序

中国统计学专家、天津财经大学统计系孙宪华教授日前接受杭州日报记者采访时指出，在房地产已经成为国民经济的基础性、先导性和支柱产业的背景下，知情权对重新树立房地产市场信心是必要的。数据信息是房地产市场的基础，掌握多少数据信息量,数据信息渠道畅通与否，处理加工数据信息能力的强弱，是衡量房地产市场成熟程度的重要标志。

从消费市场看，房地产价格的变化包括两方面因素：一是市场因素的影响，供不应求时价格上涨，供大于求时价格下跌；另一个是非市场因素的影响，如区域优势、住宅品质以及品牌支撑等多种因素。由此可见，仅简单地说价格涨了还是降了，就无法区分价格变化究竟是由于市场因素引起的，还是由于非市场因素引起的，这显然不利于社会公众对市场走势的判断。从行业发展趋势分析，在房地产竞争逐渐激烈的今天，没有资金实力、土地储备，没有品牌知名度或者仅仅依靠小块土地生存的开发商，其生存危机日趋严重。房地产竞争越来越依靠资金实力和土地储备以及品牌的影响力。

杭州楼市，谁主沉浮？

自今年6月1日国家实行宏观调控以来，消费者观望情绪浓厚，杭州楼市普遍出现低迷状态。进入七八月份后，宏观调控后的楼市逐渐趋于理性，房产市场回归其自身发展规律。一些不注重内在品质的同质化楼盘明显滞销，但品牌楼盘在经历了时间的考验后却持续好销，尤其是一些区域成熟、自然环境得天独厚、品质一流而价格合理的楼盘更是出现销售回暖的好局势。

据杭州透明售房网显示：8月4日至8月10日杭州网上销售的八大区域成交量大幅回升，上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、下沙开发区、之江开发区这八大区域成交了318套住宅，比前一周增加了107套，增幅达33.6%；还有350套的新预订房源，为今后几周的成交量奠定了基础。全市成交均价为7371元/平方米，这成为6月1日以来最大一波行情。

再仔细从杭州透明售房网商品房天地中可以搜索出以下数据：截至8月14日，以上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区五大区域为核心构成的杭州主城区，商品房网上可售住宅套数（不包括经济适用房）总量为9884套，面积为124·969万平方米。

综观杭州主城区五大区域可售房源从南往北、由东至西历历可数，其后续供应量也比较明了，因为杭州主城区已出让可开发土地实在十分稀缺，今后两三年内几乎已无地可供。

从位于上城区和江干区交界处的钱江新城分析，总建筑体量在20万平方米左右的上规模、上档次的楼盘大致有：滨江·金色家园、绿城·春江花月、赞成·林风、倚天·盛世钱塘等；其中绿城·春江花月、滨江·金色家园的销售已接近尾盘，其他的新开楼盘每天都在以较快的速度动销；尽管区域内竞争有些激烈，但是丝毫不能阻止这一区域楼盘的普遍好销，加上高品位的产品定位，这里将是杭州未来新兴的“高档住宅区”。再看上城区的在售楼盘金都华府，其具备离西湖、吴山近的优势，更兼高科技含量的定位，销势良好。下城区位于市中心区域的上市项目不多，续销项目最大的要数野风现代景苑，还有9.5万平方米的润和紫庭花园，而广厦绿洲芳草园已是尾盘，总之市中心后续供应量不大。

在今后半年至两三年内，西湖区的城西学院地块将成上市主力；前两年通过“招拍挂”出让的学院地块，今后将纷纷上市；而这些城西楼盘有一个显著特征是：主要集中在文教区一带，目前成规模、上档次的新盘有广宇·西城年华可售；另外，即将上市的有国都枫华府第（原计量学院地块），体量达26万平方米；华浙银马公寓达15万平方米；华都兰庭国际7.5万平方米，其余有续销项目中豪晴园、西溪天元风尚等，在今后半年至两三年内，预计城西的后续供应量将会接近60万平方米左右。由于城西区块成熟度和人气指数应该是杭州最旺的，兼之楼盘总体品位较高，今年上市楼盘品质将会延续这一特征，自然其销售还会保持较旺的态势。城北拱墅区供给有限，新盘仅6个且大多是续销项目，在销的有锦昌文华、都市枫林、水印康庭等楼盘。

因此，从微观的角度分析杭州房产走势，首先来看住宅价格：1-7月杭州商品住宅预售均价为5632.5元/平方米；其次是住宅供应量：1-7月批准预售商品住宅389.14万平方米，1-7月商品房已售面积达309.41万平方米，也就是说目前全杭州尚有79.73万平方米的商品房可售，其中杭州市主城区住宅可供应量不大。从土地供应来看，杭州市近三年不断加大土地“挖潜”力度，今年计划投放经营性房地产用地4500亩，其中住宅3000亩，而今年1－8月土地上市量仅1000余亩。放大来做分析，杭州主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里。目前，杭州市正实施“扩大居住区发展”，以主城区为中心，向周围不断扩大，形成三大居住圈，计划至2010年人均居住使用面积达20平方米，人均居住用地达到24平方米以上，住房成套率在90%以上，基本实现人均一间房、户均一套房。