分析人士称，下半年楼市将量价齐升，房企正走出行业冬天

　　“整体形势明显好于去年，虽然资金链还是偏紧，但已有所缓解。”一位知名房企高层人士向《证券日报》记者表示，“主要是上半年销售情况比较好，虽然利润比较低，但毕竟换来了现金。此外，信贷政策放宽后，优质企业在好项目上也能申请下来贷款”。

　　据记者了解，截至8月16日，已有38家房企发布2012年半年报。记者根据同花顺iFinD和链家地产市场研究部的统计数据发现，38家房企持有现金1210亿元，与年初相比增长25%。此外，除中海地产外，其余37家房企上半年销售回款为1155亿元，同比增长98亿元，增幅为9%。

　　实际上，兰德咨询总裁宋延庆曾对本报记者表示，目前房企融资环境相对有所改善，以价换量的销售策略换来了现金回笼，部分房企资金已经变得相对充裕。

　　短期偿债能力增加

　　据链家地产市场研究部统计，上述发布2012年中期业绩的38家上市房企中，万科等14家房企为排名前100的大型房企，泰禾集团等24家房企为排名在100外的中小房企。

　　此外，从房企半年报数据来看，上述38家上市房企一年内到期债务合计803亿元，与年初相比增长2%。

　　值得一提的是，38家房企现金达到短期债务的1.51倍，而这一数据在年初仅为1.22。其中，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

　　“多数房企现在的现金流都很不错。”北京中原地产市场研究总监张大伟向本报记者表示，不少开发商现在因为市场的复苏和信贷的宽松，都缓和过来了。

　　对此，链家地产市场研究部常清认为，从数据来看，房企持有现金增速较快，而一年内到期的债务增速较慢，短期债务偿还能力有较大提升。尤其是万科，中海等龙头房企，所持现金均超过短期债务2倍，偿债能力明显增强。

　　值得注意的是，多位专家也向记者表示，得益于信贷松动和市场回暖，调控以来紧绷的房企资金链压力有所缓解。

　　除此之外，常清进一步表示，万科、中海等这类大房企有足够现金去拿地或收购，年内的土地市场和股权市场或会随着龙头房企扩张进一步活跃。但是排名在100外中小房企短期偿债能力依然有待提高，其持有现金仅为短期债务的1.04倍。

　　新增借款591亿元

　　据链家地产市场研究部统计，除中海地产外（中海地产仅发布中期业绩公告，未包含现金流量表），其余37家房企上半年销售回款同比增加近100亿元的同时，新增借款也随之上涨，合计为591亿元，同比增长135亿元，增幅为30%。

　　对此，有业内人士称，主要是房企融资环境有所改善所致。

　　据央行日前发布的信贷投放报告的数据显示，6月末，房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。对此，有业内人士向记者表示，央行降息之后，融资成本降低，一些大型房企可能率先受益。

　　常清也认为，调控下房企分化愈加明显，大型房企销售回款增加明显，不仅为未来规模扩张打下基础，且节省了融资成本，使得未来利润率依然能够保持较高水平。而中小房企对借款依赖较大，在财务成本明显增加同时，未来偿债压力不容小视。

　　尽管如此，只要楼市持续回暖，这些房企就有缓过来的希望，销售回款的增加将是解决中小房企僵局的关键。“以价换量仍是下半年楼市的主旋律。”中国房地产学会副会长陈国强日前向本报记者表示，但不排除部分性价比好一些的楼盘小幅提价。

　　对此，常清预计，随着9-10月份传统旺季来临，再加上房企融资成本下滑，房企资金压力还有进一步降低趋势。下半年来房企以价换量动机明显降低，这将会给近几月房价走势增添更多不明确因素。