万套的成交量。不过，一旦市场复苏，房东坐地起价的现象日渐增多，成交价格上涨将是近期的趋势。

　　与去年上半年杭城（包括滨江、之江、下沙在内的八城区）二手房共成交7000余套的成交量相比，今年上半年的成交量明显上升。据透明售房网数据统计，今年1-6月杭城二手房交易量为9825套，比去年同期上升35.18%。但是，今年上半年的二手房成交量仍低于2009年、2010年同期的成交量水平。交易价格方面，今年1-6月杭城二手房交易均价为18556元/平方米，比去年同期均价20961元/平方米下降2405元/平方米，同比下降11.47%。

　　今年杭州二手房市场回暖浪潮，一浪高过一浪。年初因为有元旦、春节等假期，工作日仅有17个，二手房成交大幅萎缩。此外，“限购限贷”政策下，以及后市房价继续回落的预期不断增强，加重了购房人群的观望情绪，这两大因素造成了今年1月杭州二手房成交量的大幅下挫，成交仅400余套。经历漫长的等待之后，新建商品住宅价格出现大范围、大幅度松动，二手房价格受其影响逐步合理回落，部分首次购房需求开始平稳释放。

　　而后，今年三月的“两会”不断强调房地产调控政策短期内不会放松，影响房东对未来市场的预期，挂牌量增加，挂牌价格纷纷下调，购房者可选择的房源增加。同月，浙江择校新政出台，大批家长为了孩子上好学校，果断下手买学区房，以学区房为代表的购房需求突然拉升了二手房成交，并促使观望已久的刚需较快的释放，由此经历13个月的低迷期后，二手房成交量终于突破2000套。

　　随着新房市场供应量的增加和成交火爆，部分区域房价开始止跌，购房者与房东对市场预期重新点燃，整个市场呈现出供需两旺的局面。购房者抱着“买涨不买跌”的购房心理，进一步加速了释放的进程。

　　90方以内的中小户型占七成

　　改善型购房需求近一两个月释放

　　点评：即使市场再波动，90平方米以内的中小户型始终占据二手房成交主力。这说明，刚性需求在购房比例中始终如一，谁能抓住这部分需求谁就能拿到大幅的成交量。今年三四月份，开发商“以价换量”的成功营销已经证明了这一点。接下来，以改善型需求为代表的多种需求将陆续入市，市场呈现供需两旺的局面。

　　杭州二手房市场上，90平方米以下的中小户型仍是市场的主力，今年上半年这类房源交易比重占了73.83%，与去年同期相近。另外，面积120-140平方米之间的二手房成交量占了8.7%；140-200平方米之间的成交量占了5.49%；200平方米以上的成交量占了1.55%。近一两个月来，90-140平方米之间的较大成交户型成交占比小幅上升，说明部分改善型购房者陆续入市。

　　从居室交易数据来看，一居室、二居室的成交量占了69.52%，相比去年同期小幅下跌3个百分点；三居室成交量占了25.78%；三居室以上的成交量占了4.7%。中小户型始终占据二手房成交主力，这与市场购房主体是刚性需求有关。另外，数据显示，上半年购房者中，年龄在21-30岁之间的占了41.99%；其次是年龄31-40岁之间的中年人群，购房比例占了32.95%；再次是41-50岁的购房人群占了12.14%；其他年龄的占了4.93%。这组数据印证了30岁左右是主力购房人群。

　　总价200万以内的二手房成交占七成

　　学区房价创历年来新高

　　点评：单价两三万元每平方米的二手房成交量占了三成多，排名第二。由此可见，市场好转，一度隐匿的改善型需求开始爆发，加速楼市升温。

　　今年月1-6月，成交总价80万元-120万元之间的二手房占据主力，占总成交的37.16%；成交总价120万元-200万元之间的二手房占了34.25%；成交总价80万元以下的二手房占了13.21%；成交总价200万元-500万元之间的二手房成交量占了14.52%；总价500万元以上的占了0.86%。

　　从成交单价上来看，今年上半年，成交单价在1.5万元-2万元之间的二手房占比最多，占了40.26%；单价2万元-3万元之间的二手房成交量占了32.68%；另外，单价1万元-1.5万元之间的二手房成交占了17.81%；其他成交单价占了9.24%。

　　今年上半年总价200万元以上的二手房成交量占了15.38%，甚至5月份达到了17.75%的成交比例，说明改善型需求在五月份开始释放。从成交单价占比来看， 1.5万元-2万元之间的成交占比最高，占了四成。这是由于受新房下降影响较大，二手房的议价空间增加，成交价格下降。值得注意的是，单价2万元-3万元之间的成交量占了3成以上，原因是学区房的需求上升，尤其重点学区的二手房价格创历年来新高，许多有改善需求的购房者，希望将改善升级和学区等因素同步实现，促使高单价的二手房成交量有所增长。

　　■ 下半年二手房行情预测

　　如果一手房开发商仍坚持“以价换量”

　　二手房价不会大幅上涨

　　市场继续活跃，成交量有望突破上半年

　　对于下半年而言，开发商营销策略是否持续“以价换量”为主，将成为今年二手房成交价格走势的一个重要参照。如果今年的三、四季度，开发商对新开项目仍以较低水平入市，二手房的交易价格将不会出现大幅的上升，市场交易的活跃程度还会持续。如果楼市按目前状态发展，同时在降息、优惠利率等楼市利好的带动下，下半年杭州二手房成交量将与今年上半年成交量持平，甚至突破上半年的成交量。

　　另外，今年上半年市场中的购买人群出现了明显的变化。自住型需求因为房价的上升趋势，最近一两个月出现了小幅回落，而改善型购房比例上升。2011年以来，国家持续出台限购、限贷等调控楼市措施，抑制投机购房的同时，也让改善型购房处于非常低迷的状态。目前因楼市成交量回升，行情好转，改善型需求陆续释放。