序

住宅实行精装修销售，是国家大力提倡的方向，上海、北京等城市已经出台地方性强制措施，广州也大量实行精装销售。精装修节约资源、降低成本、提升住宅品质，给社会及业主带来的好处自不待言。然而，实际操作时，并不如想像的那么容易。本地较早尝试过精装修的开发商，都有一肚子苦水，前些年南都的银座公寓因此而被业主投诉多年，当时负责该项目的南都副总裁张法荣曾经感叹：“想像不到的困难！”

好事有时也难做！最近，在萧山区的国泰花园，遭遇40多名业主联合起诉，同样是精装修“惹的祸”。好在开发商“众安房产”没有打退堂鼓，在新项目恒隆广场的单身公寓中他们将继续推行精装修，但做法“聪明”起来了。只是，该公司总经理张坚钢认为：这种"聪明"其实是可悲的倒退。

一、精装修，列为康居工程要件

国泰花园是我省最早的康居工程之一。该项目立项之初，建设部就提出了“一次装修到位”的要求。项目于2001年8月开工，2004年7月竣工，建设部追踪全过程，在阶段性评估时，对国泰花园已经作出了“规划设计优，建筑设计优，总体水平优”的高度评价。

2002年国泰花园销售，销势非常好，600余套住宅可以说是一抢而空，许多业主是托人找关系挤进来购房的。当时与业主签订的售房合同中明确写着：“本合同约定商品房实行一次性装修到位，与装修相关事宜另行签订协议。”业主也都签字认可的。至于售房时对“装修事宜”留了个“尾巴”，开发商解释：“因为坯房到建成得两年多时间，而装修材料、装修技术发展很快，过早签订具体装修细节，肯定对业主不利，也对产品品质不利。我们想通过康居工程的高品质来打企业的牌子啊！”

2004年7月，坯房竣工，开发商通知业主前来签订装修协议。此前，经过公开招投标，开发商确定了主要装修材料与设施的供应商，并选择具有一级装修资质的“欧林公司”进行装修。为方便业主不同层次的装修需求，“众安”确定了从400-1200元/平方米的五个装修档次（注：这一价位是根据招投标结果确定的，肯定比自行装修便宜得多。部分业主曾去装修材料市场调查摸底，也证实了这一点。）同时，众安公司全程参与装修质量监督，并要求装修公司按每户500元标准预付质量保证金。

需要说明的是，装修合同是由业主与装修公司单独签订；整体精装修的个性化风格，也完全由业主与装修公司按不同档次标准商量确定。

二、艰难的拉锯战

然而约有100多户业主不同意精装修。他们说得出的理由是：装修公司只有一家，他们没有选择权利，是“霸王条款”。经省消协调解后，众安向建设部打报告，要求增加装修公司，并根据实际情况，将进场装修公司的资质从原来要求的一、二级降到"有资质"。由于有些业主工作难做通，再后来，同意部分业主自行装修，按照这批业主的说法：“同样的东西，我宁可多花钱，也要做出自己的个性。”

双方为达成一致，前后通过萧山区、杭州市信访局、省消协五次调解；大规模的开会直接沟通有五次。开发商感觉陷入了泥淖而难以自拔。由于开发商的退让，沟通成效还是相当大：原来的100多户中，一半以上最后同意了如期进行装修。

“众安房产”感觉已经退到了底线：只要在8月底前全部进行精装修就行，否则，他们的“国家康居工程”无法进行验收；而如果不能验收，他们很可能面临更大的侵权控告：当初承诺的国家康居工程，怎么能够不了了之？这一控告倒是真有理由了，开发商不但面临着违约责任，还将搭进自己的品牌形象，辛辛苦苦、好心好意的康居工程，万一弄到这一地位，岂不吐血？

然而，今年3月，还是有40多名业主联名将"众安"告上法庭。原告主要诉讼两点：一，一次性装修到位是侵犯了业主的自主选择权，是霸王条款；业主有权自行确定装修时间与标准，甚至完全不装修。二，一次性装修到位的条款，意味着房价中已经包含了装修费用，不该另外收费。

三、症结何在？

部分业主坚决反对统一精装修，真正原因何在？

开发商作了调查摸底，发现有如下四种情况：1，有些是给子女买房，目前并不急用，所以不愿意马上出钱装修；2，手头有余钱，先买着，是自住是投资没想过，也不用装修；3，有部分业主目的明确，纯粹为投资炒房，精装修后成本增加，不容易出手，或以后出手时装修白白折旧。4，也确实有一些业主不知必须精装修，因为其中部分房子，在期房阶段已经被转手了，中介公司或原来的业主，并没有将情况说清楚。

问题是：当初签订购房合同时，条款中明明写着，是一次性装修到位，且需另行签订装修协议的。他们中竟然回答：“房子紧张，抢到手再说，当时也没细看。”或者说“当时没有细想那么多。”面对如此巨大的消费行为，部分业主是多么的缺乏理性！当然，杭州住宅市场长期供不应求现状，也客观上为这种非理性消费起了推波助澜的作用。

案子正在审理，尚未作出判决。因为这是个新现象，省法学会法律咨询部组织了一批法学教授、博士及名律师进行了专题咨询。总体上比较一致的观点是：“本合同约定商品房实行一次性装修到位，与装修相关事宜另行签订协议。”的条款应该合法有效。

四、开发商"聪明"起来了

被好心绊了一跤的开发商，在精装修面前会因此退缩？他们有何经验教训可以汲取？

在国泰花园之后，众安房产又开发一个大型项目“恒隆广场”，其中有部分是单身公寓，依然进行精装修。总经理张坚钢说：“我们相信精装修是个大方向，迟早会成为国家的强制措施，与其躲着，不如主动应对。”但说到恒隆的单身公寓，张总苦笑了：“我们学聪明了，恒隆的精装修实行一刀切，售房时就只定一个标准，不考虑个性化，没有太多的弹性，用什么材料、部品，有什么工艺，全部规定死，全部由开发商决定。当然价格、质量我们自己会负责地控制着。你愿意就买，你不愿意我也不为你修改，我们只供应这样的房子！”

同样的纠纷估计是不可能再出现了，但如果有更好的材料，更好的技术，自然也不予考虑。早签合同，死板地按合同办事。

张总自我安慰：“进两步，退一步，也算是在进步吧。”