房贷利率调整 成交幅度上升
2005年3月17日,央行调整住房贷款利率的第一天。当日,二手房市场成交量没有减少,反而比前一天有明显增加。虽然不少客户都打电话到外滩房产等二手房公司询问是否又将有新的加息政策出台,但此次房贷利率提高幅度微弱,对普通购房者和投资客的影响并不大。而这一政策出台是否预示下一次房贷加息的到来,反而成为大家最关注的问题。
从外滩房产对加息前、后的成交量对比来看,加息后4天的成交量比加息前4天增加30%。加息后至28日成交均价指数为8449元/平方米,加息前成交均价指数为8067元/平方米,也略有上升。据外滩房产分析认为:加息后二手房成交量增加的原因,是因为加息后许多投资客急于把手中的房子卖掉,对于普通投资客,融资渠道很有限,房贷可以算是一条重要的融资渠道。由于央行今年内还有再次加息的可能,现在把手头的资金全还了房贷,如果再需要大笔资金向银行贷款成本会更高。所以出现挂牌量增加的现象。根据外滩房产的统计,加息后5日的挂牌量比加息前5日增加了35%之多。而自住型购房者对房贷利率的调整尚可承受,尤其是一次性付款的购房者完全可以忽略其加息的影响。
加息后的最高成交总价为2191860元,面积132.81平方米,物业为九溪玫瑰园丹枫区,房龄为2000年。最低成交总价248000元,面积38.35平方米,物业为三家塘,房龄为1988年。最低成交均价5263元/平方米,面积57.95平方米,物业为杭钢南苑,房龄为1988年。
停征超额所得收益 平衡市场供求关系
3月22日,波折重重的二手房交易市场迎来了一个期待已久的消息——房改房转让超额所得收益终于被宣布停止执行。这使得一直为房改房超额所得收益谁埋单的问题僵持不下的买卖双方都松了一口气。
这几年,随着二手房价节节攀升,使得房改房交易成为上下家心中的痛处。房改房基本上都属于偏老化小区,房屋质量、结构、户型、物业及配套设施与周围新型小区都没有可比性,好不容易选中合适的,又存在一大笔的超额所得收益,尤其那些市中心或者面积大的房改房,数万元甚至数十万元的超额所得收益让卖方欲舍难弃,买家望而止步,使得原本交易不顺利的房改房上加霜,也局限了买家选择房源的范围。
自从确定停征超额所得收益后,从二手房公司目前的房源挂牌来看,房改房开始逐渐放量,但挂牌价格波动不明显;原先已挂牌的房改房,有的卖家虽然调整了价格,但涨幅在2.9%左右,基本上感觉不到什么变化。应该说超额所得收益的停止征收,使得房改房交易变得顺畅、无阻碍,但对于房价的影响还是比较小。随着市中心及1998年以后的房改房开始走俏,会慢慢缓解市区房源的供应压力,而且很大一部分中小户型的房改房,因总价较低,是很多买家过渡的首选,这部分房源进入市场后会让购房者的选择空间更大,使得市场供求关系进入平衡与平稳状态。
自4月1日起,正式停征超额所得收益,房改房交易会越来越活跃,市场希望供求关系平衡后可以使二手房价得到平抑,并能使二手房市场健康持续地发展。
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