房地产调控力度不断加码，“国五条”最严调控落地近三个月，然而最新数据显示，广州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分别以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比涨幅遥遥领先，被视为全国最严调控的北京，二手房以2.0%的环比涨幅居全国之首。

　　房价原本就高得离谱的一线城市，为何反而成为领涨先锋？是调控措施未扼住涨价咽喉，还是地方政府执行政策未动真格，还是地产商负隅顽抗？市场对房价又如何预期？记者对此进行了调查。

　　地价再创新高

　　个税调控“悬空”

　　美联物业全国研究中心监测数据显示，主要一线城市前4月土地市场成交量价齐升，北京、杭州等地平均楼面地价同比涨三成。5月初，广州拍出一块新地王，折合楼面地价2.6万元／平方米，而这一地块目前周边的商品房售价才不到2.5万元／平方米。“面粉贵成这样，面包怎能不涨？”一位房地产商告诉记者。

　　“这种拍卖的办法，就是地方政府再怎么表态严格调控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”暨南大学管理学院教授胡刚忧心忡忡。

　　从3月底国五条地方细则落地大限至今，已经两个月时间，除了北京等少数城市以外，绝大多数城市尚未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则。记者走访二手房交易市场时发现，原本意在抑制卖房炒房冲动的个税，却几乎全部转嫁给了购房者。一些城市税务和房地产主管部门的说法是“还在研究”，还有一些城市的说法是“要等中央出台规范的指导意见”，各种说法铺天盖地，效果则是“只见楼梯响，不见人下来”。

　　开发商有对策

　　消费者心慌慌

　　位于广州南沙的楼盘天玺湾，为了应对政府限价，就想出了把原本规划出售的精装房合同，分拆成“毛坯房”和装修合同，毛坯房的合同单价控制在政府指导定价线内。记者查阅数据发现，通过这种方式，去年底网签均价还在12000元/平方米左右的楼盘，今年4月底就“离奇”下降到不足1万元/平方米。

　　“房价统计数据下降了，开发商钱也没少赚，最后就只有老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示，在实行限价的北京和广州，这样操作的开发商“绝不只是一两个，就看政府动不动真格管了”。

　　熟悉房地产领域法律问题的盈科律师事务所律师周玉忠表示，开发商拆分合同逃避限价违反了一房一价的明码标价，也涉嫌虚假价格，政府有关部门对此应依法予以纠正和查处。“如果政府不能严格加强市场监管，再严格的调控措施也只会变成‘空调’。”

　　最新的房价统计数据让购房者揪心，东方财富网一项针对近5000名网友的调查显示，64.4%的人认为房价还会进一步上涨。

　　记者走访了多家在售楼盘均发现，房价上涨预期仍旧强烈。“看过的一些热点楼盘好几个都是日光盘，让人心慌，现在不出手恐怕更买不起。”在北京大兴区一家楼盘看房的小胡说。这家楼盘的售楼员小庞说：“调控增加了买房者的成本和流程的复杂程度，房价该涨还得涨。”

　　调控还应狠抓落实

　　“去行政化”或成方向

　　十年调控，从调整投资性需求降温楼市，到出手救市，再到调控重重加码，祭出了一轮轮限购、限贷、限价、提高税收的调控大旗。

　　“调控遏制了房价过快上涨的势头，但从三个月到半年左右的短期来看，房价温和上涨的可能性仍较大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者说，“如果政府不采取进一步措施，现阶段房价很难出现拐点。”

　　北京大学房地产金融研究中心研究员尹斌认为，调控政策在抑制楼市投机的同时，部分刚需及改善型需求者的购房门槛同时高企甚至被限购。目前的调控还处在应当狠抓落实的关键时期，调控措施既要控制房价过快增长，又要保障刚需人群不被调控“误伤”。

　　近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察，不排除调整政策的可能，最快在今年下半年对个别条款进行调整。多家机构认为“去行政化”可能成为未来调控方向。

　　去行政化，即意味着淡化行政色彩，尽可能突破行政的束缚，突出市场的主导地位。

　　胡刚认为，必须解决体制性的土地财政依赖、房地产税收体制改革、房地产登记联网制度建设等“深层次”问题，“短期行政调控为长期制度建设赢得时间，才有意义。”