8月15日，中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》，央行房地产金融分析小组在该报告中指出，房地产金融风险正在六大方面积聚。为化解相关风险，各家商业银行从近两个月起，已经开始逐步调整房贷结构。

楼市存在结构性问题

在8月15日公布的报告中，央行房地产金融分析小组首先对中国房地产市场的现状进行了基本剖析，认为中国房地产市场存在住宅供应结构性问题。

报告指出，中低档普通商品住房供应不足，突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓住宅2000年、2001年和2002年的投资增长率分别为51.2%、37%和39.7%，连续3年显著高于全部住宅的投资增长率。

在供应结构有问题的同时，已出让的存量土地没有得到及时的开发。数据显示，1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000到2004年一直维持在60%到70%的水平，2004年该比值降到50%以下。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到了20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。

在这种住宅供应结构失衡的格局下，加上近几年已出让的存量土地没有得到及时的开发投资性购房需求增长较快，房屋的销售价格上涨也较快。

银行提供大半资金

在该份报告中，央行房地产金融分析小组强调，55%以上的房地产开发资金来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重处于比较高的水平。

报告称，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金；第三大资金来源是银行贷款。

报告指出，实际上在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

房贷风险正在积聚

在该报告中，央行房地产金融分析小组表示，四大国有银行汇总房地产贷款不良率低于5%，个人购房贷款资产质量较好，但房地产金融风险正在六大方面积聚。

报告公布的数据显示，四大银行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。

值得注意的是，关于房地产的一系列调控政策主要出台于今年3月份后，相关政策对房贷质量的影响从央行提供的上述数字中还无法看出。但一组来自银监会的数据或许能多少揭示一下相关的风险。

银监会刚刚公布的上半年不良资产数据显示，6月末，全部商业银行不良贷款余额为12759.4亿元，比年初减少5550.7亿元，这个数据并不包括今年上半年中国工商银行财务重组的数据。如果将中国工商银行剥离的7050亿元的不良资产加进去，今年上半年银行的不良资产最少增加了1500亿元，房贷在其中占一定部分。

着手调整业务比重

在报告中，银行业人士认为银行要在六方面防范风险，并着手调整业务比重。

报告指出，首先，部分城市房地产价格上涨过快，过分偏离了真实价值，潜藏了大量的风险。第二，目前中国房地产商获得的银行资金占其资产比例70%以上，其高负债经营的财务风险已经出现。第三，“假按揭”难以收回是银行面临的另一大风险。第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。第五，商业银行发放给各地土地储备中心、用于购地的土地开发贷款也存在风险。第六，按照新法规，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款。央行指出，这为房贷带来了一定的法律风险。

银行业人士向记者表示，针对相关风险，多家银行都已经开始重视起二手房业务来。相比而言，在大多数城市，二手房的市场价格要相对偏低，市场风险也要低一些。如果加大该方面的业务比重，不少银行针对基层开始上收放贷权限，将有利于银行回避上述的种种风险。