国家发展改革委办公厅日前发文，允许地方政府投融资平台公司发行企业债券，并要求这些公司将筹措的资金优先用于保障性住房建设。这对饱受资金困扰的保障房建设来说，可谓久旱逢甘霖。

　　保障房建设迎来了及时雨。国家发展改革委办公厅日前发文，允许地方政府投融资平台公司发行企业债券，并要求这些公司将筹措的资金优先用于保障性住房建设。这对饱受资金困扰的保障房建设来说，可谓久旱逢甘霖。然而，债券融资究竟能在多大程度上解决保障房建设资金缺口问题？在地方政府融资平台负债率高企的情况下，后续的偿付和资金监管问题如何保证，又会带来哪些风险？为此，证券时报记者采访了住建部政策研究中心副主任王珏林、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭、第一创业研究所副所长王皓宇和国泰君安首席地产研究员孙建平。

　　保障房企业债将迎来大发展

　　资金支持是保证保障房建设的关键。据住建部测算，要完成今年新开工1000万套保障房的任务，至少需要投资1.3万亿元，其中，约5000多亿元资金由中央政府和省市县政府筹集，剩余8000多亿元由社会机构和保障对象及所在企业筹集。然而今年中央财政用于保障性住房的补助资金仅有1030亿元，再加上财政部刚发行的首批涉及11个省市的504亿元地方债，资金缺口很大。为此，国家发改委发文允许地方政府融资平台发企业债，将筹措的资金优先用于保障房建设。那么，企业债的融资规模会有多大？能否担起重责？

　　王珏林认为，地方融资平台发企业债具体规模主要根据需要来确定，估计能利用这项政策的地方和企业都会使用。

　　杨红旭对企业债的发行规模表示担心，“保障房建设资金缺口很大，如果能发行上千亿元企业债，则效果显著。”在他看来，能够发行多少企业债尚难确定，毕竟保障房投资收益低，而市场资金比较紧张。

　　王皓宇则持比较乐观的态度。他认为，保守估计，今年保障房企业债供给将大幅增加，少则2000亿元～3000亿元，多则高达4000亿元～5000亿元。

　　目前各种融资渠道相继对保障房敞开了大门，例如短融、中票、企业债等都对保障房项目放开。但在孙建平看来，大城市保障房资金基本可以解决，贫困地区仍存在较大困难。

　　公租房项目是融资难点

　　保障房的融资来源主要有四种模式：一是政府财政，包括中央和地方财政投入、住房公积金贷款、土地出让净收益、地方政府发债等；二是企业自有资金；三是企业贷款；四是企业发债，包括发行中票、企业债、公司债等。而哪些保障房项目适合通过发债来融资呢？

　　据王皓宇介绍，在保障房各类别中，棚户区改造房由于最终要出售或租赁给原住户，有还本来源，且有政府资金支持，再借助发债，能较大比例解决资金问题。经济适用房和两限房最终出售给个人，资金回款有保障，拥有一定的利润空间，也可以用发行债券方式融资。而公租房和廉租房无法还本，且低息，因此资金筹集不能靠发企业债，只能依赖土地财政。

　　孙建平进一步分析指出，经济适用房、限价房等可出售型的保障房项目由于政府有一定的对接措施，且供不应求，开发周期及资金回流周期短，且配套的商业设施部分可以贡献收益，整体净利率一般在3%～8%。因此开发商建设积极性相对较高，基本不存在融资困难。而公租房是政府委托开发企业代建，之后一次回购，政府持有产权，建成以后只租不售，如果按照现在市场的情况，最快也得30年收回本金，而且最担心的是后期运营管理。因此，公租房项目的资金筹措是难点。

　　以北京为例，北京每年预计建设6万套公租房，需投入220亿元～250亿元，5年在1000亿元～1500亿元以上，由政府主导建设，土地部分免费划拨，政府需要投入总投资的30%，每年需要60亿元左右，而70%要靠银行贷款、保险、社保基金等资金投入。

　　杨红旭对此表示赞同，他也认为，公租房的运营模式尚未定型，与限价房和经适房相比更复杂，风险也较大，这也是保障房融资最大的难点，而这部分用于公租房的资金缺口将近2000亿元。