上市房企深挖保障房“金矿”

　　保障房业务量的高速扩容与盈利能力的高稳定性，将使北京城建、首开股份、天房发展、福星股份等一批城投公司或战略领先的龙头房企，有望在2011年-2012年收获稳定的业绩与现金流。

　　保障房的市场空间与盈利能力有多大，成为当前市场关注的一个热点话题。相比商品房来说，保障房在利润上远不能比。不过，在目前市况下保障房在政策扶持和市场需求等方面也有自己的优势——未来5年20%的市场需求将由保障房来实现，按2009年保障房投资占市场4%来看，未来有5倍增长空间，而商品房市场面临下滑风险。

　　同时，由于价格较低，保障房基本不愁销路。但按照平均4%-6%净利测算，短期内对房企的业绩拉动能力一般。但由于保障房项目的政府背景与收益确定，故在引入财务杠杠方面可获得很大优势，有利于缓解房企资金链紧绷与提高盈利能力。

　　哪几类上市房企有可能从保障房建设中分到一杯羹？

　　首先，城投公司作为地方性国有企业，是地方保障房项目招标的首选对象。虽然保障房建设并非高毛利率项目，但以量补价，在贵州、江苏等大量保障房地区，城投公司可获取大量保障房项目，实现业绩提升。

　　如中天城投今年3月10日公告，与贵州省人民政府签订了参与“十二五”保障性安居工程建设框架协议。国信证券分析师方焱认为，公司历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右，这20万套保障房开发在2011-2015年，可带来16亿元净利润。

　　又如北京城建在2010年年报中表示，公司积极介入小城镇建设、新城建设和保障房建设，加大二、三、四线城市投资。其中，公司高度重视保障房项目建设，包括建设资金上进行优先保障等。

　　此外，类似公司还包括首开股份、天房发展、栖霞建设、城投控股、福星股份等公司。同时，中信证券研究报告认为，华东地区和东北地区依然是保障房建设的重点，西部重庆也是热点城市。

　　其次，战略领先的万科等龙头房企基于其执行力与品牌等优势，在全国布局保障房项目上也将获得更多市场份额。

　　如万科在2010年年报中表示，公司稳步推进工业化体系建设，全年实现106万平方米的工业化开工面积，超额完成预定目标。期内，部分城市出台了相关的工业化优惠政策，为公司工业化科研工作的推进创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于标准化，对节能环保要求较高，适合工业化建设，公司也开始积极尝试保障房业务与工业化技术的结合。目前，公司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业化技术。

　　而招商地产更在其年报中表示，其首倡并始于七年前的绿色地产实践与当今的低碳经济大潮历史性地相吻合。而标志性事件便是，2010年9月，以公司为主体的投标联合体，按照绿色建筑评价体系要求编制了投标文件，并以总分第一中标了深圳市目前最大的保障房项目——深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目。

　　招商地产同时介绍，报告期内除了中标总建筑面积53.96万平方米的深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目外，在北京，溪城家园23万平方米的保障房已建成并交付使用；在深圳，澜园3.15万平方米的保障房已建成并交付给有关部门。

　　针对未来规划，招商地产表示将继续参与保障房的建设，并致力于将绿色技术全面融入产品的研发，创造独特的竞争优势。（记者郭成林）