现在地方官员总是不希望经济型住房多一些，而是高档楼盘多一些，市容漂亮一些，富人来得也多一些。正是这样的想法，再加上目前中央已经把控制房源面积比例的“大权”交给了地方，所以我非常担心政策能不能落到实处，是不是到了地方这政策就变成和风细雨了。另外，各个地区的情况不同，比如在新疆等地，那里的情况就是地多人少，再去死扣这样的硬指标，我觉得就没有多少意义了。

房地产新一轮宏观调控政策越来越具体明晰，我们习惯性地听到了业界喧哗骚动的声音。这个时候，我们采访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授，请他对新一轮宏观调控谈谈他自己的看法。

尹伯成长期从事西方经济学和经济学说史的教学和研究，从纯经济学的角度来结合中国的实际情况分析我们的市场，或许会让我们有更大的收获。在采访过程中，他始终用一种缓慢而不带什么情绪的语言阐述着他的观点，而这种态度，也许正是目前房地产业最需要的。

70%比例从“项目”到“总量”

记者：新一轮的宏观调控，我们看到组合拳中比较厉害的是一个项目中90平方米的户型要占到70%以上，到现在，建设部重新界定了90平方米与70%的概念，即为每一年的开发总量中90平方米户型要占到总量的70%（而不是项目的70%），有人认为这是政策的“软化”，对此您是否认同？

尹伯成：不能说是政策的“软化”，只能说当初国六条中有欠妥当的地方，现在这个90平方米和70%的界定比当初更加合理化一些，但在具体操作中，会带来一些问题。国六条要求一个项目90平方米以下的房源要占到70%，我当时就觉得这种规定执行起来是比较难的，是不太妥当的，因为各个地段、各个楼盘的具体情况不一样，比如做一个高档楼盘的话，要做到90平方米以下房源占70%就比较难。如果按照这个要求，那所有地段的房地产项目都一模一样，这是违背市场经济根本原理的。你不可能要求每一个产品千篇一律。现在来看，90平方米与70%这两个问题的最终定论，多少给政策增加了一些可执行性。

但哪怕是总量控制，也还是存在着一些问题，当初国家出台这个政策是考虑到具体的中国国情，即人多地少，而开发商把房子的户型面积越做越大，因此六部委当初的规定有合理的一面，但他们也没有考虑到另一个中国国情，就是各个地区的情况都不同，比如在新疆等地，那里的情况就是地多人少，再去死扣这样的硬指标，我觉得就没有多少意义了。

我认为目前中国的房地产市场上存在着两个结构性的矛盾，一是市场结构失衡或房价的结构性矛盾；二是地区性房地产业发展不均衡的结构性矛盾。六部委的规定，从某种角度上说是解决了第一个矛盾，让房产品的供应结构更加合理，但是却没有看到第二个矛盾。所以在今后的执行中还需要地方政府出台更多的细则去对规定进行补充。

归结起来，还是这么一句话：关键的问题是看怎么落实。

容易出现的两个问题

记者：您刚才说到，目前对90平方米与70%的最终界定方法可能会在执行中带来一些问题，具体来说可能会有哪些？

尹伯成：我认为主要是带来了两个问题，一是大家都在说的可能会给商业贿赂、黑箱操作打开大门，因为现在开发商谁都不愿意去做小户型，做小户型就意味着成本增加，比如原来只要配两部电梯的现在就要配四部电梯。现在要求，90平方米以下的房源要占到开发总量的70%，基本上如果做一个大户型的楼盘，就必须要有两个楼盘户型全部做90平方米以下，那问题就来了，谁来做大户型？谁来做小户型？

现在的这个界定，就是中央把权力交给了地方，那么，怎么防止开发商为此去公关或开后门？这就给商业贿赂、黑箱操作带来了很大的空间，我看在这方面还得出台一系列配套政策，要求各个地方主管部门自律，也要监察部门监督，同时，也要对政策进一步完善，以堵“后门”。

我考虑是不是根据不同的地段来制定不同的户型配比，比如，市中心的项目，因为地块比较稀缺，小户型就可以多做一些，充分提高地块的利用率，而那些郊区的楼盘，户型可以做得大一些，这也符合这些项目的定位，因为郊区项目基本上是第二套住宅，以休闲为主。像日本、新加坡这些国家跟我们的情况非常类似，他们也是地少人多，他们在市中心的房屋面积也是主要以经济型为主。由此想到经济适用房建设，我们的经济适用房总是造得太远，到不毛之地去建，你让老百姓怎么住？像上海，我觉得可以在中环线附近开发一批90平方米以下的经济适用房。

另一方面，户型比例从原来单个项目到现在总量控制，可能会使信息不对称的问题加剧。这个问题很关键，中国房地产的许多问题都出在信息不对称上，其实信息不对称一直以来在各个行业都存在，尤其在房地产行业更为严重，现在总量上控制，必然对政府部门提出了更高的要求，这方面的数据要做点水分实在太容易了。这就像前几年以来的房价一样，有的地方报上去的房价上涨数据，每年都有很大的水分。

现在地方官员总是不希望经济型住房多一些，而是高档楼盘多一些，市容漂亮一些，富人来得也多一些。正是这样的想法，再加上目前中央已经把控制房源面积的大权完全交给了地方政府，所以我非常担心政策能不能落到实处，是不是到了地方这政策就变成和风细雨了，如果在这一点上不解决好，调整供应结构的苦心就会化为泡影。

从140方到90方

记者：最近北京有一些专家认为，去年国家第一轮宏观调控的效果不是很明显，所以才会出现今年新一轮调控，对此您怎么看？

尹伯成：当初国家第一轮宏观调控的时候，确实政策的一些条文也值得商榷，比如将普通住宅和非普通住宅界限定在140平方米，这就明显违背了中国的国情，140平方米怎么还能算是普通住宅呢，现在的新规定，其实已经把普通住宅这个界限设在了90平方米，这比较符合中国国情的。

第一轮宏观调控的目的是平抑房价、打击投机，现在来看，起码在长三角地区是起到了效果———当初长三角地区房价上涨最严重———比如上海房价确实平抑了下来，杭州也应该是这种情况。现在北京、广州等地问题就要突出一些，但无论怎么说，去年的调控政策还是起到了一定的效果。

现在房地产行业存在着几个问题，比如住房面积偏大、总价高、房价上涨快，已经跟老百姓的收入明显脱节。当然也要看到，长三角地区是中国经济发展的龙头，这些地方的房价上涨也是正常的，只是不能过快，这一点如果不得到解决，就会影响到社会和谐，所以国家的宏观调控是非常必要的。

为什么又是行政手段

记者：国家宏观调控手段有行政手段和货币政策等，而从西方的那些成功经验来看，通常情况下，金融杠杆比行政干预可能更为有效一些，而我们注意到，国家的两轮宏观调控，行政干预的手段多于金融的手段。

尹伯成：确实是这样，通过一些货币政策来进行宏观调控是最为有效的，比如利率就是一个最好的调控手段。但许多事情一牵涉到中国就变得非常复杂，中国的利率不能随便提高，比如你存款利率一提高，就会影响到服务业；贷款利率再提高，企业就要承受不了。现在加息的呼声很高，因为企业的融资成本太低，严重违反市场规律，但真正要出来就是几方博弈。

再比如人民币升值问题，人民币升值有很大的空间，那些外国的舆论都认为中国政府在控制汇率，但一打开这个口子，经济就上不去了。所以现在房地产宏观调控，许多货币政策、金融手段国家都不敢用。比如物业税，一直在说却一直出不来，因为物业税一开征，房地产业受不了，而如果房地产业搞不好了，整个经济会起到连锁反应，比如家电业，如果没人买房子了，还有谁会去买电视机、电冰箱？所以国家也不希望看到这样的状况。

营业税政策利大于弊

记者：这次宏观调控中，我们看到营业税的征收时间从2年增加到了5年，对于二手房市场来说，这是一个比较大的打击，它增加了房子换手时间。一个良好的房地产市场需要活跃，您是怎么评价这个政策的？

尹伯成：国家当然也考虑到这个问题，但在现阶段这是没有办法的，现在要有所为有所不为，我认为这样的做法是利大于弊。以往房价为什么会上涨得那么快，最主要的原因就是二手房市场的短炒客太多，这就是投机者。我认为房地产投资并不可怕，但投机对房地产市场来说影响非常大，房地产泡沫产生的最主要原因就是这些投机性的需求。

现在国家宏观调控就是要将这些投机需求清场，那些买了房子的人改售为租，这样对租赁市场也有好处，出租的房子多了，租金不会上涨，许多人也可以更多地去租房而不是买房，这样就能稀释现在过分集中的买房需求。

怎样看待目前的楼市

记者：对于目前的房地产市场，您是怎么判断的？

尹伯成：我个人认为，房地产市场的过热现象主要体现在两大结构性矛盾上：一是市场结构失衡或房价的结构性矛盾。高价房供应量太大和低价房供应量太少之间的结构性矛盾，尤其是经济适用房量太少，与全部商品房供应量相比较是很不相称的。二是地区性房地产业发展不均衡的结构性矛盾。由于区域性经济发展的不平衡，不同区域的住房消费需求也会不一样。但实际情况是大家一哄而上，房地产业增长速度大多超过了30%，导致住房开发面积盲目扩大和房价虚涨等问题，尤其是中西部地区的经济发展和城市化都需要一个过程，不应该上得那么快。

目前的房地产热是由消费需求拉动的，这与上世纪90年代初靠单一的投资拉动所产生的房地产泡沫不一样，过热不能简单地等同于泡沫。根据我的看法，除了上述两大结构性矛盾外，我国房地产市场在总体上还是比较健康和正常的。

 尹伯成，1936年生，江苏宜兴人，1961年毕业于复旦大学，经济学院资深教授、博导、复旦大学理论经济学博士后流动站专家委员。历任复旦大学经济系副主任、主任，现为复旦大学房地产研究中心主任。

著有《西方经济学简明教程》、《现代西方经济学习题指南》、《西方经济学说史》、《房地产投资学》、《中国社会保险制度改革》、《关于发展市场经济的思考》等十多部著作，并有200多篇文章发表于报刊。其他职务有中华外国经济学说研究会副会长、上海市信息协会房地产专业委员会主任、上海市保险发展规划项目研究室研究员等。