导读：

·上周杭州楼市成交小幅上涨 萧山余杭包揽个盘前十中的九席

·萧山楼市涌现“过山车”奇景

·萧山限购松绑传言后推出7宗地

·专家认为“限购取消”不会引发市场反弹

上周杭州楼市成交小幅上涨 萧山余杭包揽个盘前十中的九席

上周（7.14-7.20），杭州楼市成交小幅上涨，新增上市面积环比下降一成。全市共成交商品房1352套、13.73万平方米，成交套数、面积环比分别上涨5.3%、4.48%。

供应方面，全市共有6个项目领取预售证，新增上市1601套、15.53万平方米，上市套数环比上涨19.03%，但上市面积环比下降一成。

区域：半数成交出现下降

上周，杭州商品房成交小幅上涨，但主城区成交出现小幅下降。主城区共成交商品房461套、4.56万平方米，成交套数、面积环比分别下降4.92%、3.61%。

从成交区域结构来看，上周余杭区以512套、4.96万平方米的成交量占据各区域榜首，成交套数、面积环比分别下降12.18%、21.38%；主城区方面，江干区以121套、1.14万平方米的成交量高居主城区之首。从各区成交走势来看，半数区域成交均出现下降，其中之江跌幅最大，成交套数、面积环比分别下降68.42%、77.44%。

商品住宅方面，上周杭城（含余杭、萧山）共成交1115套、11.87万平方米，成交套数、面积环比分别微幅上涨0.36%、0.64%。其中，主城区共成交359套、3.86万平方米，成交套数、面积环比分别下降5.53%、0.85%；余杭区成交421套、4.51万平方米，成交套数、面积环比分别下降25.49%、26.55%；萧山区成交335套、3.49万平方米，成交套数、面积环比分别上涨92.53%、99.2％。

排行：三甲分属萧山余杭

上周杭州楼市共268个项目成交，其中，成交套数TOP10项目共成交530套、4.89万平方米，占总成交量的39.2%、35.6%，市场集中度较高，十个入榜项目有九个出自萧山区和余杭区。

占据排行榜首位的是萧山区的恒大·帝景，共成交114套、1.27万平方米。项目于7月6日首开，推出3、4、6、7、8 号楼，户型面积82-139方，其中84方为跃层户型，共计751套。此次开盘实得起价11800元/平方米，均价16000/平方米，当天去化近6成，揽金5亿。

排名第二的是余杭区的怡丰城，共成交85套、0.36万平方米。

排名第三的是萧山区的绿都·御景蓝湾，共成交73套、0.68万平方米。项目于7月5日加推2、8号楼共408套房源，折后起价仍为5980元/平方米，均价8000元/平方米左右。作为绿都集团在湘湖地区打造的“三部曲”之一，御景蓝湾自4月26日有成交数据以来，就热销不断，多次获得销售冠军宝座。项目此次开盘价格相较首开略有提升，但仍热销6成。大滨江的区位概念、不错的性价比和绿都的品牌效应是项目持续热销的背后推动力。

供应：六项目领出预售证

上周杭城共6个项目申领预售证，环比减少6个项目。全市新增上市1601套、15.53万平方米，其中，住宅房源新上市1514套、17.6万平方米，只有余杭区、萧山区、下城区和江干区有新增房源供应。其中，主城区3个项目新增房源550套、4.35万平方米；余杭区1个项目新增房源供应265套、3.16万平方米；萧山区2个项目新增房源供应786套、8.02万平方米。就单个项目推出量而言，上周推出套数、面积均居首位的项目为萧山区的滨江·金色江南，推出体量为769套、7.55万平方米。

从新开盘来看，上周杭城仅有2个楼盘开盘，分别为滨江·金色江南和之江九里。其中，滨江·金色江南为首次开盘，推出1号、2号、3号、4号、6号楼共668套房源，户型面积89-128方，主力户型89方做到三房两卫，起价12560元/平方米，均价16160元/平方米。

存量方面，杭城商品房可售套数环比小幅上涨，可售面积环比小幅下降。截至7月20日，杭城可售商品房累计132170套、1639.19万平方米，可售套数环比上涨0.53%，可售面积环比下降0.19%。

萧山楼市涌现“过山车”奇景

过去的这两三天中，萧山楼市经历了奇怪的一幕。7月21日，萧山楼市成交突然放量，较前一日暴涨340%。但是到了7月22日，成交量却突然暴跌，较7月21日猛跌67%。

成交量出现罕见暴涨

7月21日，也就是萧山取消限购传闻的首日。这一天，萧山楼市的成交数据达到了惊人的119套，要知道此前一天的成交量仅27套，环比暴涨340%。

而就在同一天，取消限购传闻中的另一主角余杭区，却没有出现如此惊人的变化。统计数据显示，7月21日余杭区成交59套，而此前一天的成交量为44套，属正常波动。此外，主城区7月20日成交50套，7月21日成交67套，也属正常波动。

一个颇为诡异的现象是，此前鲜有成交的顶级高端豪宅湘湖壹号，在7月21日这一天共成交4套。据售楼处透露的消息，这都是之前洽谈好的客户，只不过是集中到7月21日进行网签。这一类似的现象，也曾在济南楼市发生过。

取消限购“只做不说”

“7月21日我们尝试着给一个客户网签，按照原先的要求，客户需要提供查档材料，但是这一天不用查档就可以直接网签。”销售某高端住宅销售负责人告诉记者，很多楼盘都是在这一天，把线下合同进行网签。不过，房贷方面的政策没有任何变化，银行针对二套房仍然“认房又认贷”。

不过，记者于7月23日致电萧山区房地产管理处交易登记科，工作人员却向记者给出了模棱两可的回复：“目前还没有接到正式通知，网签审核是否需要提供查档材料，我们也并不肯定。如需提交查档材料，网签过程中系统会有提示，如果没提示，那就意味着不需要。”而这也可能意味着，萧山区将不会正式发文。

也就是说，关于“取消限购”这件事，萧山已经“只做不说”。不过，也有一些开发商担心，迟迟看不到官方文件，这一事件会不会发生变数，甚至出现“一日游”现象，也实在未知。7月22日、23日这两天萧山网签是否需要查档，目前尚无法证实。

暴涨之后“冲高回落”

经历7月21日的暴涨之后，7月22日的萧山楼市，成交量却跌至39套，环比前一天的119套，下滑幅度达到67%。与此同时，7月23日的成交量，截至下午5时，也仅成交36套，不太可能会出现惊喜。

这一现象与取消限购的济南大相径庭，济南的成交高峰时间持续一周以上。不过，一两天的成交量有多种偶然因素，限购取消的市场效应几何，需要一段较长时间的观察。

当然，萧山楼市有一定的特殊性。萧山楼市的市场需求一直以来本地人占绝对主导，不像余杭楼市的闲林、良渚等板块，主城区的客群占了相当大的比重。即便限购取消，萧山楼市的改善型需求会受到一定的刺激，但是刚需楼盘的影响微乎其微。基于这样一种现实原因，萧山楼市成交量经历第一天的暴涨之后迅速回落，也就顺理成章。

萧山限购松绑传言后推出7宗地

萧山限购放开的消息尽管没得到官方确认，但据本报记者了解到的情况，“限购人群”已能在一些萧山楼盘完成成交。巧的是，萧山限购可能取消的消息见诸于本报的当天（本周二），在萧山区招投标管理信息网站上发布了最新土地出让公告，公告显示萧山有7宗宅地将在8月出让。相关部门表示出让是原来规划好的

“这是原来规划好的，走正常程序。”本周二，钱报记者采访萧山相关部门，工作人员否认限购松绑与土地开闸有关联。

钱江晚报记者查阅了挂牌出让的这7宗地块，都位于所前镇越山村，均为居住用地，出让面积最大的地块有11119平方米，最小的一宗地块仅为463平方米。所前镇位于萧山市南部，距萧山市区9公里，是萧山的边缘区域。

“这7宗地块，成熟公司不大可能去拿。”萧山区域内一位开发商直言，他所说的“成熟公司”分两类，一类是萧山本土有实力的开发商，这类公司目前以消化存量为主，对拿地没有欲望；第二类是外来大开发商，对他们来说，7宗地块所在区域比较冷门，无论是地段还是体量都不能做有影响力的产品，兴趣不会太大。所以，这位开发商认为，本周二萧山这7宗土地的开闸不具有代表性，或是相关部门早前的出让计划。

多位业内人士告诉钱江晚报记者，限购松绑与土地开闸的节奏可能是“巧合”。当然，限购松绑能改变开发商对楼市的预期，但消化存量却是当务之急。记者采访了包括恒大在内的多家在萧山的外来开发商，其负责人都表示，目前没有在萧山继续拿地的计划。

“萧山目前供过于求，开发商肯定是首先走量，再考虑拿地。”双赢机构总经理章惠芳认为，去年萧山市场有大量土地推出，今年很多开发商都在消化去年的拿地项目。萧山可售房达1.58万套以价换量成主调

萧山土地出让爆发是在去年下半年，共有35宗地块入市，仅10月就有13宗土地入市。去年的9月3日土地竞拍现场，首次入杭的恒大和农工商分别拍下位于萧山城南的三宗地块。去年11月份，阳光城集团以11395元/平方米的楼面价竞得城厢街道一宗宅地，正式入驻杭州；另一宗萧山城厢街道宅地被万科竞得，这是万科首次进军萧山。

外来大鳄纷至沓来，而且还有不少拍出了区域地王价。但今年楼市行情急转直下，存量急速上升。上半年萧山成交4926套商品房，同比去年下降18%；截至本周二，萧山可售房源达15759套，按上半年月均成交量来算，大约需要一年半多的时间消化存量。

今年3月开始，萧山价格战愈演愈烈，多个楼盘“以价换量”。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，即使萧山限购松绑，对楼市成交量拉动效果也不会立竿见影。“萧山市场供大于求，限购松绑的是‘有资金没购房资格’的购买群，数量有限，不会瞬间改变供需关系。”

专家认为“限购取消”不会引发市场反弹

近日，有关杭州取消限购的传言甚嚣尘上。虽然传言并未得到证实，但是这一传闻还是让处于重压之下的杭州楼市，大大兴奋了一把。“取消限购”对于杭州这样一个高库存的城市而言，只是一个时间问题而已。不过有关专家认为，“取消限购”并不是医治市场顽疾的灵丹妙药，对它的期望值不应过高。

传萧山余杭率先放开

7月20日下午，一则消息在微信上迅速扩散：余杭、萧山两个区域拟取消限购，准确地说是购房者买房可以不用查档了。相关政策已制定完成，即将发布。

随后，这一消息又有了新的版本：从2014年7月21日（周一）起，余杭、萧山全面取消限购，主城区则针对140平方米以上面积的商品房取消限购。

此外，更有消息称，萧山区除了取消限购之外，区农村合作银行二套房贷首付比例放宽至5成，利率不上浮维持基准利率，且认房可不认贷。而在此前，萧山区房贷政策跟主城区一样，二套房首付比例7成，利率最低上浮10%，二套房的认定标准是“认房又认贷”。

尽管从今年3月份开始，有关杭州取消限购的传言就一直不绝于耳，但此前的传言更多的是基于一种宏观预测性质的，比如认为杭州楼市应该取消限购，但是像7月20日的这一消息，有具体操作细则，有具体实施时间，这还是第一次。7月20日晚间，这一消息持续发酵，成为近期杭州楼市最具爆炸性的事件。

不过，7月21日上午，人们并没有等到杭州官方发布的任何关于限购取消的信息。处于漩涡中心的萧山区，至今也没有发布任何官方文件。这一次，很多人大失所望。

难道是因为政策“见光死”？迄今未有任何官方部门给出正面回应。不过也有人指出这一传言存在明显的疑点，比如萧山区农村合作银行从未推出过房贷业务，从这一点来看传言的真实性经不起推敲，真实性也就大打折扣。

主城区流行“周五见”

7月21日下午，关于限购取消的消息，并没有因为之前的“爽约”而降温。此时的微信上迅速流传着一个最新的版本：主城区限购放松将会在本周五见分晓，据说尺度很大。

尺度到底有多大？此前的消息是140平方米以上面积的商品房取消限购。但是这一调整，属于比较温和的方式，显然较“尺度很大”相距甚远。难道是全面取消限购外加房贷政策调整？这样的可能性并不是没有。

不过，目前尚无法求证这一消息的真实性。随着越来越多的城市加入到取消限购的行列中去，杭州跨出这一步显然也是顺理成章。但杭州会不会在本周五宣布取消限购，具体细则又如何，一切都还需要等待。

虽然限购取消传言尚未得到官方证实，但是急于卖房的开发商，显然已经先人一步开启了营销战。“限购取消了，你还不买房吗？”“楼市好声音来袭，三年半之久，限购终于谢幕了！”连日来，多个楼盘的微信号发布消息，用近乎煽情的语言，催促购房者尽快下单。

取消限购已箭在弦上

目前尚无法确定这一传言的确切消息源，但这一消息被如此大面积的转发，却从另一个方面真实反映了市场人士对取消限购的强烈呼声。

今年“两会”上高层首次传出“分类调控”的思路之后，市场对取消限购的预期开始升温，尤其是像杭州这样一个库存压力巨大的城市。近期，呼和浩特、济南、苏州等城市先后取消、放松限购政策，杭州取消限购似乎也已经到了“箭在弦上”。

若从供需比或者市场压力而言，杭州似乎比大多数其他城市更有“资格”取消限购。自2014年2月德信北海公园率先降价以来，杭州楼市或明或暗的价格战一直就没有停歇过，并且已成星火燎原之势。几乎没有一个板块，在这一轮市场调整中可以“独善其身”。与前期高点相比，价格调整幅度超过5000元/平方米的板块，目前已不是少数。

杭州楼市目前的库存量，可以用“泰山压顶”来形容。截至7月23日，杭州市区（包含余杭、萧山）的可售商品房总量已逼近13.3万套。2013年杭州市区商品房成交总量为8.7万套，若以这一去化速度计算，消化目前的库存至少需要18个月。需要说明的是，去年的成交量是2011年调控以来最好的一年。今年1-6月，杭州市区商品房成交量仅2.87万套，若以这样的去化速度计算，消化周期要超过27个月。住建部副部长齐骥对高库存的标准是“高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销量”，若参照这一标准，杭州已远远超过“高库存”警戒线。这也就不难理解，今年楼市全国性降价，起始于杭州。

与目前已经取消或者放松限购的城市相比，杭州楼市的库存量压力可以说是有过之而无不及。据当地媒体统计，济南取消限购之前的存销比是15个月，而苏州楼市6月份的存销比也只有14.9个月。这两个城市无论是经济规模还是人口规模，与杭州都有较强的可比性。如今济南和苏州都已正式宣布调整限购政策，以此观之，库存量压力更大的杭州，没有理由不取消或者放松限购政策。

也正因为如此，即便本周五再次爽约，杭州限购政策也会在近期进行调整。从这一点而言，无论是周一还是周五，具体的时间点已经并不那么重要。

能否走出困境待观察

应当说，从供需关系上看，杭州楼市经历了自2011年调控以来最为艰难的时期。一些市场人士认为，杭州楼市当前的艰难程度，已经超过2008年和2011年。

一旦取消限购，杭州楼市能否顺利走出困境？或者说市场面有没有可能出现反转？尽管政策调整可在短期内激发市场需求，但是要彻底改变杭州楼市当前的市场面，大多数人士认为困难重重。

“我们做过分析研究，如果仅仅是取消限购，市场需求量增幅不会超过20%，这对市场的影响力，甚至不及限贷放开。”万科杭州总经理刘肖日前接受媒体采访时表示，应对限购取消的政策效应持理性客观的认识态度，不应抱过高期望。不过，他对下半年的杭州楼市持谨慎乐观，认为成交量会有所增加。上半年杭州楼市成交额500亿元左右，预料全年成交额900-1200亿元。去年，杭州楼市成交额为1600亿元。

持相似观点的还有金都房产总裁吴忠泉。“杭州要是取消限购，成交量会上来一些，但是幅度有限，因此不会引发市场反转。在此基础上，房价可能会温和上升，绝对不可能出现暴涨，毕竟现在的供应量那么大。对于开发商而言，千万不能认为限购取消房子就一定好卖了。那些没有竞争力的楼盘，限购取消之后，还会照样难卖。”吴忠泉认为，杭州楼市的这一轮调整周期，至少需要1到2年时间。

限购取消后的济南，第一周成交量暴涨，成交量最高的一天成交量甚至是平时的5倍。不过在随后的时间里，政策效应逐渐减弱。与此同时，房价却几乎没有任何动静，部分楼盘高调宣称要涨价，事实上却是雷声大雨点小。大多数楼盘的售楼处，也没有出现购房者蜂拥而入的现象。杭州一旦取消限购，像济南这样的可能性颇大。

此外，若杭州取消限购，一部分开发商有可能会借机加快推盘节奏，库存压力短期内反而并不会减轻。2013年杭州市区出让的土地总可建筑面积为2155.6万平方米，若以平均每套100平方米计算，房源总量约21.5万套。去年拿地的项目，大多数将于今年开盘，不过上半年销售压力大增，越来越多的楼盘因蓄客不足而推迟开盘。如果杭州限购取消，库存量反而有增无减，届时出现这种现象也就不足为奇了。