自从5月29日九部委联合颁发“国六条”实施细则，明确规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”后，引起了整个楼市高度关注，尤其是处在风口浪尖的开发商。而在本周三成都市政府办公厅发布的《关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》中，对这一政策的规定，与之前九部委的口径几乎完全一致。对之前一直期待新政在本地实施上有可能进行调整的成都开发商而言，这无疑打击巨大，专业人士则认为，在所有细则中，这条规定力度最大，可能从根本上使市场供需态势及价格等发生改变。

为了深入了解政策出台后，成都楼市将面临哪些深远影响，本报联合成都尺度地产研究中心于近日对成都楼市进行大型专项市场调查和研究，并对开发商可能出现的应对措施进行全面分析。调查结果显示，郊区开发，建筑成本、产品丰富性、销售速度、价格制定等成为关注焦点。

影响一：郊区开发机遇和挑战同在

挑战

目前成都郊区的房产开发大多以低密度的花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等产品形式推出，面积都在100平方米以上。选择在近郊购买住宅的消费群一般在城区已有一套中小型的住房，为改善居住条件在近郊二次置业。这部分人群基本为中高收入者，多数家庭有私车，对交通配套要求不是很高，追求空间享受环境是这部分人群选择住在郊区的主要因素，其中相当一部分人实行的是5+2(5天工作日+2天周末)的居住生活模式。执行90平方米以下套型占70%的政策后，郊区在户型上的优势将不复存在，而郊区房产本身的投资性也会大打折扣。

机遇

尺度地产副总经理山传海认为：新政出台，低密度产品面临尴尬。花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅这些产品因其产品形式决定了户型特征，但本次调控并没有对这些类别网开一面。如果本次调控贯彻得比较到位的话，牧马山、南延线、龙泉山、青城山将会出现一些“小豪宅”，稀缺资源的消费人群由金字塔结构的顶端向下延伸，会给中高收入人群一些惊喜。但同时也会导至最高端产品的缺乏，从而引致其价格上升。

另外，尺度地产顾问研究中心观点认为，成都郊区住宅开发将同时面临机遇和挑战。首先，从中长期来看，地铁在未来几年将会连通成都周边卫星城市，大大缩短了从郊区到市中心的时间距离，交通问题的解决将吸引更多的一次置业者把目光投向郊区。其次，90平方米以下的小户型在郊区出现后，其明显低于市区的总价将使得购买力增强。目前，成都近郊的楼盘价格大都在3000～3800元，一套80平方米的住房，总价25～30万，比起城区低了很多。第三，郊区可以修建低密度的多层公寓，绿化率高，居住环境佳。舒适的居住环境和合理的户型将成为成都郊区住宅的一大卖点，而这是市区90平方米以下楼盘难以做到的。

影响二：住宅开发成本增加

毫无疑问，不管是规划变更，户型设计的更高要求，配套设施增加……小户型楼盘的开发成本都高于大户型楼盘。

结构变复杂

小户型结构比大户型更复杂，前者在建设成本的支出比后者多投入10%左右。

公共设施投入增加

由于小户型比例增大，相同总面积的户数增多，楼盘消防、电梯、管道、电缆等公共基础设施的投入相应增加，同时小区的绿化、娱乐等配套也要考虑满足更多人的需求，使得开发商的建设成本提高。不过，由于消费人群增大，一些会所、娱乐配套在后期经营过程中可能会盈利。

车位销售率降低

更多的户数势必要求更多的车位配置，但购买中小户型的业主经济承受能力相对较低，对车位的消费能力也减弱，增加的车位和降低的销售比率，会使开发商分摊更多成本，于是只好提高价格，以保证既定的目标利润水平。

前期变更费用繁复

尚未拿到施工许可证的项目必须按新政规定重新调整规划和营销方案，这也必将增加开发商的成本。

影响三：现有市场格局改变

行业面临洗牌

国六条对90平方米以下住宅比例的硬性规定，无可避免将改变现有的市场格局。小户型比例加大使项目开发成本增加；同时，各项目产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，大多数中小开发商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险。尤其是一些在过去一年内高价拿地的中小开发商，由于必须追求单个项目利润，当初拿地时是完全遵照规划测算成本，突如其来的政策变化，可能导致这类开发商无法操作，不得不寻找下家卖地脱困，甚至退出市场。

产品同质化

就成都市场而言，90平方米以下的户型属中小户型，而市场上目前热销的户型集中在80～120平方米，国六条实施以后，90平方米以下的小户型集中供应，产品的同质化竞争将相当激烈。过去开发商追求户型内空间变化丰富性，以求差异的想法可能破灭，从而不得不面临开发商操作水平难以真正体现的尴尬。

高档社区难以出现

仅有30%的户型面积能达到90平方米以上，则市场上不太可能再出现纯粹的大户型高档社区。小区中业主之间的差异增大，对生活的诉求也不同，为其后的物业管理带来新的问题，社区的生活品质难以保证。

影响四：长远看房价将稳中有升

大环境求稳

从目前大环境看，政府绝不允许房价有太大的波动。完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅是“国六条”出台主要目的之一。短期内房价可能会沿袭过去的涨幅，但随着本轮宏观调控的深入和推进，市场可能进入一个特殊观望期。其间不排除房价会有短暂的小波动，可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。但从长远看，房价将逐渐趋于理性，从而保持一个稳中有升的态势。

中大户型短期看涨

目前城区市场需求户型主要集中在80～120平方米的2房2厅和3房2厅，而新政将70%的户型限制到90平方米以下，就实际情况来看，这个面积范围勉强能做出紧凑型的3房，空间相当有限，居住品质将受到很大的影响。由于修建比例的限制，中大户型商品房很可能因为供不应求在短期内价格更高。但在观望期开发商会比较慎重，是否会大规模涨价，还要看市场反应。

中小户型可能不降反升

由于中小户型的供应增加，而市场上的需求能否达到这个量仍是疑问，短期看，小户型的价格涨幅可能回落，部分项目可能还会变相降价销售，但从长远看，小户型在销售总价上和大户型相差甚远，在大户型率先涨价的情况下，小户型紧随其后将单价提高也不无可能。

如上所述，中小户型比例增大造成开发成本增加，另外如果开发商为了迎合市场需求，在户型设计上进行变通处理，如将大户型设计成两套连着的小户型等，更是进一步增加了设计与建安成本。增加的成本必然算入房价，从而提高中小户套型销售单价。

影响五：高层居住品质降低

尺度山传海认为，对高层建筑而言，减少公摊的方法一是增加每套户型的面积，二是增加每层的户数，以使相对固定的楼梯、电梯、电梯间、走道等公共面积摊到更多的使用面积上。但本次调控对户型面积限定后，降低公摊比的方法就只有增加每层的户数了。成都目前高层的每层户数基本为2～6户，其中以3～4户最多。但在目前的政府要求下，未来一层6户的将会增多，甚至可能出现较多一层8户的平面布置。这样多的住户集中在一个平面上，相互干扰较大，居住的私密性也受影响，居住品质会降低。

影响六：供需失衡

尺度山传海认为：成都目前倾向于加大土地的开发强度，以有效节约土地。以容积率4.0计(目前温江、华阳的新出让地块都在这一指标上下)，则项目的主力产品为18层以上建筑，由于消防要求的变化和电梯数量的增加，此类高层建筑的公摊会在20%左右，则90平方米的建筑面积，其实用面积只有72平方米。以成都目前的住宅消费习惯来说，这种面积区间一般只能建两房单位，有可能因定位的压力在这种面积上发展一些局促的三房单位。则未来的两房与三房比例会成为6：4的关系。供应户型由偏大转为偏小，与需求不对称。

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