序

杭州的很多开发商都有这样的共识：房价的过快增长隐藏了极大风险，并不符合开发商、消费者和房地产行业的整体长远利益。房产新政的出台实施，极大改变了消费者心理预期，有效挤压了房地产市场投机炒作的泡沫成分，抑制房价效果明显。这一轮的宏观调控是一次大浪淘沙，只有那些对竞争和压力时刻有准备的企业才能得到市场的青睐。

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对开发商来说，宏观调控以来，资金链首先受到了考验。前几年楼市火爆，开发商盲目拿地，缺乏对于资金安全的考虑，在当前依靠银行贷款为主的融资格局下，一旦银根收紧，很容易造成开发商的资金链绷断，前不久杭州出现第一宗强行收地也是因为开发商的资金匮乏造成的。

在南都看来：中央近期政策的出台是2003年以来宏观调控的自然发展和延续，是为了保证房地产行业健康发展和国民经济平稳运行的必然之举。新政策直接促成了买方市场的提前到来，对市场带来的冲击和影响将是严峻而长期的，将极大考验房地产企业的素质。

2004年，滨江房产以2.2亿入主友好饭店，就是在战略上以适度多元化的产业分布降低风险。短期调整适应之后，友好饭店现在已经可以为滨江房产提供稳定的现金流。在滨江房产看来，在整个市场形势比较好的时候就应该考虑风险的防范，以协调处理快速发展与稳健经营之间的关系。

在今年3月，当万科以近十九亿受让南都20％股权以及上海、苏州等地部分房产业务的时候，市场上一片“南都被收购”的声音，却没有想到南都之所以用这种方式进行合作，还是期望在这个激烈变化和快速发展的市场，始终保持冷静而理性的心态，实行稳健的财务策略、投资策略，谋求企业的可持续发展；同时积极借鉴万科二十年积累下来的经验，引入其成熟的管理模式和先进经验来使企业在未来更严峻的市场形势下做好充分的准备。正如当时万科总经理郁亮所说：“此次合作的深意和影响，要在两三年或者更长的时间才会看出来。”而事实上，因为此次宏观调控，已经提前显示出南都的远见和长期耕耘浙江市场的信心。

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资金上的准备和稳健的财务安排只能保障公司的运营，却不能保证产品受市场欢迎。宏观调控以来，虽然各房产企业均在不同程度上感受到了压力。但那些认真的开发商在房产品品质提升上所花下的功夫，却开始获得真正的价值体现，得到了市场的认可。宏观调控并没有打压老百姓的真实购房需求，恰恰是在这样的“冷静期”，杭州楼市告别了“鸡犬升天”，开发商感受到了冷暖自知的“冰火两重天”。

“（房地产）行业和购房不可能是永远的暴发户。盲目购房将改变，品质化竞争将进入一个新的发展时期。”正是本着这样的认识，金都房产在6月12日举行了“后主体工程部品部件招标洽谈会”，而投资数百万兴建的金都人居科技馆更是展现了金都对于科技的理解和努力，金都华府在最困难的时期仍然有平均每天一套的销售，也得益于金都在居住科技上的努力。

滨江房产向来在提升产品品质上不吝投入：位于钱塘江畔的金色海岸是定位于长三角一流的江景产品，除了在建筑的品质和景观上有巨额投入以外，在精装修方面也有很高的投入，无论设计还是材料、设备都力求高档。即便是销售基本完成的新城市广场，滨江房产在今年又追加了数百万投入，用于外立面的提升和优化，为的就是确保客户的售后满意度。

继2003年荣获MIPIM（全球房地产市场论坛）及英国《建筑评论》未来项目奖之后，南都的项目在2005年又获得国际房地产发展界最高荣誉的UrbanLandInsti－tuteAwardsforExcellence2005亚太地区年度大奖，这也是中国内地房产开发项目首次获得此类高规格的国际专业学术奖项。有十二年历史的南都房产几乎每一个产品都是浙江房地产发展史上的一个突破：浙江首个“国家城市住宅建设优秀试点小区”——南都·德加公寓、杭州首个精装修成品房——南都·银座公寓、杭州首个准现房销售的南都·江滨花园、浙江省首个高尔夫别墅——南都·西湖高尔夫别墅。

备受市场认同的良渚文化村（上图为实景）是浙江省首个旅居结合的城镇复兴建设，追求“诗意栖息与城市繁荣的双赢”，这是我国第一个与著名文化遗址相邻又与大都市相连接的复合城镇项目。而位于滨江区的逸天广场（右图为样板房）更是杭州高性价比楼盘的代表。作为浙江省首个低密度高层精装修复合社区，容积率仅1.73，建筑密度只有13.8%，这是对以往高层压抑印象的颠覆，即便在全国也是一个里程碑式的突破。而由集美组负责设计、施工全程把控的精装修更是对生活的细节考虑备至，同时兼顾了产业化生产的品质把握。

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仅仅是产品出众也不足以赢得日益挑剔的消费者们形成忠诚度，仅仅是有充足的资金也不能成就出色的企业，正像GE所认识到的：成为成功和受人尊敬的企业必须同时成为一个对社会有责任心的企业公民。

继五月开过深蓝广场产品说明会之后，八月份绿城将举行丁香公寓的产品说明会。和往常开发商在开盘前举行的产品说明会不同，丁香公寓是在264套房源已售出199套、销售率达到75.4%的尾盘销售情况下召开产品说明会的，而这是因为丁香公寓开盘销售的时候，产品的很多材质、细节问题都还没定下来，“客户买的时候是相信我们的品牌，但我们需要给客户一个明确交代，比如以前合同里只说精装修有地毯、墙纸等，没有约定具体品牌，但现在我们全都用进口的材料，要将这个告诉客户。”绿城集团副总经理裘剑平如是说。

华立房产的爵士风情一期即将在10月交付，而因为城市高架的建设，可能会对一期有所影响，开发商主动把一期做好的窗改成了双层中空玻璃，又对小区内外景观追加了近500万元，将不利因素尽可能减少。

逸天广场是浙江省首个在销售部公示项目周边一公里现状图的楼盘，良渚文化村是余杭区最先实现透明售房的楼盘之一，为的就是帮助客户更加理性地进行购房判断。良渚文化村热卖的时候，南都旗帜鲜明地提出“拒绝炒号、拒绝更名、提倡自住”，逸天广场更是劝退了炒房团的购房要求。不追求一时的销售业绩，而看重长期的品牌美誉度，也许是南都得以在低潮中获得销售佳绩的秘诀。

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5月11日，南都良渚文化村白鹭郡北区二期开盘，两天之内达到250套公寓的销售业绩，仅余二十多套。5月28日，位于2006年休博会主会场的威尼斯水城开盘，短期之内完成了210多套公寓的销售。7月4日，位于钱塘江北岸的赞成林风开盘，截至8月3日，178套公寓签约了129套，7月25日推出的一幢共29套，一周不到就认购了15套。8月初的南都逸天广场精装修高层公寓，以87%左右的销售率成为同期开盘的南岸楼盘中的领先者。位于城北的通和都市枫林，到八月为止共计签约1300多套，销售率达到90％；而华立爵士风情二期，6月中旬开盘，40天就卖了50多套；滨江金色家园三期开盘两月,销售近半；目前杭州尽管有的楼盘几乎停滞，而金都华府近1个月来，仍凭借金都的品牌、品质，每日动销至少一套。

从上述数字可以看出：宏观调控之后的杭州，并非只是一片萧瑟，5月到8月之间，也有不少楼盘交出了一份相当不俗的销售业绩。正是在严峻的市场环境下，才显示出杭州楼市过去几年的繁荣并非侥幸，虽然市场环境急转直下，但杭州开发商们，特别是一些品牌企业，自有攻守之道。