回顾以往杭州“城市周边聚居区”（卫星城的初级模式）的建设实践，是一个不断尝试、发展的过程。

曾经，一些业界同仁试图通过企业的努力在城市建设、运营中担当主角。然而，受制于土地、资金、市场风险、运营能力等客观条件限制，结果事与愿违。

企业的基本职能是盈利，此外无其他生存之道。企业是一个经济实体，它的社会职能是相对脆弱的，一旦预期利益与投入成本间不能有效均衡或市场风险加大时，企业必然失去后续配套建设的内在动因。因此，企业基本职能和社会职能如何协调统一，是企业参与城市运营成败的关键。

不同企业站在各自的利益点对城市扩张、运营进行解构，背靠背地挖掘、规划和建设，无法有效统筹和弥补相应区域城市功能中存在的不足，极易走进“盲人摸象”的误区，与当地整体政治、经济、文化、人居的发展形成割裂。这样的发展无益于有效释放主城扩张压力，因城市功能不健全,生活、时间成本放大，难以成为人们第一居所，所谓“聚居区”实际是个半成品，倚赖政府“救援”，反而增大了城市运营成本，增加了城市管理难度，造成土地、能源、材料等珍稀资源的浪费，这样建设的结果往往就是“不可持续发展”。

一、盲目扩张的“摊大饼”模式

进入上个世纪90年代后，随着社会经济快速发展，城市人口及功能需求剧增，杭州原有城市空间越来越不能适应社会发展需求，一系列社会问题凸显，实现城市扩张成为城市化建设的必由之路。

90年代初，科学的城市总体规划尚未成熟，基于现实需求，城市周边自发向外延伸，“摊大饼”式地形成了城市边缘居住带，也就是人们常说的城郊接合部，它的特点是：无论大小环境都缺乏规划、城市功能薄弱，建筑档次低、交通及生活配套差，人群和环境杂乱。这种摊出去的“大饼”最终成为城市的“疮疤”，成为城市后续发展的阻碍，成为城市管理的难点和改造的重点，这种发展不但极大浪费了宝贵的城市资源，更成为今天城市发展沉重的包袱。

这种模式的主要问题是，在扩张中脱离了城市发展趋势，割裂了与主城社会、经济、文化、人居等方面纵向和横向的联系。回顾这段历史，我们也清醒地看到，那时的开发企业大多已早早退出了城市发展的舞台。

二、贪大务虚的简单化“章鱼”模式

到90年代中后期，随着城市的进一步拥挤和人们生活水平的提高，回归自然、舒适、离城不离市的生活方式开始成为潮流，这一阶段，城市规划重要性初现，“聚居区”开发由自发转向城市功能的主动引导和规模化（板块）发展，从无序走向有序，依托杭州周边一些镇级配套，“空降”到城市郊区，集团作战、快速拓展，这一阶段楼盘环境及建筑、规划档次有较大提高。

但是这种发展的问题在两至三年后很快凸显，“聚居区”所依赖的乡镇级市政无法完全支撑这样一种高档、高消耗、密集的生活方式，基建、公建滞后，尤其是缺乏快速干道与主城联结，半小时都市圈无法顺畅实现，生活成本、时间成本同时放大，项目开发初衷落空，企业无法为续，直接导致中低收入阶层由于生活成本太高想住住不进，中高收入阶层碍于时间成本只能权作节假日偶尔为之的休闲居所。所谓“聚居区”徒有其表，成为一个个“卧城”、“空城”，这种不和谐的发展同样成为城市化进程中的“阵痛”。

这种模式的根本问题是，在城市扩张中忽略了“聚居区”和当地社会、经济、文化、人居等方面的纵向联系，因此，不管项目本身多大，小区规划多好，企业多有实力，最终还是难以融入到百姓生活中，这样的“聚居区”形同“孤岛”。

三、“中都·点对点章鱼”模式

中都集团一直致力于城市发展的研究和实践，得出：作为企业，必须对自己的基本职能和社会职能有清晰、准确的契合定位，这是企业发展重要的“起点”；企业要实现自己利益的最大化必须找准城市发展的主方向，这个主方向就是“发展点”———它是一个城市的主功能、主客厅、主画面，是提升城市综合竞争力的主场。只有开发的“起点”、企业的“利益点”与城市的“发展点”贯穿并吻合时，企业才能成为城市建设中某一区域、某一阶段、某一功能的“主角”。

这就是中都城市运营理念的核心。

中都集团总结了这些年杭州及各大城市发展扩张经验，融合自身“务实、诚信、开拓、公德”的企业文化，以持重、审慎的态度，已经进行多个项目的成功尝试。

杭州临平的中都广场于2003年竣工。总建筑面积11万平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、商务、酒店于一体的商用Mall。该项目是临平区域的中心，原址临平百货大楼，“20年返租，20年统一经营管理”的运作模式，被业界称作是“第三代商铺”。该项目所形成的中都商圈，已有耐克、吉买胜、肯德基等多家知名品牌及商家加盟，中都广场为杭州副城———临平的区域商业已经起到了升级换代的作用。

在河南省周口市的“五一广场”，地处市政府所在地川汇区，虽然建筑面积仅3万余平方米，但她由A&I（香港）建筑与景观设计公司设计，并引进了中都广场的物业业态及运作模式，必将成为当地的时尚中心，刷新当地的消费、休闲观念。当地政府已经将其列为标志性重点建设项目。

在江西省赣州市的“中都豪庭”项目，总建筑面积14万平方米。还没有最终确定规划方案，但定位明确：引领当地的居住理念，成为赣州的标志性住宅。

运营理念前置，开发的起点必须站在城市可持续发展的高度，项目立项的前提是充分考量所在城市主城的“发展点”，项目必须能完全纳入主城整体规划的主方向；同时，建设成果必须能直接支持副城主功能，提升整个城市品位和综合竞争力，必须与当地社会、经济、文化及人居形成同步、共赢的发展。

纵向强调趋势，充分体现主城社会、经济、文化的承载力和可持续发展；横向深入到副城地脉、珍稀资源、风土人情以及建筑规划美学价值、实用价值；纵向与横向的结合，必须是主城与副城互补性最强、最完美的结合点。

四、解密“中都·青山湖畔”

中都“青山湖畔”，占地3600亩，提出“自由之城”的项目定位：

“中都·青山湖畔”这一大型项目物业类型包括：高端别墅、联体别墅、花园公寓、五星级商务酒店、水上高尔夫、游艇俱乐部、风情商业街等产品集群，她奉献的绝不仅仅是好房子、好环境、好生活，“中都·青山湖畔”对大杭州将是“顶级城市航母”，是“高端生态岛屿”，它服务和影响的是整座城市———大杭州乃至长三角。

“中都·青山湖畔”充分整合临安的优势副城功能，紧紧依托成熟的市政基础和公建设施，交通、通讯、水电、排污，以及金融、商业、学校、医院等一步到位，具备扎实基础建设成为大杭州最具人居意义的高端“环主城中心居住区”，它的主要特点是：锁定大杭州发展方向，整合优势配套、稀缺自然资源，直接过渡杭州主城半小时都市圈，提前进入未来主流的、高端的、自由生活圈。

青山湖的山水比西湖更有“野”味，更加清净、自然、飘逸，更符合思定人士的心慧释放和心情驾驭，并且，作为吴越文化的发源地其悠远的历史气息和深厚的人文积淀深具不可替代性，在大杭州半小时都市圈内罕有可比性。

重要的是，“中都·青山湖畔”项目，同时契合了杭州与临安的城市化战略。对杭州，“青山湖畔”是旅游西进的一个重要跳板；对临安，是为接轨杭州而敞开诱人怀抱。“中都·青山湖畔”的建成不仅能带来青山湖时代的繁荣，更是杭州城市功能的延伸与拓展。