“日光盘”紧接着“夜光盘”，一个又一个楼盘宣称开盘当天销售数亿，似乎开发商只要有个风吹草动，就能引来一片购房人举着钱抢购。今年的5月，本市商品房共签约8600多套，创造了去年新政以来单月最高水平，同时也被部分媒体认为是去年“京十五条”发布后楼市的首次回暖。而这种苗头，又被部分人引申为购房人的“恐慌性购房”。但记者昨日从北京房地产业协会获悉，5月份成交量的上升主要由于开发商降价换量，而其中90%左右的购房人，仍属于刚需。

　　降价换来成交量回升

　　“成交量的上涨，主要是因为开发商在降价。”北京房协秘书长陈志说。据北京房协对本市在售项目价格跟踪监测的数据显示，今年以来共有110多个楼盘采取降价策略，占全部在售商品住房项目的30%以上。

　　房协的数据显示，顺义的鲁能7号院，上市价格为每平方米1万元，较前期或周边在售项目价格低约20%；大兴的中信城项目，成交均价为每平方米1.9万元，较前期或周边下降了18%；房山的徜徉集项目成交价为1.2万元，约下降15%。其他项目，都有10%左右的降幅。

　　一些小户型、低总价的项目降价，确实引发了成交量的上涨。通州区金隅花石匠4月的销售价格为1.47万元，当月成交5套。而4月底该项目均价降至每平方米1.28万元，5月份的成交量就达到了54套。

　　九成购房人仍属刚需

　　“虽然5月份的成交量有明显回升，但其中仍有90%的购房人属于刚需。投资和投机性需求仍被抑制。”陈志说。

　　记者查询到，2009年的5月，本市商品房成交量为1.53万套；2010年4月本市发布限购政策后，5月当月的成交量为4007套；2011年5月，受“京十五条”影响，商品房成交量为5500多套。

　　这意味着，上月8600多套的数量，只是“京十五条”仍在起效的证明。受到限购令的影响，本市的购房主力，仍为刚需人群。同时，一些改善性需求的购房人，也盯准了面积较大、总价较低的房源。

　　单项指标回升不属“回暖”

　　5月成交量一开始放大，就有人开始高呼“楼市回暖”。对此，陈志认为，成交量单项指标回升，实际上不属于房市回暖。

　　“房地产市场的回暖除了成交量以外，还要看投资、价格、资金和收益以及土地及生产量指标。”陈志说，北京房协数据显示，近期本市有近20个项目即将上市，可提供5000多套房源。本市目前的商品房库存还有6万套，购房人完全不必“恐慌”。

　　记者在调查中也发现，部分号称“日光盘”的项目，至今仍有过半房源在市住建委的官网上显示为“可售”状态。

　　陈志表示，在当前限购等房地产调控政策坚决不动摇的大背景下，投机投资性需求将继续得到有效遏制，自住性的刚性需求是支撑市场的主体，这个群体对价格较为敏感。开发商应该珍惜目前市场回暖的形势，面向刚性需求，多推出价位合理、适销对路的房源，而并不是以“日光”、“夜光”为销售噱头，营造市场氛围。