人们对房价上涨预期没变

　　胡刚：五月我也看过几个楼盘，人气很火爆，也有人说，房价好像没降。调控到现在，人们对房价预期上涨，这一点没有变。再加上“五一”开发商有一些打折，有一些优惠，刚性需求就进去了，成交量就提高了，特别是广州比较明显。北京、上海、深圳都是，降价比较大，而广州只是降了一点点。

　　政府对住宅的调控会长期化，开发商也会继续观望，这对他们的营销有影响。而地方政府大部分依靠土地财政，债务压力大。有的开发商拿的地很早，所以根本没有资金压力。我估计各方博弈还会不断地进行，现在的形势也没有达到开发商非降价不可，估计10月份会有比较明朗的形势。

　　房价：

　　广州一手房成交均价已触成本线

　　主持人：近期数据显示，一些楼盘的价格在上升，广州四月的房价也显示比上月涨了几个点，现在房价到底是降还是升了呢？

　　赵卓文：总体趋势往下走，这是非常明确的方向。但具体到一个城市，一个楼盘，也会有涨的楼盘。当前的楼市已经不是单边上升或者单边下降的情况了。

　　有一个情况是普遍降，个别涨，这是假的涨。原因在于，一是去年下半年到今年上半年开发商的开盘定价普遍偏低，比如亚运城土地成本是4700~4800元/平方米，现在每平方米卖1万元左右，肯定亏。比如时代外滩，所有人都估计这样的项目肯定是“2字头”，现在卖“1字头”。像这样的项目，现在价格升一些，这也是假上升，因为本来定价偏低。

　　胡刚：房地产的价格是围绕价值线波动的，而房地产的价值不是平走的，而是往上走的。这几年GDP不断增长，价值线是往上走，周期性比较长，这种情况下，中心城区楼盘比较稀缺，大量的地铁建在中心城区，所以价格不会下降。而郊区楼盘一调控就会往下走。

　　赵卓文：从地价来看，广州的房价水平还是合理的。2011年广东经营性土地的价格是五年前的3.9倍，等于升了3倍左右。而广州2011年住宅用地的拍卖均价是每平方米7200元。拿到地，加上建设费用、精装修，还要交各种各样的利息、管理费用、营销费用、各种税费，开发商至少要每平方米卖到1.3万~1.5万元才能保本。而这几个月网签一手房的成交单价也在1.3万~1.4万元左右，已经触及成本线。如果开发商2012年拿地，用每平方米7千多元的均价获得土地资源，开发出来的产品还卖这样的价格，开发商普遍会出现大面积亏损。

　　房企：

　　谁在暴风雨中前行

　　赵卓文：房地产调控到现在，现在非常明显是市场的买家分化了，有人看涨，有人看跌。开发商的心态和判断也逐步开始分化，有的开发商是悲观的，觉得卖完了就不做了；有一些开发商非常看好，现在还在逆市拿地，不同开发商做法很矛盾，大概可以分为几类：

　　第一类是大型开发商。他们普遍的态度比较审慎、稳健，特别是今年第一季度，全国前十名销售额靠前的开发商拿地的数量和比例同比大幅度下降。

　　第二类是从其他行业进入到房地产的企业。新增的这类企业的资金比以往相比大幅度减少。

　　第三类是前几年拿到项目开发的中小型企业，还有一些其他行业进入房地产初战告捷的企业，刚赚了第一桶金，这些企业的共性是资金充裕，在房地产市场不长，没有经过严酷的下跌周期。在调控的暴风雨中，这些舵手正在乘风破浪。

　　主持人：现在的房企，包括万科、中海、雅居乐、保利等，都在强调快速开发，这是否意味着，在调控的背景下，开发商的盈利模式要发生变化？

　　赵卓文：现在的房地产开发已经全面进入到高成本时代：包括土地成本、资金成本，还有税费、建筑费用、人工成本都在上升。国内的开发商可以分为三类：一类是民营的，第二类是外资背景的，第三类是带有国有背景的房地产开发公司，这几类企业发展模式有非常大的差别和差异。过去几年发展最快是民营开发商，采取的策略就是快速开发、快速拿地、快速销售、回笼资金。这些企业成立时资本都很少，借着人家的母鸡，就要赶紧把自己的蛋给孵出来，好把母鸡给还了。比如富力，以前一年销售额3亿元，现在一年300多亿元。外资房企主要是香港企业，他们的特点是有一定资本积累，也有开发经验。他们首先认为，土地是升值的，中心区的物业会增值，所以他们愿意持有物业，做的是母鸡型物业。第三类企业是带有国资背景的开发企业，企业的性质决定了它的效率不会太快。

　　胡刚：中央对房地产会长期调控，房地产企业可以考虑在这几个方面进行转型。第一，开发郊区；第二、开发商进入大区城市，比如说沈阳、长沙、武汉等；第三，开发城市综合体，例如在地铁旁边开发上班、住宿、购物的综合体。