个人住房按揭贷款利率又调整了。昨天晚上6点20分，在中国人民银行的网站上，贴出了一则《调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的公告。规定从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。新华社随后也发布了此消息。

中国社科院金融研究所易宪容接受都市快报记者采访时说：“央行此次调整利率的目的是想提醒购房者要考虑利率风险。”

购房成本小幅上升

央行今年1月1日已经调整过一次人民币存贷款利率，其中个人住房按揭贷款的利率分别为5年(含5年)以下从4.77％上调到4.95％；5年以上从5.04％上调到5.31％。

此次调整的方式有所变化。根据规定：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

现行的基准贷款利率分别为五年以下5.85％、五年以上6.12％。调整后，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。而5年期以下的利率下限为贷款基准利率5.85％的0.9倍（即5.265％）, 比现行利率高0.315个百分点。

来算一笔账，如果贷款50万元、20年期，调整前每月还款3386元，还款总额812640.57元；调整后每月还款3442.26元，还款总额826142.67元。每月还款增加了56元左右。

如果贷款50万元、10年期，调整前每月还款5379.36元，还款总额645523.41元；调整后每月还款5428.79元，还款总额651455.01元。每月还款增加了49元左右。

应注意的是，央行这次只调整商业银行自营性个人住房贷款政策，公积金贷款利率依然保持五年以下（含五年）3.78％、五年以上4.23％。公积金的利率优势再次凸现出来。

住房贷款开始调控

公告还规定：对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

上海浦东发展银行个人银行部郭剑认为：“现在杭州大部分银行的住房贷款利率已经有风险意识。郊区楼盘、综合评定不符合银行要求的楼盘，已经很难获得首付两成的贷款政策。因为央行要求各家银行根据涨幅自行确定，并没有具体提及哪个城市，所以这一政策不可能大范围地实施。”

此外，央行出台的另一个政策是“金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。”

业内人士指出，央行超额准备金存款利率下调的潜在原因应该是目前市场资金紧张，希望各家银行适当增加短期流动资金贷款，同时降低个人住房按揭贷款的比例。

易宪容表示：“从目前的利率水平来看，将来肯定会继续调高个人房贷利率。一般而言，一个国家房贷利率在30年内的平均水平会超过10%。在一个普通购房者申请的按揭年限（一般为20-30年左右）内，面临的利率风险是不可忽视的。人行此举是对一些过度投资的城市以及个人提出一个警戒。相关政策，应该还会继续出台。”

上海浦东发展银行的郭剑曾经关注过一个数据，英国央行曾经在2003年11月到2004年8月间五次加息，回购利率从3.5％上升到4.75％。根据英国央行的报告，第五次加息时，房屋价格开始下跌。“这是一个成熟房产市场的经验。”

许多开发商都认为此次加息对企业运作影响不大。浙江绿城一位不愿透露姓名的开发经理认为，本次个人住房按揭利率上调仅0.20个百分点，虽然会造成个人购房成本的增加，但上调幅度较小，而且目前整个房地产市场还处于动荡期，市场变化、地价变化、建材涨价，都会对房价产生影响。