什么是绿色生态住宅？简单地问一百个开发商，他们会有一百个答案。莫非多种几棵树，把绿化率做得很高，就称得上是生态住宅？或是在楼盘里采用外墙保温材料，安装一套新风系统，也就可以打上生态住宅的牌子？

绿色生态住宅这简单的六个字，其实有着严格的技术标准和评估系统———作为中国绿色生态住宅的航标灯，《中国生态住宅技术评估手册》对生态住宅的“住区环境规划设计”、“能源与环境”、“室内环境质量”、“住区水环境”和“材料与资源”五大指标做了严格而细致的规定。住宅到底生态不生态，不是开发商信口说说就算数，它应该由一个公认的标准来评定。

这个标准正随着全国绿色地产行动强势推广。昨天，“全国绿色生态住宅示范项目”在杭州正式启动，购房者将越来越明白什么才是真正的生态住宅。

评估体系与时俱进 三年升级三次

全国绿色生态住宅示范项目，是由全国工商联住宅产业商会发起的一项重要行动计划，到目前为止共建立了25个生态住宅示范项目，遍及全国14个省20个城市，总建筑面积达750万平方米。从目前的监测来看，各示范项目的平均节能指标达到了58.1%，平均节水率达到了21.6%。

早在2001年全国工商联住宅产业商会成立之初，会长聂梅生便提出要研究推广绿色生态住宅。那么，为什么要推广生态住宅？“从住宅产业的角度来讲，我国10年来不断地推出一些领军的企业和项目，或者是原来所说的示范性项目。最初整个产业关注的是施工质量，那个时期开始出现住宅小区；其后是关注住宅项目的科技含量，出现了小康住宅；再后来从针对经济适用房的住宅产业化的集成着手，出现了国家康居。现在国家康居工程还在继续进行，前面两个阶段到2000年左右就结束了。”聂梅生介绍说，“从国际上讲，恰恰在这个时候，也就是2000年前后，总的趋势是在住宅整体推动方面是提倡可持续发展的概念，这是全球住宅产业的主题。在我国，住宅产业方面在十六大以后也提出要两手抓，一手是新型工业化，一手是可持续发展。所以我觉得在2000年以后全球和中国的住宅的第一主题就应该是可持续发展战略。因此我们从2001年开始就着手建立五大系统住宅产业的绿色生态住宅的评估体系，后来就开始搞绿色生态住宅的示范项目。”

在中国，随着人们环境意识的增强，住区的环境质量也越来越受到重视。许多以“绿色”、“生态”、“健康”为理念的住区被建造出来，但是，这些住区中很多只是停留在小区绿化、美化的层面上，并未涉及生态住宅的内涵。概念上的模糊、认识上的混乱以及统一技术标准和评价方法的缺乏，成为了我国住宅产业可持续发展的制约因素。为此，2001年时，商会组织了可持续发展领域的知名专家，编写了国内第一部生态住宅评估体系———《中国生态住宅技术评估手册》。

评估手册一经推出，就受到了国内外同行和社会各界的热切关注，并在生态住宅建设中得到了广泛应用。为了使评估手册得以进一步充实、完善，2002年时，《中国生态住宅技术评估手册》升级版———2002版发布。

2003年春季爆发的SARS疫情，使人们充分认识到了疫病传播与居住环境的密切关系，对建筑的形式、通风、采光、空调、给水、排水、绿化与景观等方面的健康学指标提出了更高的要求。这直接导致评估手册的再次升级，使《中国生态住宅技术评估手册》（2003版）得以面世。

作为中国绿色生态住宅的航标灯，《中国生态住宅技术评估手册》三年三次升级，充分显示了生态住宅的关注度。“目前，以《中国生态住宅技术评估手册》为基础的、由国家环境保护总局与全国工商联房地产商会联合编制《中国环境标志-生态住宅》行业标准即将发布。”聂梅生透露说。

所涉范围内外兼顾五大指标评判

“种树就是绿色吗？低密度就是绿色吗？这些都是不对的，不能谁说自己的项目是绿色就是绿色。我们希望我们的评估体系对于绿色生态住宅有一种正本清源的作用。”《中国生态住宅技术评估手册》对生态住宅的“住区环境规划设计”、“能源与环境”、“室内环境质量”、“住区水环境”和“材料与资源”等五大指标作了严格而细致的规定。

住宅建设的核心在于规划，过去的规划设计往往偏重于对小区住宅建筑的朝向、风向、人流组织、活动空间、交通布局等方面。以生态住宅的观点看，仅有上述几个方面的考虑是不够的，还必须从环境保护的角度出发对此加以深化，对住区区位选址、交通规划、绿化与景观规划、住区空气质量、噪声污染、日照与采光以及住区微环境等方面进行深入评估。

与此同时，随着建筑节能观念日益深入人心，外墙保温材料、LOW-E中空玻璃等建筑节能产品几乎都快成为杭州楼盘的标配了。于是，人们很容易把生态住宅和建筑节能画上等号。“实际上，建筑节能只是生态住宅的一个部分，《中国生态住宅技术评估手册》从‘能源与环境’角度对建筑主体节能、常规能源系统的优化利用、可再生能源利用以及能耗对环境的影响等方面作出了严格规定。”

以往提起环境总认为是室外环境，极少有人关心室内环境。但是愈来愈多的证据表明，室内环境对人的负面影响已到了不容忽视的程度，甚至有个别案例证实室内环境导致疾病和致命。因此《中国生态住宅技术评估手册》对室内环境给予充分的重视，并从室内空气质量、室内热环境、室内光环境以及室内声环境等方面进行考量。

中国的人均可支配用水量仅为世界平均用量的1/5，水源水质差、河流枯水期逐渐变长、污水未经处理直接排放、中水及雨水回用率低，这些就是在中国环境保护白皮书中揭示的水资源状况。《中国生态住宅技术评估手册》对用水规划、给排水系统、污水处理与回用、雨水利用、绿化与景观用水以及节水器具与设施等方面提出了要求。

建筑材料的生产过程中要消耗大量的自然资源，且伴随产生污染环境的废弃物及废水废气。减少建筑材料生产与使用过程中对资源和能源的消耗，减少对环境的污染，是房地产开发过程中必须切实给予关注的。《中国生态住宅技术评估手册》对房地产开发过程中的绿色建材使用、就地取材、资源再利用以及垃圾处理等方面也给出了技术标准。

以10%换取50%颇有远见的一笔经济账

做生态住宅，就意味着要投入更多更全面的新材料和新技术，疑惑就此产生：这样是否会提高开发商工程造价和开发成本？开发成本提高之后，一般开发商又会把它摊到购房者身上，生态住宅最终不是拉升了房价吗？“只要算算账就清楚了。”聂梅生分析说，住宅本地的建筑造价（不包括土地价格、拆迁费用等）以每平方米1000元计算，按生态住宅全部或部分标准建造的住宅建筑造价仅增加5%到10%，也就是一平方米建筑造价增加50至100元左右，而长期运行成本却将节约50%左右。

住宅消费是一个长期的过程，其间必须支付的水费、电费、煤气费等多与能源有关，而生态住宅的能源节约率高达50%至60%，这就意味着，如果你购买了真正的生态住宅，你每月要缴的水、电和煤气费会减少一半。所以，买房时不要只看当时价位，还要精心计算后期使用成本。绿色生态住宅给人们健康带来的好处姑且不说，光这一笔经济账就物有所值。

“无论购房者还是开发商，对于成本问题一直有一个误区，总是只考虑开发成本，而不是从全生命周期考虑成本。”聂梅生会长说，我们可以用A＋B＝C模拟房产开发成本，A代表建设房屋的处理废水、能耗、维修的投入，B表示房子建成后在使用年限期间的所有投入，C是两部分的总值，表示全生命周期的投入。在传统模式中，A＝336，B＝340，总成本达到676。新模式中，通过适当增加建房期间的投入，将A提高到390，就能大大降低B的投入，使B降低到23，即新技术、新材料、新的管理方式的使用，可以使后期的投入成几何倍的减少，整个全寿命周期的成本也因此降到413。

所以，真正的开发高手是，增加建筑成本的5-10%，就能带来后来生命周期成本50-90%的降低，节约60-90%的后期管理成本。在住宅全寿命周期的各个环节体现节约资源、减少污染，创造健康、舒适的居住环境，这就是生态住宅。

据介绍，从全国工商联住宅产业商会已完成的20多个“全国绿色生态住宅示范项目”统计分析表明，项目平均节能58.1%，增加节能成本7.7%；平均节水率21.6%，增加节水成本1.2%；即总的成本增加不到10%。从全寿命周期考虑，这些成本增加换来的是运行成本降低70%-90%。