传统的“金九银十”销售旺季，又如约而至。不过，今年的“金九银十”成色如何，就不好说了。

    据不完全统计，杭州即将于9、10月份开盘的楼盘至少有40多个，加上目前杭州主城区的可售房源已经达到32971套，市场压力已经越来越大。但业内人士也指出，如果政策不松口，房贷不放开，让开发商寄予很大希望的“金九银十”，恐怕要泡汤了。

    政策依旧从紧反弹迹象不明

    每一年都似乎要提到“金九银十”这个话题，但几乎每一年的背景，都有所不同。而楼市作为非常典型的政策市，跟调控政策和经济环境是休戚相关，共同进退的。

    让我们来盘点一下近几年的“金九银十”。

    2008年，受美国次贷危机和全球经济形势不乐观等影响，市场购买力明显下降，商品房成交量持续低位低位徘徊。与此同时，万科扛起的降价大旗，一时间哀鸿遍野，市场对后市的走势悲观，“金九银十”最后以铜九铁十”惨淡收场。

    2009年，在持续的救市政策刺激下，这一年的“金九银十”可谓成色十足。即使是“银十”，也交出了5616套的成绩，几乎与“金九”持平，并比前一年同期增加了三倍多。同时，房价也纷纷上涨。

    2010年，经济环境发展良好，但调控风声日益趋紧，在这样的大背景下，“金九”依旧得以保持，但“银十”表现就有些乏善可陈，市场变脸速度惊人。

    而2011年“金九银十”所面对的背景，则是史上最为严厉的楼市调控政策。房子不让卖，贷款放不了，市场信心降至谷底。与此同时，宏观经济形势也不容乐观，美国褪去3A信用光环，国际经济形势开始出现异动，而国内经济增长速度趋缓，通胀压力依然很大。而就在大家认为楼市调控已初步到位，限购范围不会继续扩大时，台州一纸限购令再次让开发商的侥幸心理受到重创，说明政策形势依旧不太明朗，同时也拉开了“第二轮限购潮”的大幕。

    浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事王伟业认为，台州的限购拉开了二三线城市限购序幕，预计二三线城市的限购可能在9月初全面开始，限购城市数量不会少于30个。即将到来的“金九”将很难实现成交回升，这个“金九银十”恐将化为泡影。对房地产企业而言，回笼资金的难度会进一步加大，整体降价促销的动力也会更强烈，房价拐点或将再度开启。

    而杭州置高地产顾问副总经理袁文君也表示，今年的9、10月份与2008年一样艰难，但又不太一样，虽然“金九银十”成交量应该会有所放量，但与历史成绩相比，他认为肯定是最低的。因为2008年政策救市，促使大家去买房的意图是非常明显的。而现在，政策放松的迹象一点都没有，购房者信心不恢复，市场想要反弹，是不太可能的。

    房价照跌不误重构板块体系

    “现在房价到底跌了没有？”这是茶余饭后许多人最喜欢互相打听的话题。

    答案显然是肯定的。

    在下沙，德信中外公寓将金沙湖的价格拉低到15000元/平方米左右；在丁桥，昆仑天籁让10000元/平方米的价格重回楼市；在城北，华盛达阅城14800元/平方米的均价，让周边楼盘失去了定价主动权；一位开发商概括得好：三墩的楼盘卖良渚价，而良渚的楼盘，就只能卖瓶窑的价格了。

    而开发商的定价也越来越有艺术性。比如最近，下沙楼盘保利湾天地推出了一个“保利幸福置业行动”，其中最惹人瞩目的是一个“千人增值购”活动，具体来说，就是根据购买人数的多少，逐级降低房价，100人减1000元/平方米，200人减1500元/平方米，1000人减4000元/平方米，均价低至8900元/平方米。之后，这个楼盘再次爆出“起价7280元/平方米”的消息，让不少业内人士也纷纷高呼“实惠”。

    对此，杭州置高地产顾问副总经理袁文君表示，这段时间，可以走得动的楼盘，一是像保利湾天地这样的酒店式公寓，或者是浙商财富中心这样市中心的写字楼物业，它们是商业地产不受限购，同时价格上也有非常大的让利空间。与此同时，一些适合刚需楼盘特别是新开楼盘，出货可能性也要大一些。因为它们在定价上有一定的空间，可以重新定义各个板块的价格，以此吸引购房者进场。

    他认为，另一方面，一些总价比较高、本来就滞销的老盘，估计会比较麻烦。因为不是因为市场没有购买力，而是因为这些购买力被限购了，即使降价也没有用。

    库存越来越多竞争日益激烈

    根据世联地产统计，截至2011年8月31日，杭州主城区商品房可售面积为416万平方米，可售套数为32971套；若按近8周杭州新房周平均505套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为65.3周。世联地产有关负责人也表示，今年杭州楼市库存量又达到一个新高，金九银十是否会放量，立马可见分晓。

    而事实上，根据不完全统计，杭州仅9月份要开盘的楼盘就有40多个。其中，中国铁建国际城、金色黎明、顺发吉祥半岛、半岛国际、莱德绅华府、保利玫瑰湾、阳光郡等10多个楼盘，是首次开盘。这些楼盘很有可能将改写一个区域的房价，所以更加让人关注。

    跟往年不同的是，很多开发商都对是否开盘模棱两可。

    对于行情的不确定，显然是开发商犹疑心理的重要原因。“我们是老盘，下期不知道定什么价格，现在似乎只有新盘还可以走得动。”转塘一位开发商表态。而楼盘销售不畅也是关键，已经推出的都卖不好，何必推那么多房源呢？

    锋芒地产营销机构总经理杨怀觉得，目前形势下开发商应该改变思路，不是坐等金九银十到来，而是要充分利用这一传统销售旺季，加大力度促销，落袋为安，现在还不是楼市最冷最艰苦的时候，早点为过冬储备更多的干粮。

    链接： 9、10月部分将开楼盘信息

    方正荷塘月色：9月中旬开南面5号楼，200多套房源，主力户型90平方米，开盘均价为折后16800元/平方米，11号样板房已经开放，在360空间现场。参加品鉴会的意向客户还可以免费申领万元购房抵价券和“幸福平米卡”，其中申领“幸福平米卡”的客户可享受一期开盘每平方米减600元的优惠。

    龙湖滟澜山：预计9月初加推7号楼或2号楼花园洋房，户型面积为150-190平方米，主力180平方米，价格预计29000元/平方米左右。

    保利湾天地：预计9月中上旬开盘，户型面积为95-140平方米精装LOFT，达到千人团购后，均价低至8900元/平方米。

    东方福邸：预计10月份推20号楼，面积大约为200平方米的精装修房源。

    天鸿香榭里：预计10月推89平方米三房户型，户型面积在89-137平方米，其中89平方米为三房两厅两卫户型，均价待定。

    钱塘帝景：预计9月推1号楼和3号楼，共推出1号楼176套房源，户型为89平方米；3号楼88套房源，户型为255平方米，3号楼房源为一线江景房源。

    半岛国际：预计9月首推2号、3号楼，主力户型为86平方米与90平方米，其中90平方米为江景LOFT。

    顺发吉祥半岛：预计9月或10月开盘，首推7号楼高层公寓，有87平方米、89平方米、123平方米等户型，共计160余套房源。

    保利玫瑰湾：预计9月初开盘，首推11和12号楼总共96套房源，户型为84、87平方米经典Max户型。

    莱德绅华府：位于主城区申花板块核心区，9月底开盘，首推一期面积89平方米的小户型为主。

    (数据以开发商提供为准。)