内地的写字楼物业管理几乎都源于香港，从80年代到90年代前半期，整个市场为港资物管企业的马首是瞻。杭州的写字楼原先几乎全挂了戴德梁行和第一太平戴维斯钟两大“港字号”，借了国际知名品牌管理物业。戴德梁行一度几乎成为杭州物业的拓荒者，但实际上实质性的管理却由写字楼自身负责。“洋管家”一统天下，一家公司能“包管”杭州所有的写字楼吗？这种输出型的管理很长时间使杭州的写字楼管理停滞不前。

写字楼的物业管理是一项非常专业的工作，与住宅区的物管有明显的区别。杭州的住宅物管相对比较成熟，而写字楼管理才刚刚起步。总体来讲，杭州写字楼管理的水平与香港、上海、深圳等地的写字楼管理水平相比，还有着十分明显的差距。

随着杭州商业地产的不断发展，中国的写字楼管理逐步在朝着专业化的方向发展。在近日举行的公元大厦首次物管恳谈会上，来自上海的资深物管专家蔡海民先生，结合上海和杭州的写字楼中高档物业管理，提出了很多令人耳目一新的看法。蔡海明曾先后任职于戴德梁行及上海高力国际物业等著名外资物业服务机构，提任过上海金光外滩、大上海时代广场、美罗城、仙乐斯广场、智慧广场、香港广场等高档楼宇的管理和前期物管顾问工作，对于高级写字楼有着非常丰富的管理经验。

上海最顶级的写字楼——35秒的概念

国际通行的两个衡量顶级写字楼的标准就是：层数与电梯数量的比值为2,上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒。许多跨国公司选择办公场所，除了考虑写字楼的地段、形象、配套外，一个很重要的决策因素是写字楼电梯数量、速度和平稳度。以速度赢得未来，已经成为无数商务人士的共识，由此也就有了对顶级写字楼电梯数量的高要求。

同样，要成为最顶级的写字楼，每个环节都是考虑的对象。上海的写字楼管理在这方面领先杭州一步。

上海顶级写字楼始建于九十年代初，主要分布在几个相对比较集中的区域：浦东陆家嘴金融贸易地区、虹桥展览办公区、淮海中路商办区，南京路商办区，延安东路办公群，此外还有在火车站附近的不夜城商务区及徐家汇的商务区等。与杭州的物业管理多采用“自负盈亏、自主经营”的企业经理模式不同，香港的IFC、太古广场，上海的金茂大厦、恒隆广场，北京的国贸中心、嘉里中心和东方广场，深圳的招商银行大厦这些顶级写字楼都把“只租不售”作为自己的不二选择。他们知道，只有“只租不售”才能真正为租户营造最好的商务空间，也才能实现土地价值和品牌价值的最大化。

由于大量具有外资背景的房地产开发商进入上海市场，其物业管理公司也随之进入，使很多香港及外国著名物业管理公司和物业管理专业人才大量涌入。使上海顶级写字楼的物业管理达到并长持在比较高的水平。

由于社会背景、经济基础和发展现状、物业管理起源和生活习惯等不同，上海绝大多数中高档写字楼大都采用比较先进的经理人模式，物业管理公司是受聘于全体业主(发展商或大业主)的管家，在行使管理和服务职责的同时，得到固定的服务报酬，很多高档写字楼即使由自己的关联公司与子公司进行物业管理，也严格执行分账管理，当年物业管理收支余额结转到下一年度或进入维修基金专用账户。

蔡海明介绍说，上海的写字楼相关服务已比较成熟，分工很细，像中高档写字楼的电梯、中央空调主机、中央空调水处理、锅炉、变配电、消防报警、楼宇自动控制系统、水泵及擦窗机等大部分主要系统和设备，全部由外面的专业公司维护保养；一些高档建材表面的清洁、抛光、上蜡及渡膜工作，由于需要大型的专用工具和较高的专业技术，同样交给专业公司承担。

杭州——专业化道路上的探索

杭州写字楼保安有一个很奇怪的现象，某个比较高档的写字楼大堂内，保安身穿草绿色制服，头戴红色贝雷帽，与大堂进出的白领形成很大反差；另一个楼宇中，室外处的保安全部西装革履，对进出的车辆和行人敬礼。其实写字楼保安的着装很有讲究，如在外围、出入口及地下车库等场合，要着“武”装，即保安制服；在写字楼内部的内保（亦称管理员），要着“文”装，即西装。在香港，外保大多数来自专业保安公司，而内保多为物管公司的员工。

高档写字楼要保持宁静的工作环境，特别对私密性要求比较高。写字楼的配套并不是越全越好。真正高档的写字楼，是非常纯净的办公空间，除了员工餐厅外，一般没有会所、商场及会议中心等配套设施，像上海顶级写字楼中设有咖啡吧的屈指可数，更不要说其他健身、娱乐及美容等设施了。杭州的写字楼商办混用情况比较严重，一般都有三到五层的裙楼作商业用途，虽然给开发商带来了不菲的利润，但却严重影响写字楼的档次，影响了写字楼的私密性和安全性。

硬件的东西可以一目了然，但是软性的服务要经过亲身体验才能获得感受。蔡海民认为杭州的高档写字楼拥有很大的发展空间。国际上一些大公司在选择写字楼时，很重要的部分在于评估大楼的物业管理水平。物业管理的品质其实就是体现了人的品质，首先是管理者的品质，同时也是使用者的品质。

目前，杭州部分高档写字楼的物业管理正在一步步探索，逐渐走向专业化，像蔡海民担任前期物管顾问的公元大厦，从建造阶段开始，他就对除建筑结构外的所有设计图纸，以物业管理和使用者的角度，提出了很多专业意见和建议，目前大部分已被开发商所重视和采纳。从对上海、香港地区及日本、英国、新加坡等国家的实践经验来看，请专业物管顾问介入前期物管，不仅有利于提升物业品牌、减少投资浪费，更为降低今后物业管理的人力物力成本支出、方便用户使用和创造更好办公环境打下扎实基础。