A土地政策严字当头

1月10日,国土资源部正式对外发布了《2005年工作要点》，新的土地政策揭开了面纱。今年是国家正式开始宏观调控后的第三年,而土地政策无疑是宏观调控中的龙头与重点。

土地管理省长负责。最近,全国部分省市的高层发生变动。官员们履新之后首先要面对的,恐怕就是土地管理“行政首长负责制”,不管是新官还是旧任,局面都相当严峻。刚刚发布的《要点》中称,今年将耕地保有量和基本农田保护面积纳入省长考核指标。据悉,“行政首长负责制”与目前正在各地推行的“垂直管理”并不矛盾。垂直管理标志着在区县一级土地审批权的上移,但在省一级,将由省长起到主导作用.《要点》中对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。

点评:“严”字贯穿于整篇《要点》之中,编辑细数了一下,全文共出现了20个“严”字,可见2005年的土地政策可谓“严”字当头。

B低价圈地难

今年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30%逐级上划中央总金库；将库款的70%部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。

土地有偿使用费实行先缴后分，收回土地使用费征收权，可以遏制开发商

“低价”圈地。以往出现新增建设用地土地有偿使用费越权减免、应缴未缴等问题的漏洞主要出在缴费方式上，中央和地方“两条线”，各缴各的，互不摸底，投机取巧者很容易瞒天过海，而现在将中央和地方的新增建设用地土地有偿使用费合在一起，就地足额缴齐了再划分，这样一来，想将地方的那部分拖着不交也不行了。

点评：土地成本占到开发成本的四分之一到三分之一，这项法规实际是抬高了房地产开发的门槛，没有资金实力或靠投机取巧的企业将会逐渐退出市场。

C房屋契税不代征

今年1月1日起，房屋契税不再由国土资源部门代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

点评：购房者在办理房地产权证时，直接到地税部门缴纳契税。可以看到政府部门规范房地产交易的决心和力度，同时也体现对广大消费者的务实关心。

D房贷月供还款开始增加

从今年1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从今年1月1日月供还款将有所增加。

加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年(含)以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%.同时根据个人贷款的有关合同约定，从10月29日以后申请的新贷款，将按照新利率执行，而老贷款则从2005年1月1日起上调利率。

央行加息让贷款买房的市民购房成本增加2%。如果按照利率上调0.27%计算，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元.

点评：加息以后，按揭贷款会多付，加上对进一步加息的预期，购房者可能要重新规划购房计划。

E拍卖潜规则受遏制

根据《拍卖法》和有关外商投资的法律、法规，商务部起草了《拍卖管理办法》，并于2005年1月1日正式实施。

新的《拍卖管理办法》规定了“禁止恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金，甚至不收取佣金或给予委托人回扣等手段竞争拍卖标的”及相应的处罚措施。

点评：在《管理办法》出台之前，很多拍卖企业采取了“零佣金”竞标甚至给委托人回扣等手段，恶意竞争，导致拍卖前期宣传、评估等准备工作不到位，影响了拍卖的效果，甚至导致了国有资产的流失，这将有效地遏制目前土地拍卖市场存在的一些潜规则。

F业主获得保障

今年起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣、冻结该套房产。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》第十七条，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋已被抵的事实完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵权人(通常为银行)向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣、冻结该套房产。

此外，依据《规定》第七条，业主抵自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

在该《规定》公布之前，如果购房人购买了被抵房屋，只能退房以及要求开发商双倍返还购房款，但实际上，很多业主并不想退房，该《规定》的出台对这部分想继续拥有房产的业主无疑是个好消息。从某种程度来说，该规定为业主购房再上了一道“保险”。

点评：这条司法解释的出台主要是体现了一种人文关怀，这是高院针对相关法律在运用过程中出现的问题做出的司法解释，对于购房者来说，可以更好地保护自己的权益。

G房价高低挂钩性能级别

国家近期出台《住宅性能评定技术标准》政策，对各类住宅性能进行打分评级，大致分ABC三级，即性能好、性能较好、不适宜居住三个级别。其中A级又分1A、2A、3A三级，即实用性、舒适性和高度舒适性三A级别。

点评：该标准的推出可望住宅性能与住宅价格挂起钩来，消费者也可依据自身生活水准和经济能力选择不同级别的住宅。

H小区须建儿童活动场所

建设部要求凡新建住宅小区必须建造未成年人活动场所，此规定作为城市规划一项强制性内容定于2005年开始实施。

据了解，社区未成年人活动场所包括文化、教育、科技、体育等公共设施用房以及室外活动场地。今后将把未成年人活动场所作为城市规划的强制性内容，保证未成年人活动场所的建设用地。地级以上城市要建立青少年活动中心，人口规模在3至5万人以上的居住区（按照每千人用地200至600平方米、每千人建筑100至200平方米）建设文化活动中心；人口规模在7000至1.5万人的居住小区（按照每千人用地40至60平方米、每千人建筑20至30平方米）建设文化活动站；重点镇和县城关镇也要设置文化活动站或青少年之家。对未配套规划未成年人活动场所的开发建设项目，不得批准建设。对未按规划建设未成年人活动场所的，要责令房地产开发企业限期纠正。对拒不改正的依法予以处罚，并将其不良行为纳入房地产开发企业信用档案。未成年人活动场所建成后，不得擅自改变其使用性质。

点评：目前在城市旧区改建和新区开发建设中常常忽视青少年活动场所的问题，建设部提出刚性要求，体现了人性化关怀，有利于提高楼盘档次，有利于青少年健康成长。

I按揭证券化

来自银监会的消息称，建行将在今年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。

据介绍，建行采用的方案是表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，在公开的债券市场上进行招标，基本上是发行基于其中长期信贷资产的信托计划或者债券，为的是将中长期资产变现、提高流动性、减少信贷风险。

点评：建行首家推出房贷证券化产品，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。从宏观来看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险。微观来看，开展住房按揭等贷款证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。