“一个看似严格的政策，很可能在操作中最终流于虚设。”最具代表性的上海个税细则出台第二天，业内人士得出如此预言。

也许过于偏激，但多家二手房中介商在了解了细则后的第一反应均是“力度不大”、“空间很多”。

松口一：差额全额可任选

据上海地方细则，纳税人未提供完整准确的房屋原值凭证的，可实行核定征税。普通商品房以交易全额的1%征税，非普通商品房以2%计税。

实际操作中，纳税人可根据实际需要，任选额度较低的纳税方式。对此说法，记者已经在上海静安、浦东两个区的房地产交易中心地税工作人员处得到证实。“如果想交全额1%，不出具原值凭证即可。”一位工作人员的隐晦表达暗示了两选一的可行性。

但是，徐汇区房地产交易中心工作人员则称，只能对经济适用房、老公房等客观上不能出具原值凭证的房产给予全额核收。“商品房是一定要出具的，丢了可以去交易中心查。”徐汇区工作人员称。但当记者问及是否能有通容余地时，工作人员称“可以明天来交易中心与领导沟通。”

在国内绝大部分城市，由于地税部门与房地产交易中心暂时无法实现数据联网，相关房产交易纪录税务部门无法查询。“异地购房情况我们就更没法查了。”静安区房地产交易中心工作人员表示。

松口二：自住与否凭自觉申报

上海细则称，纳税人在办理转让手续前，须向受理部门自行申报纳税手续。是否属于“家庭唯一生活用房”，必须在《申报表》中如实填写，如弄虚作假，一经查实，可按相关法律处理。

“填写以后，我们是会上交审核的，如果发现实际交易情况与填写情况不符合，那是要按1至5倍的比例重罚的。”一位地税局人士称。

自住与否关系重大。因为根据国税总局的108号文件精神，转让自住达5年以上的住房，可以申请免税。

“可是这个家庭唯一用房的界定到底怎么定，谁来定，无论是108号文件还是地方细则都没有明确。”中原地产法律及交易按揭部总监罗亚东称。大多数购房者关心的是，一个家庭因人数多，有二套三套作为自住的情况有很多，对这些房产严格征税的合理性多大。

对于所谓的“上交审核”地税部门工作人员同样并没有量化的“唯一性”流程。“从目前上海对楼市调控的宏观态度看，这些模糊地带应该会从宽认定。”一位房地产业内人士判断。

松口三：免税申请如何“认真审核”

据108号文件规定，二种情况可免征个税，一是5年以上的家庭唯一用房，二是5年内自住房转让，但一年内重新购房的情况可申请退税。“从流程上把握一年内退税的政策是没有问题的。”美联物业交易管理部高级经理王磊介绍。据细则，申请退税人可以纳个税时以纳税保证金方式付清税款，由税务机关开具《解缴单》及《税务代保管资金专用收据》，以此申请部分或全额退税。“这其中的问题是‘一年内’购房的时间起终点如何认定。”罗亚东称。目前已经有购房者在咨询，是以转让合同为凭证，还是税单，还是交易中心出具的收件收据等。“这些都是目前没有明确的内容。”

业内人士表示，目前能看到的清晰结果是，个税的影响不会像全额营业税征收的影响一样大。对房价的助跌作用也有待检验。“个税政策可以发挥的空间很多，各区说法不一又可能带来更多的管理上的混乱。”一位中介人士称。