引言：

    从司法实践看，随着我国商业地产规模的不断扩张，因商铺买卖和租赁等纠纷引发的诉讼呈现明显增长态势，如何规范和引导该商业行为就显得非常重要。

    在社会现实中，存在个别投资公司，以商铺投资为表现形式，实质上可能涉嫌变相融资，甚至是向公众非法集资的情况。

    案情：

    本律师曾代理的一起租赁合同案件就很好地说明了上述问题的重要性。

    2010年，原告张三（化名）接到被告某投资公司推销商铺的电话后产生投资意向，之后，张三到现场看了商铺，销售人员推销时告知张三将享有商铺使用权，而且商铺将返租给被告投资公司用以集中规划经营，投资公司按年给予高额的投资回报，而且，三年后张三有权选择自己独立经营。

    之后，原告张三与被告投资公司签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托经营管理合同》，其中约定：租期10年，租金20万元，张三应当一次性付清全部租金（即10年租金），商铺在签订日返租给投资公司，每年投资公司按20万的12%支付返租租金给张三。在第1年、第2年，投资公司按约支付返租租金，但是在第3年投资公司人去楼空。张三找到自己的投资商铺时发现，商铺产权不属于投资公司，真正的房东是某置业公司，而且房东某置业公司在2011年已将该商铺出租给某超市20年。

    而后，原告张三向法院提起诉讼，声称：合同条款中写明，被告对商铺拥有独立、完整的所有权，且该商铺的产权证在2011年才在房管局注册登记。被告涉嫌欺诈，原告无过错，请求法院判决解除双方之间签订的合同，被告立即返还剩余期限的商铺租金及赔偿原告损失。

    评析：

    作为原告张三的代理律师，本律师认为，被告投资公司没有涉案商铺的所有权，却欺骗原告，使原告误认为被告有权出租商铺；而且一方面该商铺的产权证在2011年才登记注册，另一方面由于房管局的严格管制，在没有法院《受理案件通知书》的前提下，原告及律师都无权查阅涉案商铺的产权情况，因此，原告在实地查看了商铺的情况，被告于合同中承认“拥有独立、完整的所有权”的情况下，原告已经尽到了一个普通的、谨慎的人的合理注意义务，原告无过错。为此，被告应当对本案纠纷承担全部责任，向原告返还商铺剩余期限的租金，并赔偿原告的经济损失。

    对于商铺投资，现实中包括两种类型：一种是商铺买卖，出售方将商铺出售给购买方，并将产权登记到购买方名下，之后约定购买方将商铺返租给出售方，由出售方统一管理经营；另一种是商铺租赁，出租方将商铺出租给承租方，之后约定承租方将商铺返租给出租方，由出租方统一管理经营。无论哪种，都是变相的融资行为。第一种看似风险小，然而，这种商铺往往是存在于一个商场中的某一区域，一旦这个商场环境变差，一定会影响到商铺的收益，甚至无客户光顾。第二种风险很大，一旦出租方（返租方）资金链断裂，承租方必然要遭受巨大损失，而且，有可能容易发生一铺二租、一铺多租、甚至是以此为形式的非法吸收公众存款的犯罪行为。

    在此，本律师提醒广大读者，不要一味贪图高额的投资回报，也不要贪图省心省力赚快钱，若真的购买或承租了商铺，还是自己精心经营为好。