万先生的“炒房经”在海外华侨中有相当的代表性，从那些为海外华侨提供服务的投资机构、营销代理公司反馈的信息来看，目前海外华侨主要炒房的集中区域也就是在上海或是老家温州，其中上海的项目在海外华侨中最好卖，“甚至比本地楼盘都要好。”温州一家投资机构透露，去年温州房交会上，上海几个楼盘一推出就被哄抢一空就是一个例证。而在温州本地的媒体上，上海楼盘的广告比比皆是，“有些上海的开发商来找我们，要求我们在温州推销他们的楼盘。”皇裕投资的郑伟虎说。

而东轩房产营销公司最近推出了海南的一些楼盘，在华侨中卖得也很好，“那地方价格比较低，再加上海口、三亚海景好，华侨多是抱着养老的目的在那里买套别墅。”该公司的吴经理介绍说。

除上海外，温州华侨的投资也涉足成都、武汉等城市。“成都的商业氛围很浓厚，商铺回报率高，像成都春熙商圈的商铺回报率为10%，这在华侨之中很有吸引力。而且成都的房地产市场处于刚刚起步阶段，空间比较大，有些商铺的均价才三四千元/平方米，相当于股票中的原始股。我们操作过的一个成都市中心的第一商业广场，在华侨当中也是很快就卖完了。”温州某房产营销公司人士透露。

而对于杭州的房地产，海外华侨也表现出一定的兴趣，“目前他们最看好的是西湖边的房子和滨江的房子，他们预计西湖边的房子涨到四万多元/平方米不成问题，而滨江物业的预期值也在两万元/平方米，但杭州的楼盘太好卖了，本地就足以消化，所以很少会有温州的营销公司能够拿到杭州的楼盘，华侨苦于没有投资渠道，所以很少进入杭州市场。在温州的投资市场上，杭州的楼盘好像已经冷了一年多了。”郑伟虎这样认为。

“打款子批发房子最实在”

实际上，很多华侨资金并不满足于在国内买住宅或商铺，目前许多华侨的资金开始注入到房地产项目中。这一方面是因为在内地楼市面前，海外华侨资金的大量闲钱充满饥渴，而另一方面，国内许多开发商资金链频频告急，需要现金周转。两方面的利益驱动，导致华侨的热钱正以惊人的数量涌入内地房地产开发中。

国内的一些项目通过温州的投资机构在海外华侨中募集资金，这是华侨热钱涌入内地市场的一种主要途径。

据温州某投资机构介绍，目前国内有许多开发商出现融资困难的时候，会找一些投资机构来帮忙解决资金的问题，对于这些开发商来说，投资机构简直就是招之即来的“财神爷”。其融资模式主要有三种方式。一种是借贷，开发商从银行贷不到钱，就通过投资机构在海外华侨以及温州当地的民间资本中借款，然后以比银行贷款利息高几个百分点还贷。第二种方式是合作参股的形式，海外华侨以及温州民间的热钱作为股份投入到项目中去。

上述两种方式中，第一种投资回报比较少，第二种由于是长线操作，对一个项目介入比较深，投入精力太多，而且风险比较大。因此，他们更喜欢第三种方式：采取直接以产品回报的形式来与某个项目的开发商合作，也就是打多少款回报多少套房子。“打款子批发房子的合作方式非常简单，而且回报实在。”

最近的一个例子非常典型。杭州某个楼盘项目，开发商急需在很短的时间内募集到一笔款项，于是温州某家投资机构跟开发商去谈，当初他们预计到房子盖起来后的开盘价大约在8000多元/平方米，合作决定以每平方米优惠近1千多元的价格将投入的资金折算成房子给投资机构。

投资机构获得房子后，立刻与手头上掌握的海外华侨以及温州当地的投资客联系———这样的价位无疑是非常有诱惑力的，当时周边地段的楼盘每平方米的开盘价已经涨到了近9000元，对于某个项目是否有利可图，温州人有相当简单的判断标准，参照周边楼盘的价格以及该项目所处的地段，他们认为这一区域的投资潜力比较大，所以很快资金就招募起来。就这样，投资不同资金的人，最后分到了各自价格优惠的房子。

而对于开发商来说，拿到了实实在在的现金，他们可以把项目继续运作下去。或者是在销售节奏过于缓慢，而又急于获得一笔资金去运作另一个项目的时候，通过这样的融资方式可以在短期内从一个项目中抽身而退。

目前频频出现的温州人收购烂尾楼动向也正是这种情况的一个反映，“对于我们来说吃烂尾楼要搞清楚‘烂尾’的原因，如果是项目本身差我们不会接，而如果项目好，是因为开发商资金不到位才造成‘烂尾’的情况我们会接。”温州某投资机构的人士表示。

现在已经有不少开发商掌握了一批温州投资机构主要负责人的联系方式，一旦急需资金马上联系他们，这种“短平快”的融资方式，对开发商来说是一个非常好的融资渠道。当然，这些投资机构还会根据具体的项目进行资源整合，把产品重新包装定位，以便更能吸引到投资客。

此外，在这样的操作中，还可以通过温州投资客的介入而获得非常好的炒作点，温州某媒体的一位房地产资深记者透露，一旦某个楼盘有温州投资客介入，开发商把这样的消息发给媒体，造成楼盘卖得非常好的气氛，一方面可以提价，另一方面吸引普通老百姓来追捧某个项目。“因为许多人都相信，跟着温州炒房团来炒房绝对没错的。”“其实不是温州炒房团在炒房，而是那些开发商在炒房。”这位人士对这样的炒作行为一言以蔽之。

“这是潜在不确定因素”

“这样的热钱涌入对国内楼市来说是潜在的不稳定因素。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生对此感到担忧，“它们是为了套取房地产市场更高的回报，期待汇率的变化从中获利，一旦房地产市场不景气了，它们逃得比谁都快，这有点像东南亚金融危机发生前的泰国，当时有许多海外基金涌入泰国的房地产市场炒房，结果使当地楼市出现泡沫，最后泡沫破了，整个楼市崩盘了，而那些热钱早就抽身而退，剩下的是整个国家的一片萧条。现在上海楼市海外热钱活动频繁，这其中也包括华侨的大量资金。这些海外资金有比较强烈的跟风意识，这对市场就形成了一定的冲击作用，上海的楼市由于盘子大，一时半会儿还看不出来，但其潜在的危机已经存在。”

不过他认为，从目前海外华侨的投资模式上来看，偏重于中长期，主要投资的物业类型是商铺，华侨主要考虑的是养老、收租，这还不可怕，最怕的是短炒行为。

同时他也认为，华侨资金注入内地的房地产市场会加剧房价的上涨，“价格说到底还是由供求关系决定的，现在华侨在内地买房，这更加剧了供不应求的状况，导致房价上扬。”

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬说，从理性的角度去分析，很难对华侨大量投资内地房地产加以指责，但政府应该反思，管理上应该完善，以促进楼市减少短期的投资行为。“目前房地产的状况有些类似于1990年到1994年的台湾省，当时台湾经济也是高速发展，台币升值潜力非常高，居民手里有许多剩余资金，出路就在房地产市场，而海外资金也大量涌入，结果导致台湾的房地产出现大的滑坡。”她认为要分析华侨资金对国内房地产市场的影响，那些华侨投资的物业类型也很重要，“从目前来看，华侨主要投资的是商铺，那对楼市的直接影响还比较小，而如果是住宅，那就麻烦大了。”“内地的一些房地产项目通过海外华侨的融资，以解决开发商资金不足的困难，这有利于吸引民间资本投入到房地产市场中。但从另一个方面来讲，这种企业在个人中的融资行为有政策风险，政府对此应做规范和引导，比如成立不动产基金等，这样才能更好地吸纳海外华侨的闲钱，把它们用到国内的建设中去，同时也能够更好地保护海外华侨的利益以及他们投资内地的积极性。”

采访中，专家们都呼吁针对目前的状况，应该尽快出台相关税收政策，虞晓芬教授谈到，这几年国家一值鼓励住宅消费，在对住宅消费的征税实行了很优惠的税率，远远低于国外的税率，这在客观上导致海外资金的大量流入，“像欧美的许多国家不动产税征得比较高，有些国家还有房屋闲置税，买来不住就要交税，在加拿大，房屋转让要交增值税，房价涨了，名义上虽然你可以获得大量回报，可结果却是增值税一交实际上没赚多少。这在很大程度上抑制了炒房需求。”

“骗老乡的钱，在圈子里别混了”

也许通过对温州某家投资机构的考察，能够让我们对海外华侨的闲钱如何涌入内地楼市有所了解。

温州XX投资公司成立于2003年年末，（考虑到涉及商业机密，此处隐去该公司名称），到目前为止只有10个员工，人虽然少，但掌握的资源却是“海量”，目前通过该公司长年投资房地产的投资客就有几百个人，其中为数不少是海外华侨。该机构的主要业务包括：前期策划、后期营销，当然最重要的一块业务就是在海外华侨以及内地投资客中招募资金投资房地产。

“我觉得我最主要的优势在于人脉资源，一头是投资客，一头是开发商，两头我都有许多资源。”该公司有关负责人这样说。在他手中的那些华侨客户中，不少是欧洲与美国的华侨，手头有个几千万元闲钱的大有人在。

那么多的华侨把钱放心地交给他，这样的人脉资源是如何获得的，这是让我们感兴趣的问题。

该人士介绍说，他早年有一段时间曾经在海外呆过，加上他的老家是温州著名的侨乡，因此与侨界有比较密切的接触，通过圈子里亲戚朋友的介绍，大家都知道他是在做这一行的，双方建立了一种信赖关系。

当初他学的是土木工程，在这一行里接触到不少开发商，这样互相介绍，使得他与许多开发商之间建立了比较好的关系。他认识的开发商有几百个。“这本名片簿里全都是开发商。”我们看到几乎全国各地的开发商都在其中，包括上海、杭州、成都甚至还有内蒙古。

从那些开发商那里找到项目，然后在海外华侨以及国内投资客中募集资金，这样的操作模式有点类似于房地产信托融资，而且还没有像目前信托产品这样有发行份数以及金额上的要求。

不过，资金监管以及信息发布也不能做到像信托那样的程度，完全建立在一种中国传统的道德理念上。但对于这种“监管”，他们并不认为有多大风险。“在温州招募资金其实不需要像那些基金、信托那样的监管，大家彼此是同乡、亲戚、朋友，都非常信任，如果一个人骗老乡的钱，他在这个圈子里就不要混了。”正是基于这样一种潜规则，使他融资时操作简便。但要操作某些资金量很大的项目也会比较慎重，这时他会设立项目公司。“虽然大家比较信任，但还是要这样做，是为了让他们放心。”

这样的海外华侨投资团组织结构比较松散，平时华侨们在国外从事自己的主业，一有好的项目，投资机构把信息发给海外华侨，资金迅速集聚。而另一方面，目前温州不少类似的投资机构已经看到了这样的松散型组织的弊端，信托化是他们目前发展的一个目标，“现在还达不到这一步，但将来肯定要这样走，我估计五六年以后我们公司会采取这样一种类似信托的操作模式，因为我们掌握的投资客资源比较散，光是靠亲情、友情这些关系结合到一块儿，缺乏粘合度。”温州某投资公司的人士这样说。