专家认为“限购取消”不会引发市场反弹

近日，有关杭州取消限购的传言甚嚣尘上。虽然传言并未得到证实，但是这一传闻还是让处于重压之下的杭州楼市，大大兴奋了一把。“取消限购”对于杭州这样一个高库存的城市而言，只是一个时间问题而已。不过有关专家认为，“取消限购”并不是医治市场顽疾的灵丹妙药，对它的期望值不应过高。

传萧山余杭率先放开

7月20日下午，一则消息在微信上迅速扩散：余杭、萧山两个区域拟取消限购，准确地说是购房者买房可以不用查档了。相关政策已制定完成，即将发布。

随后，这一消息又有了新的版本：从2014年7月21日（周一）起，余杭、萧山全面取消限购，主城区则针对140平方米以上面积的商品房取消限购。

此外，更有消息称，萧山区除了取消限购之外，区农村合作银行二套房贷首付比例放宽至5成，利率不上浮维持基准利率，且认房可不认贷。而在此前，萧山区房贷政策跟主城区一样，二套房首付比例7成，利率最低上浮10%，二套房的认定标准是“认房又认贷”。

尽管从今年3月份开始，有关杭州取消限购的传言就一直不绝于耳，但此前的传言更多的是基于一种宏观预测性质的，比如认为杭州楼市应该取消限购，但是像7月20日的这一消息，有具体操作细则，有具体实施时间，这还是第一次。7月20日晚间，这一消息持续发酵，成为近期杭州楼市最具爆炸性的事件。

不过，7月21日上午，人们并没有等到杭州官方发布的任何关于限购取消的信息。处于漩涡中心的萧山区，至今也没有发布任何官方文件。这一次，很多人大失所望。

难道是因为政策“见光死”？迄今未有任何官方部门给出正面回应。不过也有人指出这一传言存在明显的疑点，比如萧山区农村合作银行从未推出过房贷业务，从这一点来看传言的真实性经不起推敲，真实性也就大打折扣。

主城区流行“周五见”

7月21日下午，关于限购取消的消息，并没有因为之前的“爽约”而降温。此时的微信上迅速流传着一个最新的版本：主城区限购放松将会在本周五见分晓，据说尺度很大。

尺度到底有多大？此前的消息是140平方米以上面积的商品房取消限购。但是这一调整，属于比较温和的方式，显然较“尺度很大”相距甚远。难道是全面取消限购外加房贷政策调整？这样的可能性并不是没有。

不过，目前尚无法求证这一消息的真实性。随着越来越多的城市加入到取消限购的行列中去，杭州跨出这一步显然也是顺理成章。但杭州会不会在本周五宣布取消限购，具体细则又如何，一切都还需要等待。

虽然限购取消传言尚未得到官方证实，但是急于卖房的开发商，显然已经先人一步开启了营销战。“限购取消了，你还不买房吗？”“楼市好声音来袭，三年半之久，限购终于谢幕了！”连日来，多个楼盘的微信号发布消息，用近乎煽情的语言，催促购房者尽快下单。

取消限购已箭在弦上

目前尚无法确定这一传言的确切消息源，但这一消息被如此大面积的转发，却从另一个方面真实反映了市场人士对取消限购的强烈呼声。

今年“两会”上高层首次传出“分类调控”的思路之后，市场对取消限购的预期开始升温，尤其是像杭州这样一个库存压力巨大的城市。近期，呼和浩特、济南、苏州等城市先后取消、放松限购政策，杭州取消限购似乎也已经到了“箭在弦上”。

若从供需比或者市场压力而言，杭州似乎比大多数其他城市更有“资格”取消限购。自2014年2月德信北海公园率先降价以来，杭州楼市或明或暗的价格战一直就没有停歇过，并且已成星火燎原之势。几乎没有一个板块，在这一轮市场调整中可以“独善其身”。与前期高点相比，价格调整幅度超过5000元/平方米的板块，目前已不是少数。

杭州楼市目前的库存量，可以用“泰山压顶”来形容。截至7月23日，杭州市区（包含余杭、萧山）的可售商品房总量已逼近13.3万套。2013年杭州市区商品房成交总量为8.7万套，若以这一去化速度计算，消化目前的库存至少需要18个月。需要说明的是，去年的成交量是2011年调控以来最好的一年。今年1-6月，杭州市区商品房成交量仅2.87万套，若以这样的去化速度计算，消化周期要超过27个月。住建部副部长齐骥对高库存的标准是“高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销量”，若参照这一标准，杭州已远远超过“高库存”警戒线。这也就不难理解，今年楼市全国性降价，起始于杭州。

与目前已经取消或者放松限购的城市相比，杭州楼市的库存量压力可以说是有过之而无不及。据当地媒体统计，济南取消限购之前的存销比是15个月，而苏州楼市6月份的存销比也只有14.9个月。这两个城市无论是经济规模还是人口规模，与杭州都有较强的可比性。如今济南和苏州都已正式宣布调整限购政策，以此观之，库存量压力更大的杭州，没有理由不取消或者放松限购政策。

也正因为如此，即便本周五再次爽约，杭州限购政策也会在近期进行调整。从这一点而言，无论是周一还是周五，具体的时间点已经并不那么重要。

能否走出困境待观察

应当说，从供需关系上看，杭州楼市经历了自2011年调控以来最为艰难的时期。一些市场人士认为，杭州楼市当前的艰难程度，已经超过2008年和2011年。

一旦取消限购，杭州楼市能否顺利走出困境？或者说市场面有没有可能出现反转？尽管政策调整可在短期内激发市场需求，但是要彻底改变杭州楼市当前的市场面，大多数人士认为困难重重。

“我们做过分析研究，如果仅仅是取消限购，市场需求量增幅不会超过20%，这对市场的影响力，甚至不及限贷放开。”万科杭州总经理刘肖日前接受媒体采访时表示，应对限购取消的政策效应持理性客观的认识态度，不应抱过高期望。不过，他对下半年的杭州楼市持谨慎乐观，认为成交量会有所增加。上半年杭州楼市成交额500亿元左右，预料全年成交额900-1200亿元。去年，杭州楼市成交额为1600亿元。

持相似观点的还有金都房产总裁吴忠泉。“杭州要是取消限购，成交量会上来一些，但是幅度有限，因此不会引发市场反转。在此基础上，房价可能会温和上升，绝对不可能出现暴涨，毕竟现在的供应量那么大。对于开发商而言，千万不能认为限购取消房子就一定好卖了。那些没有竞争力的楼盘，限购取消之后，还会照样难卖。”吴忠泉认为，杭州楼市的这一轮调整周期，至少需要1到2年时间。

限购取消后的济南，第一周成交量暴涨，成交量最高的一天成交量甚至是平时的5倍。不过在随后的时间里，政策效应逐渐减弱。与此同时，房价却几乎没有任何动静，部分楼盘高调宣称要涨价，事实上却是雷声大雨点小。大多数楼盘的售楼处，也没有出现购房者蜂拥而入的现象。杭州一旦取消限购，像济南这样的可能性颇大。

此外，若杭州取消限购，一部分开发商有可能会借机加快推盘节奏，库存压力短期内反而并不会减轻。2013年杭州市区出让的土地总可建筑面积为2155.6万平方米，若以平均每套100平方米计算，房源总量约21.5万套。去年拿地的项目，大多数将于今年开盘，不过上半年销售压力大增，越来越多的楼盘因蓄客不足而推迟开盘。如果杭州限购取消，库存量反而有增无减，届时出现这种现象也就不足为奇了。

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