当一个产业从不成熟走向理性，当市场从卖方转向买方，一些新现象就随之出现了。单独研究纠纷里的个案，它们有很多的偶然与无奈，但为什么所有这些偶然却在楼市的这个夏天频发？这个问题却值得人们思索。

1。从纷争说起

如果我们大家稍作留意的话，就会发现这个夏季中有关楼盘的纠纷特别多，其中一些也出现在品牌公司的楼盘中，大大小小的事件发生了十余起。

临江花园位于滨江区，6月8日新房交付首日，数百业主在楼盘大门口拉起“维权横幅”，抵制开发商交房，拒绝接收新房钥匙。业主们表示，现在看到的新房和当初的“售楼书”介绍相去甚远，他们拒绝接收这样的新房。当初楼书描述道路、广场铺装的材料材质、纹理、拼花，较多采用现代景观的表现手法，而实际情况是道路为柏油路面；楼书描述“立面采用浅色外墙配以局部明快的蓝色，每户朝南的空间中均使用景观阳台，将钱塘江和六和塔、月轮山的景观充分引入室内……”而实际情况是外墙面都是暗色调，很沉闷；更重要的是，一半的住户都不能从室内看到钱塘江。

另外，长岛之春、银色港湾、浪琴翠苑等等，也有很多业主反映，其细节要说起来半天几小时也难以叙尽。然而，跳开细节不谈，我们从中也可以发现纠纷与市场、行业的关系。

2. 需要一本实在的楼书

楼书与实际不统一，甚至差距很大，是最近一段时间以来绝大部分交房拒收事件当中的一大焦点。比如临江花园事件里，开发商在楼书中承诺“每户朝南的空间中均使用景观阳台，将钱塘江和六和塔、月轮山的景观充分引入室内……”一位资深策划人士看到这个楼书时，不禁摇头：“写这种策划案实在太过了一点，问题就出在这个‘每户’上，无论如何，也不可能每户都看到这样的景观啊！”

楼书上的描述与实际情况不一致，一直是杭州房地产的软肋，“只是以前，因为房子好卖，消费者碰到这些问题也不大张扬，谁也没有把这个问题当太大的问题。”

浙江大学经济学院副院长史晋川则分析说，那些买房子的人因为不是房产专业人士，现在开发商的楼书比较抽象，不是非常详细，很多信息购房者看不到，这就导致了双方严重的信息不对称。而开发商就可能利用信息不对称这一点做文章，结果在实际交付中与原先楼书中做得不一致，损害了消费者的利益。当然，造成纠纷的另一个重要原因是：开发商在与业主已经达成协议的情况下，对已经确定的信息进行各种方式的隐瞒与改动。在很多时候，开发商仅仅是做了一个口头说明，购房者信以为真，最后双方闹得不可开交。

业界人士认为，负责楼书策划与文案的营销机构也有不容忽视的责任。“杭州做策划这一块的许多机构都是半路出家，有些原先是做广告的，后来扩大业务范围也给房地产公司做策划，由此也带来了一些问题。以前就有过一个纠纷，策划公司在文案里把‘中空玻璃’写成‘真空玻璃’，结果懂行的业主就抓住这点投诉开发商，说当初在文案里写得清清楚楚是‘真空玻璃’，为什么后来交付的时候变成‘中空玻璃’了？但房产业内人士都知道，建筑上用的肯定是中空玻璃而不是真空玻璃。”

像这种差之毫厘，谬以千里的小差错在楼书中时有发生。房产公司做楼书时，一般是过两道关，一道是策划公司的项目经理，如果这个经理不专业或者看得不仔细，这道关就形同虚设；另一道关在开发商这边的策划部门，但在楼市很好的时候，许多房地产公司的策划经理也不太会“字字计较”，过目常常只是一种形式。“这其实只是杭州楼书当中存在的一个问题而已。与各地的楼书相比，杭州的楼书水分太多，虚的东西太多，模棱两可，业主与开发商之间就存在着理解上的偏差，因而也造成了许多误会。”“在美国，楼书都是厚厚的一册，里面全是整个房子的一些技术性的东西，甚至包括砖、螺丝钉用什么都写得清清楚楚，这样的楼书做出来，什么都有案可查，如果楼盘实际情况与当初的楼书不符就一目了然。而现在国内的许多楼书不叫楼书，充其量只能算是宣传册。”

在与国外楼盘的楼书一一比较以后，有人就提出，杭州的楼书将来肯定要淘汰。纠纷从某种意义上来说，是对这种改变的一种促动，迫使开发商、策划机构加快对楼书细节上的研究，把实实在在的信息提供给消费者。从这个意义上来说，纠纷对行业的发展还是大有好处的。

3.“做加法”未必被认可

法律专家在谈到承诺与实际情况不符合的情况时，喜欢用开发商主观有意型和主观无意型来阐述。

区分主观有意和主观无意，就看开发商的改动中，其成本与原来相比较是增加了还是减少了，如果成本增加了，很可能开发商的本意是好的，但好心办了坏事。如果成本减少了，那有可能是因为开发商偷工减料。“这种情况其实不少的。开发商本意是好的，做了一些改动想把楼盘品质提高，但结果却得不到业主认可，最后闹出纠纷。”

“房地产开发周期长，一个楼盘的开发通常都要两三年时间，在这一时期里，产品、技术、理念的更新，有可能会导致原有的设计显得落后，或者在实际开发中，开发商发现当初的设计存在着一些问题，结果就在楼盘建设中进行一些改动。但在实际过程中，开发商的这种行为有时并不一定能得到业主的认可，而且在许多情况下甚至会被投诉。”

杭州一家开发商举了这样一个例子，“楼盘开发时，为了加大小区的绿地面积，将一条道路改建成一个草坪。这对于我们来说多掏了钱，但房子交付时，有业主认为草坪容易滋生蚊蝇，‘当初就是一条道路，为什么要改成草坪呢？’认定我们不守信用，应该赔偿。”该项目有关负责人对公司做了好事却被误解表示严重不理解。

另一家开发商考虑到楼盘的低层住户可能会被蚊蝇困扰，特地给一部分的房源做了纱窗，“等于说是白送给业主一个纱窗，但业主就是不接受。”开发商很无奈地表示。

有鉴于此，有人开玩笑地说：“开发楼盘时，开发商既不能做减法，也不能做加法，你就老老实实按照当初的设计来，做减法当然是要不得的，这属于欺诈的范畴；当然做加法也不行，哪怕你的出发点再好你还是慎重为妙，非要改也要事先去跟业主联系过再进行。”

虽然“做加法”的做法本意是好的，但有律师认为，这并不能怨业主，因为它从侧面反映了行业的信用危机。尽管这几年很多致力于品牌营销的房产商，对套在开发商头上的“黑心”、“唯利是图”等字眼难以接受，但前几年业主吃亏的案例还是随处可举的。这种负面的评价，只有房产行业通过自己的努力去消除。

4.博弈和“切蛋糕”

要理解近期房产纠纷频发的原因，仅仅是上述阐述是不够的。有资深房地产法律专家认为，房地产公司现有的那种成立项目公司进行开发的模式，是引起房产纠纷的“温床”。“拿到一块地，成立一个项目公司，许多时候问题就出在项目公司上，等出现问题时，可能项目公司注销了，这给开发商逃避责任留了条后路，购房者遇到这样的情况就大为不利。”

浙江大学经济学院副院长史晋川则从更深的层面分析了原因：这种纠纷增多体现出买卖双方一种博弈的结果，随着房地产行业的宏观调控，原先卖方力量很大，现在买方的力量开始强大起来，博弈双方的力量一张一弛之后的改变，总会选择一些方式表现出来。同时，随着市场的成熟，房地产行业的供求关系也会逐渐趋向缓和、逐渐达到平衡，博弈的规则正在逐渐改变，在这种状态下，有利于消费者的一些规则出台，使得购房者选择维权的成本降低，他们因此会更愿意选择维护自己的权利，而不是像以往那样放弃。

他打了个形象的比喻来形容市场：“以前的博弈可以看作是非零和博弈，说得通俗点就是这个蛋糕在增大，开发商与购房者之间的博弈，无非是在新增的蛋糕里面谁分得多谁分得少的问题。但现在是零和博弈，因为房价今后不会像以前那样大规模的升值，而且如果要投资，最起码等四年：房子交付等两年，然后再等两年来避营业税。最近宏观调控的一系列手段也是要将房价稳定下来，可以预见，房地产这块蛋糕不太会像以前那样可以迅速膨胀，从而给开发商、买房者利益群体带来很大的好处。在蛋糕不再增大的情况下，开发商与买房者就要为各自的利益斤斤计较，要拿把切刀反复比来比去了。这就是纠纷增多的原因。”

一些市场人士则用通俗语言来表述类似的意思：前一两年已买的房子有了很大升值，房产价值快速攀升吸引了人们的目光，而房屋质量或者是房屋设计方面的问题则被忽视。在目前房价平稳的情况下，以及在已购房屋的业主对今后走势看不清的情况下，价值的重视又被品质的重视所替代。有房产公司老总此前早就对现今市场作过判断：“早在一年以前，我们公司就认为，随着市场的变化，集中在交房期的纠纷会非常多，很多问题都会在这一阶段爆发出来，估计今后这样的纠纷还会多。”“这种纠纷未必是坏事情，”有业内人士提出，“当整个行业从不成熟向成熟过渡，游戏规则在健全，维权意识在加强，该解决的问题和矛盾总是要解决的。当业主在出现问题时不再拉条幅，当开发商在面对各种违约和质量问题时细细掂量，那离行业成熟不远了。”“开发商楼盘的设计变更，可能是出于节约成本的考虑，也可能是希望楼盘的品质能更好，但处理这类问题，关键是要有规则，尤其是对那些为节约成本而变更设计的规则，如果规则让开发商的违约付出远远大于所能节约的成本，他们就不会这样做了。同时还要增加被发现而查处的概率，比如以前是10起里面查出一起，现在10起里面查出9起，开发商就要掂量掂量了。”史晋川表示。一段“房产纷争史”

5.一段“房产纠纷史”

房产纠纷一直以来都没有、也不可能绝迹。不同的市场时期，所表现出来的纠纷特征也不一样，它们深深地打上了每个时期的烙印。

早在2000年以前，房产纠纷主要集中在房屋质量与配套设施方面，而配套纠纷主要集中在小配套方面，比如楼梯材料等。在那个阶段，屋面漏水、墙体开裂等投诉频见报端。这从侧面反映了市场发展的前期，人们对房屋基本需求的要求。另外一个重点是收费，比如原本的房价中包括地下室，而后来等到房屋交付中开发商却变卦了，要另外计费；又如防盗门、可视对讲机等另行收费行为，开发商要加钱，而购房者不买账，也就出现了纠纷。这些收费纠纷，也是与当时针对房产的价格构成而引起的。

而在2001年之后的几年，纠纷又有了新的现象。一是集中在房屋延期交付方面，据专业律师介绍，那几年打的一些房产纠纷官司，其中80%到90%都是因为房屋延期交付或是延期办证而引起的，有的延期三个月交房，时间比较长的要拖六个月。直到2003年6月1日后法律明确规定，这方面的纠纷才少了下来。二是面积方面，比如交房后发现面积少了或多了几十平方米，与合同约定面积相差甚远，而当时关于实测面积与暂测面积不符的处理比较宽松，由此导致纠纷不断；另一种情况是原本阳台不封闭，但建设中开发商将阳台封了起来，这样就得计全面积了。三是价格方面，比如在签购房意向书的时候，说好房价是3000元/平方米，但等房子预售、实际销售时价格变为5000元/平方米。在这个阶段，杭州楼市属于卖方市场，而且房价上涨非常快，出于利益，房产公司最初承诺价格不作数；而很多人为盯一个楼盘开盘要花一两年时间，要再去买别处的房子，却发现别处房子也已涨得不得了。这方面的纠纷不少。

相比之下，最近一段时间的房产纠纷，问题主要集中在大配套方面，比如环境方面。换句话说，在房子本身及小配套问题得以解决和完善后，大环境作为业主共有的“资产”越来越被重视，主要表现在像会所的产权、绿地及其他附属设施、地下停车位、建筑外立面等方面，如果开发商对这些方面未作明确的交代，或者规划设计擅自变更，相关的纠纷就容易引发。

这一段“房产纠纷史”，实际印证了市场走向成熟的过程，杭州楼市，在这一步步的买卖博弈中规范，而目前的纠纷，多年以后，我们也可以将其放在历史的背景下回味。要发生的终究逃不了，只是放眼宏观调控下的现实中，开发商表现得更彷徨而已。