房子坏了，谁来修？如何修？看似很简单的问题，却有不少“盲区”。北京市政府颁布的《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（以下简称“办法”）将从今年5月1日起实施。这是一部对既有房屋建筑实施“全生命周期管理”的政府规章。房屋建筑从“出生”到“灭失”的全过程，使用行为、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等各个环节都将被纳入严格管理范围之内。

　　房屋所有权人承担风险预防、维修资金投入义务

　　截至2009年底，北京市房屋建筑总面积已经达到9.03亿平方米，其中，城镇7亿平方米，农村2.03亿平方米。无论从既有房屋建筑的总量上，还是从城市建设管理的客观要求上看，加强既有房屋建筑使用安全管理都显得十分紧迫和必要。北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科介绍说，长期住房福利制度下培养出来的房屋使用安全责任观念，已经不再适应当前住房状况。“所有权人、使用人、管理人缺乏对房屋建筑进行维护保养的意识，致使使用安全责任不落实，权利义务不明确。”

　　对此，《办法》坚持“业主负责、政府主导、整体利益优先”的原则。“业主负责”，就是要根据物权法的精神，明确所有权人在行使对房屋建筑的法定权利的同时，必须承担的对房屋建筑进行风险预防、维修资金投入、持续管理等相应义务。“政府主导”，就是要将房屋建筑管理纳入法治的轨道。

　　“整体利益优先”，就是要强化政府对房屋建筑管理工作的统筹与协调能力，建立有效的利益协调机制，维护大多数人的利益。比如，一栋住宅楼中有一户私自拆改承重结构、改变使用用途，会对整栋建筑构成威胁，这种行为就违反了整体利益优先的原则，必须禁止。

　　危及公共安全的危房，政府可强制停止使用

　　《办法》将北京市行政区域内依法建造或者登记的各类房屋建筑及其附属构筑物和配套设施设备都纳入管理范围，设立了禁止、报告和鉴定管理三大制度。

　　专家介绍，目前，我国现行的法规政策对房屋建筑安全检查和安全隐患治理还缺乏有效监管手段，对诸如擅自拆改结构、超设计荷载使用等危及公共安全的行为缺乏强有力的制止措施。同时，房屋建筑管理中，也还没有形成对人员密集的公共建筑强化管理的态势。《办法》在这方面进行了一些尝试。

　　《办法》规定，房屋建筑所有权人应当根据房屋建筑类型、设计使用年限、使用时间等情况，委托房屋安全鉴定机构实施安全评估。经评估发现房屋建筑存在安全隐患的，应当进行安全鉴定，并采取相应治理措施。对于危险房屋情况紧急危及公共安全的，政府部门可按程序强制停止使用。

　　这其中，《办法》尤其注重公共建筑的安全，实施强制性安全评估。学校、幼儿园、医院、体育场馆、商场、图书馆、公共娱乐场所、宾馆、饭店以及客运车站候车厅、机场候机厅等人员密集的公共建筑，应当每5年实施一次安全评估；达到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年开展一次安全评估。

　　【链 接】

　　房屋的“全生命周期”通常被划分为三个重要阶段：第一阶段，由开发、建设单位履行保修责任阶段；第二阶段，业主通过一定形式对房屋建筑进行专业化维修、养护和管理，使其在设计使用期内保持良好的使用状态；第三阶段，业主在房屋建筑达到设计使用年限时再投入，对房屋建筑进行大修，延长其使用寿命。