浙江省房地产市场起步至今已经有10多年的时间。在近5年的时间里，浙江的房地产市场的火热程度与日俱增。从2003年开始，中央和地方政府相继出台了一些调控措施，试图缓解局部地区房地产市场过热。特别是2004年的土地政策、房贷政策、利率变化等，让浙江省的房地产市场前景变得更加扑朔迷离。

面对当前的浙江省房地产市场情形，有人欢喜，有人愁；有人踌躇满志，有人驻足观望；有人期待，也有人无奈。也许，更多的人是迷惑不解。

基于这种背景，本文试图分析房地产市场的供求关系和价格变化的长期趋势，揭示房地产市场独特的发展规律，分析市场机制失灵的后果和政府调控的必要性，然后以现实批判的态度透析房地产市场的近忧和远虑，并对政府的调控政策提出一些建议。

1．城市化加速阶段房地产市场的供求分析

简单地说，城市化是指农村人口转变为城市人口的过程，其原动力是工业化。根据国际经验，城市化水平达到30%之后，城市化进程将大大加快，一直持续至70%左右才趋于缓和。2004年，浙江省的城市化率已达到53%，正处于快速城市化阶段。从城市化进程对房地产业影响角度看，城市化和房地产业的关系可以说是如影随形。房地产作为城市化的载体，不仅是城市的功能要素，也是居民必需的生活资料。快速的城市化进程是浙江房地产业迅速发展的直接动力和重要支撑，在未来一段时间内，房地产业的发展必然具有显著的城市化带动特征。

（1）浙江省房地产市场的需求分析

从需求方面看，快速的城市化进程从以下四个方面促进了对房地产的需求。

第一，社会结构的城市化。城市化进程的一个重要特征就是大量农业人口的非农化，而大量人口向城市集聚，再加上住房水平的不断提升，必然增加对房地产的需求。

第二，经济结构的非农化。城市化进程的另一重要特征就是经济结构的非农化，当更多的产业进一步向城市集聚时，对房地产的需求也将增加。

第三，居民消费结构升级。在城市化水平提高的同时，城镇居民的收入水平和消费水平也会同步提高。在消费水平提高过程中，主要不是数量增加，占主导地位的是结构调整和质量改善。从发达国家的情况看，居民消费支出中用于食物、衣服和家庭用具的比例会逐步下降，用于住房、交通以及保险、教育、旅游等现代服务消费的比例提高。从全国范围的产业增长格局看，从2000年开始，汽车和房地产业等代表居民消费结构从“吃穿”向“住行”升级的新一代消费升级行业开始快速增长。这表明，新一轮消费结构升级所带来的增长势头将增加房地产市场的需求。

第四，财富结构变化。在富裕阶段以前，家庭收入主要用于短期消费和使用，节余和积累有限，住房条件差，价值低，家庭财产的主要形态为存款。进入小康和富裕阶段后，家庭积累快速增加，不可能全部以存款形式放在银行，居民投资意识、能力和要求提高，房地产必然成为重要的投资方向。根据浙江大学房地产研究中心2003年对杭州、宁波等6个城市的调查，拥有多处房产的居民也逐渐增多，买过两套以上商品房的居民人数比例达5.9%。其中，拥有两处以上住宅的居民比例高达16.7%。其中，准备出租和已出租的比例合计13.2%，计划在适当的时候出售的为3.3%，另有7.3%的居民会根据市场和家庭需求再做决定。可见，投资房产已经成为富裕起来的浙江人重要的家庭理财方式，这是“浙江现象”的重要基础。据估计，1991年美国社会财富的38.9%为不动产，世界财富中不动产的比例更是高达48.8%。因此，随着浙江省由小康社会步入富裕社会，对房地产的需求也将增加。

（2）浙江省房地产市场的供给分析

相对于需求的强劲增长，房地产的供给增长面临不少限制。

第一，土地资源的限制。土地是人们生活和生产的载体，我们几乎所有的活动都必须依附于土地之上。我们“一要吃饭、二要建设、三要环境”，因此建设用地只是土地用途里的一部分，房地产开发用地只是建设用地里的一部分。土地的自然属性决定了它的稀缺性不同于一般的商品，在一定的时间和空间条件下，土地的自然供给和经济供给都是受到限制的。土地资源的限制是房地产市场供给的首要约束。

第二，基础设施配套的限制。房地产的开发最终是要投入使用的，而房地产要投入使用不仅仅是一个建筑的空间问题，更重要的是要有环境、配套和各种基础设施。这种配套和基础设施的投资是十分巨大的，财政资金本身也是有限制的。同时，这些设施的开发和投入使用需要较长的时间，不是一朝一夕就能完成的。这两个因素是房地产市场供给的硬约束。

第三，社区成熟度的限制。良好的社区成熟度是住宅质量的重要因素，市区和郊区之间住宅价格的差异很大程度上就是这种不同成熟度间差异的体现。然而，社区的成熟、商业氛围的建设、人气的积聚都需要较长的时间。因此，社区成熟度构成房地产市场供给的一个重要约束。

综观供求两方面的因素，需求不断增长，而供给的增长却受到诸多限制，因而，从长期看，住宅价格的发展趋势是上涨的。当然，在长期上涨的趋势中间，也会有短期的价格波动。但是，从长远看，住宅价格的上升具有必然性。

2.房地产市场失灵及其后果

市场的作用机制是“供求决定价格，价格引导供求”。但是，房地产作为一种特殊商品，它的供给受到上面所说的诸多限制，而且它本身的开发周期也相对较长。这样一来，房地产的供给不能随价格的上涨而及时增加，而是存在明显的滞后。与此同时，由于上面所提到的原因，房地产的市场需求并没有减弱，相反，在强烈的升值预期之下，尽管价格上涨，需求却进一步增加。这两方面因素的共同作用导致市场的均衡背离帕累托最优，从而导致房地产市场失灵。

房地产市场失灵会产生以下三个方面的困境。第一，低收入家庭住不起房子。这里突出了“住不起”，即低收入家庭如果依靠市场途径，不仅仅是买不起房子，可能连住都住不起。第二，房地产市场的投资会出现超额利润。由于房地产价格的不断上涨，使得房地产领域的投资收益率会高于其他行业，带来超额回报。而通常情况下，市场竞争会导致商品价格下降、利润平均化，而房地产领域价格是不断上涨的，进入房地产领域的企业，这些投资和资产的回报率会超过其他的行业，产生超额利润。第三，这种集体财富的效益会诱发房地产泡沫。个体投资获取超额收益的理性可能会造成整个社会的集体非理性，进而产生房地产泡沫。

因此，房地产市场失灵及其带来的严重困境，决定了政府必须要通过宏观调控来对房地产市场进行有效管制，要有国家合理的政策框架安排。

3．浙江省房地产市场的近忧

当前，浙江省的房地产市场正处于上述三个困境之中。1997年，浙江省的房地产价格在全国率先上涨，此后，价格持续上涨至今。

同时，房地产投资的高投资回报率直接导致了以下三个结果。

第一，社会资源向房地产业集聚。投资者为了追求高额利润，导致土地、资本、银行信贷、人才等诸多资源向房地产业集中，导致社会资源配制的结构失衡，经济发展难以持久。

第二，“三外企业”（外资企业、外地企业、外行企业）大批进军房地产业。近年来，在高投资回报率的驱动下，浙江省的房地产市场出现了许多的“三外企业”。

第三，炒房热浪汹涌澎湃。在浙江，一个只有几百套商品房的楼盘，开盘时数千人争先恐后排队购买的情形比比皆是。甚至一些人为了买到一套房子还托关系给回扣，仿佛买不到房子就失去了赚大钱的机会。房地产市场投机的兴盛已经严重威胁到房地产市场的健康发展。适度的投机可以使市场繁荣，但是过度的投机将导致虚假繁荣，进而产生房地产泡沫。此时，个体理性却导致了群体的非理性。在这种情况下，供给被快速“收藏”，房产被作为一个商品收藏起来，而不是投入使用；需求被不断“复制”，一些人买了一套之后还要买第二套，甚至买第三套；价格被人为“炒高”；住房被作为“价值象征符号”，而不是作为真正的住宅来考虑买卖和使用。

面对房地产市场的这些问题，我们该采取哪些对策呢？我们先回顾一下政府近年的房地产相关政策。1998年，为了促进房地产业的发展，政府开始“培育市场，刺激消费”，推出一系列房地产投资和消费的优惠措施，楼市逐渐回暖。2003年，由于宏观经济出现整体过热趋势，政府开始实施土地和信贷双紧的政策，抑制投资过热，无形中压缩了对房地产的有效供给。2005年，由于我国局部地区的房地产市场出现过热，中央政府开始提高贷款利率，抑制需求，另外增加普通商品房和经济适用房的供应。政策重点从抑制供给，控制投资规模，转向抑制需求，是一个好的转变。从微观经济学角度分析，如果需求降低，增加供给，那么市场将在较低价格点达到均衡；反之，如果单方面控制供给，而需求仍持续增加，价格会继续攀升。

关于近期的房地产政策，我们认为，关键取向应该是“打击炒房，抑制投资需求，消除暴利和财富效应预期”。具体来看，应该增加短期交易（特别是期房）的资金成本和税费负担。

4．浙江省房地产市场的远虑

在分析了浙江房地产市场的近忧之后，让我们把目光放长远一点，分析一下浙江房地产市场的长远发展。如果依靠短期的行政措施，我们或许可以稳住房价，抑制炒房，但是房地产市场的根本问题仍然没有解决，新一轮的炒作可能会很快重新开始。因此，房地产市场的远虑，关键的问题是社会各方面对房地产财富的特点和房地产市场的规律还缺乏系统的认识。从而导致了一系列不利于房地产市场长期持续健康发展的认识、行为和政策。对这些特点和规律的认识，有以下几点。

第一，在住房消费方面，能实现“居者有其屋”吗？从住宅自有率看，50%—60%的自有率在很多国家已经算相当高了，而调研表明，浙江住宅自有率在75%左右，已经超过了很多国家的住宅自有率水平。房地产是一种特殊的商品，其价值远高于一般商品，如果按照当前浙江的楼市价格，那很多人倾其终身积蓄或许还买不了一套住房。所以，如果以为房地产市场的需求会遵循“忧—有—优—又”的设想发展，那就不免太过天真（说到底是一个有效需求的问题）。如果我们能够接受财富的占有是呈金字塔形的，那么我不应该期望在市场手段配置下，全部家庭都能够以自己拥有住宅方式实现“居者有其屋”。因而，如果“居者有其屋”成为政策的目标和普通居民的期望，那么整个定位就会发生偏差。

第二，能够通过住宅来实现“共同富裕”吗？房价的持续上涨具有明显的财富效应。但是，通过上面的分析，我们知道在住房消费方面，很难实现“居者有其屋”，那么通过住宅实现“共同富裕”的前提条件不成立。从另一个方面看，由于住宅财富效应的示范作用，居民财富会向房地产上集中，而当房地产价格快速增长时，每套住房的所有者似乎都财富大增。事实上，这种财富效应只能改变财富分配和占有关系，不会增加社会财富总量。如果公众热衷于房地产投机，甚至中低收入家庭也寄希望于通过“买房致富”，必然导致房地产泡沫，增加经济运行的风险和成本。

第三，政府住宅保障的责任边界在哪里？改善住房的责任是应该找市场还是找政府？我们认为政府的住房保障制度应该是有限责任制。政府住房保障制度首先要保障的是住不起房子的人，而不是买不起房子的人。目前，政府的工作重点应该放在廉租房而不是经济适用房上。在实行基本保障之后，居民住房改善问题的解决应该通过市场手段解决。目前，浙江省城镇住房状况与经济发展水平是基本适应和协调的，城镇居民居住状况良好，社会舆论和公众心理不应该再对政府在住房问题上给予更高的要求。

第四，政府应该增加普通商品房和经济适用房的供给来抑止房价过快上涨吗？近来，很多地方政府都相继出台了开发普通商品房和经济适用房抑止高房价的措施。这可能是很好的愿望，但未必具有实际的效果。政府应该做好社会保障的工作，把价格留给市场机制去决定。

第五，政府应该把住房价格的绝对水平作为政策调控目标吗？根据我们第一部分的分析，房地产价格上涨具有客观上的必然性，我们不应该违背这个规律。政府应该干预房地产市场，但是干预措施应该针对前面提到的“三个困境”，而不是住宅价格的绝对水平，更不能设定“让老百姓能够买得起房”的政策目标。前面我们提到以廉租房制度来解决低收入者住房困难，对于超额利润和房地产泡沫我们也要有相对措施。目前，房地产开发的超额利润并不是来源于技术创新或者有效经营，相反，它更多地来自于一些制度性因素。如果要消除这种超额利润，可以尝试对房地产投资收益进行合理分配。其次，政府应该规范房地产市场的行为，调控市场运行趋势。另外，政府应该加强房地产市场信息的透明度，系统地公布房地产市场信息。

总而言之，房地产市场的供不应求必然导致价格长期上涨，我们要尊重这个客观规律。但是，长期上涨趋势会破坏市场机制，导致市场失灵，进而产生“三大困境”。要解决这些问题，短期内我们应当“打击炒房，抑制投资需求，消除暴利和财富效应预期”；从长远看，我们应当致力于建立一套有效的制度安排，合理分配房地产增值收益，使市场功能恢复正常。