导读：

·萧山楼市价格战一触即发

·萧山本土房企引领的降价潮

·萧山楼市降价低开声一片

萧山楼市价格战一触即发

降价的，不是杭州主城，而是萧山。

继3月初开元名郡首开萧山楼市降价先河之后，萧山新区靠近奥体博览城板块的中铁建青秀城、顺发恒园又上演了降价促销。由于降价幅度过猛，和之前相比约直降4000-5000元/平方米的中铁建青秀城早早终止了优惠，而降价幅度达到2800元/平方米以上的顺发恒园，则在众多客户的“围堵”中被迫开盘。

破本价格，带热销售。但这些不过是萧山楼市降价暗潮涌动的冰山一角。以开元、绿都、顺发为代表的萧山本土房企，在“看空”未来房地产市场的状态下，不约而同地采取了加大激励等加快去化、减少库存的价格促销策略。

超过2万套的高库存量，让萧山本土房企纷纷加入“快跑”行列，被动的是去年高价拿地的外来大鳄，当周边项目在售价格都贴近外来大鳄当初的楼面价时，这种被动是无法避免的。毕竟对外来大鳄来说，对萧山楼市的认识才刚刚开始。

中铁建青秀城降了，顺发恒园也降了

“被开盘”，这在当下的楼市听起来很不可思议。

一切源于顺发恒园公布的降价促销方案。5月7日，一份开发商提供的“顺发恒园高层住宅优惠促销方案”中提及，20号楼优惠后的新销售价按照一房一价，优惠幅度从1100-2800元/平方米不等，其中一单元01室、04室和二单元的02室、03室等数套房源价格均有下调，降价幅度达到2800元/平方米以上。

顺发恒园位于萧山新区核心地段，建设二路与金鸡路交叉口，近邻萧山区政府、人民广场、萧山剧院等大型市政配套。

此前，建设一路和明星路的交叉口中国铁建青秀城，也对价格进行了调整。5月4日，中国铁建青秀城高调地摇起了降价的大旗：加推的11号楼折后单价仅11800元/平方米起，与之前相比约直降4000-5000元/平方米。

萧山两个楼盘轮番“降价割肉”令人大跌眼镜，也使业界再一次把目光聚焦在萧山。2013年，中国铁建青秀城在售房源成交均价约为17245元/平方米，与周边几个楼盘售价相差无几，而今青秀城推出的特惠房源，单价折后仅11800元/平方米起。顺发恒园同样的一幢楼，同样的房源，去年的售价中间套是16000元-18000元/平方米，边套价格19000元/平方米，而今顺发恒园的价格约为11000元/平方米起，中间套的售价为13000-14000元/平方米。

价格调整后的顺发恒园，以90平方米的房源，总价“100万元起”的爆发点全新登场，当日认筹即破百组大关。5月23日，顺发恒园加推17号楼新房源,引发漏夜排队，被迫提前开盘，一日劲销220套。

而中国铁建青秀城自传出全新11号滨水楼座，团购价折后11800元/平方米起的信息后，项目现场来电火速飙升、来访超500人，认筹数量剧增。上周，青秀城凭借顺利签约72套房源的成绩单，一举夺得萧山区域单周销售冠军。

“比4年前的价格还低。真的是可以抄底了。”有购房者跳出来回应。两个楼盘的降价行为，让萧山楼市再次疯狂。

为什么会降价

关于两个楼盘的降价行为，双方是各自这样说明的。顺发恒园给出的是“因公司经营需要，结合当前区域房地产市场，我司拟加大恒园项目促销，对高层房源进行重新定价优惠促销”，同时明确表示将郑重承诺，“价格调整但不降品质，不降配置。

“我们是萧山本土的房企，很看重自己的口碑，先期就明确告知降价不降品质。”受访的顺发恒园售楼处工作人员这样回应。她表示，这次主要调整的是中间套的价格，“边套房源少，总共也就60来套，所以价格基本没有变化。”

中国铁建青秀城媒介发言人李梅艳小姐则是这么解释的，“这是5月初，我们公司做的一个特惠活动。现在已经取消了。”她随后提供了一份5月12日的登报声明函，指出中国铁建青秀城本次限时限量特惠活动仅针对都市快报与快房网的独家电商团购，为开展本次活动实行的优惠措施自即日起终止。同时表明，“中国铁建地产将一如既往坚持品质不动摇的开发理念，深耕萧山，打造高品质生活住区。”

如果我们试图了解得更深入些，或许从相关的前期网页宣传中可窥得中国铁建青秀城的降价心态：中国铁建青秀城楼面价7475元/平方米，是区域内在售楼盘楼面价最低的，而区域内其他在售楼盘楼面价都比青秀城高2000元-4000元/平方米。同时，青秀城周边未开发的地块，楼面价都在9000元/平方米以上，一路相隔的CBD奥体博览城南区域最高的楼面价已经达到了13000元/平方米。言外之意，中国铁建青秀城有降价空间的先天优势。

和中国铁建青秀城的短期降价后马上回复原来售价体系不同，顺发恒园3-4楼层的“100万”房源在快速走光后，目前只剩27层以上的房源，均价仍然维系在13000-14000元/平方米。

萧山本土房企引领的降价潮

顺发恒园和中铁建青秀城，高调地摇起了萧山楼市降价的大旗。但是，他们最多只能算是跟进者。

首开萧山楼市降价先河的是开元名郡。

3月23日，萧山的开元名郡楼盘正式降价，剩余房源推出降价活动，降价幅度达到1600元/平方米-2700元/平方米，降后均价在12500元/平方米。继德信北海公园和天鸿香榭里两处楼盘降价，杭州楼市出现马年首降后，开元名郡是再度出现的明确降价楼盘。开元名郡的降价，被称为“萧山首降”， 更是被业内视为杭州第二轮板块降价潮。

开元名郡的主动降价，主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场。今年年初，开元旅业集团总裁陈灿荣在内部讲话中就表示，“对于前期由于市场及政策变化销售不畅的项目要克服等等看的心理，通过借助外力、加大激励等加快去化，减少库存。”

开元房产(萧山区域)营销总监骆成武也表示，开元名郡等项目主动降价，主要原因在于公司决策层“看空”未来房地产市场，以及缩减纯住宅项目，重点发展旅游、商业、养老地产的战略调整。

开元房产只是众多萧山楼市中“先跑者”中的一员。同为萧山老牌房企的绿都房产，已经在旗下项目屡试价格策略。

5月18日，绿都御景蓝湾二批房源9号楼再次以折后5980元/平方米起火爆加推，又有三百余组客户参与摇选号，再现淡市下“千人抢房”盛况。

一个多月前的4月20日，绿都御景蓝湾首期房源400套开盘，引来了近500组客户的追捧，至今已认购达380余套，创造了一次楼市神话。

两度开盘，两度热销，绿都御景蓝湾700多套房源，迄今已经去化掉了640套左右，加上金域兰庭今年1月份一次性去化了约500套，绿都房产在整个义桥板块收获了近9个亿的销售额。

如果我们来细看绿都御景蓝湾的定价体系，就不难发现其热销的原因。绿都御景蓝湾折后5980元/平方米起，均价7800元/平方米，远远低于市场预期的9000元左右，相比一路之隔，曾经将最高价卖到11000元/平方米的绿都金域兰庭，这样的价格放在大滨江范畴来考虑，无论如何都是划算的。

“很现实，我们的价格撬动了刚需购房者的内心需求。”绿都集团营销总监章显腾表示，相比滨江每平方米2万元的均价，买绿都御景蓝湾不仅可以省下一辆车，还可省下一笔装修费，对于刚刚毕业的小年轻或者小夫妻来说，更具有诱惑力。绿都御景蓝湾90平方米，最高可拓展面积达43平方米，堪称“绝版”的户型，“这是价格和户型的双重促动造成的热销。”

据其介绍，截止到5月份，整个绿都房产萧山区域的项目已经成交认购1500多套房源，回笼资金约15亿元。除了御景蓝湾，南江壹号、湖滨花园、世纪华庭等都采取过价格促销，或直接降价，或打9折优惠。

“从去年下半年开始，公司高层就意识到了行业的风险性，所以，采取了较快的掉头方式，以价格上的促销来保障资金回笼。”章显腾说。

被动的外来大鳄

萧山楼市的价格战似乎一触即发。从年初到现在，从开元名郡到中铁建青秀城、顺发恒园，萧山楼盘的降价行为没有停歇的迹象。

同样让人惊讶不已的是，萧山楼市颠覆了外来大鳄才是降价潮的引领者的传统印象。这次在萧山降价潮中先声夺人的开元、绿都、顺发，无一不是扎根萧山十多年的本土房企，家家都开发过诸多楼盘，家家都在当地有不错的熟地品牌口碑。比如，顺发恒业除了此次进行降价促销的顺发恒园之外，还有顺发江南丽锦、顺发旺角城二期、顺发堤香、顺发康庄等诸多楼盘项目在售；又比如绿都房产 除了持续热销的御景蓝湾，还开发过四季华庭、湖滨花园、南江壹号、金域兰庭等项目。

对当地市场很熟悉的萧山日报房产部主任叶建英认为，中铁建青秀城、顺发恒园的降价行为只是将萧山楼市隐藏的价格战因素明朗化了，事实上，从年初的开元名郡、绿都南江壹号价格促销开始，萧山楼市也就进入了一轮降价潮。

“在本土房企的不间断降价行为下，恒大、农工商等高价拿地的外来大鳄，未来将面临一定的市场压力。”他说。

时光倒回2013年9月3日，萧山区土地史上首次拍卖。整个拍卖会战况之激烈，加价轮数之快，令人侧目，而21号地块争夺最激烈。金地、恒大、滨江、保利纷纷应价，拍卖愈加激烈之时，农工商也加入了这场“激战”，鏖战69轮之后，最终恒大以25.95亿元拿下这宗地块，溢价率达52.99%，

这家全国排名前十的房产大鳄，以进入萧山的方式布局杭州。来自上海的农工商，随后在接下来的2宗地块紧咬不放，在经过数十轮的竞价后，农工商顺利拿下22、23号地块。

一年过后，人们再来看恒大和农工商拿下的地块，早就从土地市场的狂热中褪去兴奋，变幻成一种隐隐地担忧。

恒大和农工商所拿地块均位于萧山南部卧城板块。萧山正式提出建设南部卧城概念是在2002年，经过十多年的发展，萧山南部卧城格局日渐清晰。无论是绿都、汇宇、开元等房产大佬还是得力、天翔、柳桥等后起之秀，都先后在城南“攻城略地”。

尴尬的是，同为城南板块的开元名郡和绿都南江壹号，都在今年打出了非常优惠的价格促销。降后的开元名郡均价在12500元/平方米，绿都南江壹号5月8日首开7号楼小户型房源，起价11800元/平方米。可以说，这些在售楼盘的价位，已经无限接近农工商和恒大的拿地价了，农工商拿地价约为9200元/平方米，恒大约为11000元/平方米。况且恒大还曾为萧山项目发起过10亿元信托计划。

有人评价说，外来大鳄是在一个错误的时间段进入萧山。

更残酷的现实是，和杭州主城区一样，萧山也有着让开发商们非常头痛不已的“高库存量”困境。章显腾说，原先萧山的库存量最高不过八九千套，但是从去年下半年以来库存量不断创新高，不仅突破万套大关，更是在最近创下2万多套的历史新高。

“萧山有着很特殊的楼市结构，不像余杭和临平，和主城区的价格差非常明显，所以，很难吸引到主城区的购买人群，加上跨江和交通配套上的限制，除了环滨江区域的楼盘还稍稍能撬动主城区需求外，其余的都靠自身区域的消费者在消化，在高库存的状态下，楼盘的销售就会比较吃力。”章显腾说。

对外来大鳄来说，对萧山楼市的认识才刚刚开始。

萧山楼市降价低开声一片

五月伊始，萧山楼市就开始风声阵阵动作频频，从萧山新城板块到南部卧城板块，再到义桥板块，多个楼盘或降价或低开，不约而同以较低的价格在如今的低迷行情下，杀出一条血路。

萧山新城

青秀城领降恒园跟降

后者一天预定220余套

在以萧山区政府和人民广场为核心的萧山新城板块，相距不远的两个楼盘——中国铁建·青秀城和顺发·恒园，本月一前一后开启了萧山楼市的降价潮。

率先抢跑、动静颇大的是中国铁建·青秀城。5月10日，风传已久的青秀城终于降价续开，推出了11号楼的大部分房源，一共约150套，起价11800元/平方米，均价14000元/平方米。这一价格，相较于青秀城去年11月首开时的起价13888元/平方米、均价16000-17000元/平方米，直降了两三千。

由于附近的竞品楼盘顺发·恒园早早放出了“跟降并且会补偿老业主”的消息，青秀城虽然占到先机，但仍然被截走不少客户，同时受到了来自前期老业主的巨大压力：早在5月初，也就是此次降价开盘之前，不少老业主就聚集在售楼部讨要说法，现场则有多名特勤保安严阵以待。

“这次续推的房源一共去化了约一百二三十套，应该说促销效果不错。”青秀城营销部经理鲁强在接受采访时显得不愿多说，以开会为由匆匆挂断记者电话。另一位相关营销负责人则数次强调，“我们只是推了周末两天的特价房，目前已经全部回到原来价格”。这样的说法显然有些站不住脚，特价房数量怎么可能有150套之多。

5月23日，上周五凌晨五点，跟降的顺发·恒园在认筹半月之后，由于半夜客户自发排队越排越长，只好临时“被开盘”。恒园此次推出17号楼224套房源以及20号楼100套房源，一共324套，价格也较之前有了较大的调整：总价100万元起，一共推出12套总价100万元的特价房；90方中间套均价12000-14000元/平方米，相较之前直降2800元/平方米；边套均价为17000-18000元/平方米，降幅则在1100-1300元/平方米。

直降的效果是显著的，恒园这批续开房源开盘当天即预定220余套，至今为止已去化260套左右，整体去化率约八成。“我们这次主要把火力集中在了刚需客户上，因此中间套小户型降价力度更大，最终效果也很明显。去年我们卖得好的主要是边套房源，主力客户也是萧山本地客户，几乎没有杭州客户；这次走量则以中间套为多，来自附近滨江以及杭州的客户占到一半以上，甚至不乏城西客户被价格打动赶来购买的。”顺发恒业集团营销部经理王润华介绍。

一天预定220余套，这样的销售成绩在当下楼市已经算是相当不错，恒园也准备趁热打铁，18号楼已经开始蓄客，预计6月就将开盘再推200多套新房源。“这次降价，主要是出于公司经营和区域形势的双重考虑，目前顺发其他萧山楼盘暂无降价打算，但如果价格有动作，将会参照恒园的新价格体系操作，至于老业主方面，应该也会参照恒园进行补偿。”王润华恳切地说。

南部卧城

南江壹号蛰伏四年终于低开

农工商和恒大压力山大

萧山新城两盘对垒打得火热，其他板块不甘示弱，南部卧城板块也开始有所行动。

事实上，该板块内的开元·名郡早在今年3月就进行了降价销售，原价15000元/平方米的170套房源，降价幅度在1600-2700元/平方米不等，同时给予老业主赠送一个车位的补偿。但该批房源降价效果一般，因此动静不大。

这次搅动了板块的是蛰伏多年的首开新盘绿都·南江壹号。该盘5月8日上午开放样板房，下午就宣布低开，首推7号楼60套房源，折后起价再次定格为11800元/平方米，均价15000元/平方米。由于客户数量众多，南江壹号随后又几次加推房源，最终推出3幢90方小户型房源，共170余套，至今为止已认购160余套。

作为地理位置优越、位于南门江畔的南江壹号，容积率低至1.6，是萧山楼市较为罕见的大平层住宅改善型楼盘，89方户型只占三成，主力户型为200-480方的大平层。“这个项目我们2010年就已拿地，楼面地价约为9800元/平方米，因此这次小户型低开，可以说是没有利润可言，我们也完全出于尊重目前市场的考虑来定价。整个项目的90方小户型一共4幢，已只剩一幢，会在一两个月内加推。”绿都控股集团营销总监章显腾称。

此番价格战无疑也给去年首进的两家外来大鳄施加了不小压力。去年9月，农工商和恒大双双杀入萧山城南，农工商项目的楼面价为9892元/平方米，恒大·帝景楼面价更高，为10557元/平方米，据称6月即将首开。以此楼面价格计算，这两个新项目销售价格如果开到15000元/平方米，基本也就是赔本赚吆喝。

义桥

金域兰庭八折收尾在先

御景蓝湾跟上低开一月热卖600余套

如果从萧山区域内近期最早开始降价的板块来追溯，那么，相对偏远的义桥板块才是始作俑者，只是由于距离和市场相对独立、以及绿都的一家独大等原因，才不为大家所熟知。

早在今年1月，位于义桥板块的绿都·金域兰庭就推出了三期10、12、13号楼，共270套现房房源，起价7280元/平方米，均价8500元/平方米。这一价格相较于当时在售的二期尾房10000元/平方米的均价、一期尾房12000元/平方米的均价，相当于打了个八折左右。金域兰庭随即热销，至今为止所剩房源已经不多，淡市之下成功收官。

有金域兰庭做前期铺垫，在让义桥板块略喘了口气之后，全新楼盘绿都·御景蓝湾4月登场，走的也是低开路线。这个体量巨大达72万方的大盘项目，4月20日首次开盘，推出1号楼312套房源，折后起价仅5800元/平方米，均价7500元/平方米，堪称低于市场预期，主力户型为80方、89方、121方三种三房户型。开盘当天，售楼部现场被近500组、千名意向客户挤了个满满当当，由于认筹客户太多，当天上午，项目又紧急加推9号楼一个单元125套房源。最终，御景蓝湾该批房源当天去化八成。

仅仅时隔一个月不到，5月18日，御景蓝湾迅速卷土重来，续推9号楼的剩余房源和2号楼的一个单元，一共329套房源，价格则略涨两三百，折后起价5980元/平方米，均价为7800元/平方米左右。当天，售楼部再次聚集了三百多组意向客户选房，最终去化率再达八成。

“选择以这样的价格低价入市，除了市场层面的考量，也是出于自身项目体量大户数多的考虑。御景蓝湾之前推出的700多套房源，目前总去化率已达到九成左右。主力客户仍然是在滨江区上班的小年轻、纯刚需，占到了九成以上，毕竟总价够低又交通方便，对他们来说是不错的选择。”章显腾透露称，由于市场反应良好，本周末起，御景蓝湾新一批房源将开始认筹，预计6月底再推200多套，价格则会再次上浮一点。

从早年的金域三江到金域兰庭，再到眼下的御景蓝湾，绿都在义桥已经连续开发了三个楼盘，总开发体量在一百万方以上，而章显腾笑称绿都在义桥的第四个楼盘金域东方也将亮相，同时，不排除将会出现旗下第五个楼盘，其深耕意图不言而喻。之所以对义桥如此看好，章显腾将之归结于滨江区上班族逐年迅速递增的旺盛购买需求，当然，基于御景蓝湾总户数多达4000余户，他也对后市的继续消化表示了一定的担忧。

而除了上述提到的萧山城南和义桥板块内项目，绿都位于萧山的另两个项目世纪华庭和湖滨花园，近期也都有一定的降价动作，两盘贡献了大约4亿元的销售额。“今年1月-5月，绿都控股集团已销售1400-1500套房源，拿下了约15亿元销售额。楼市行情相当不好，我们手上的货量又大，所以集团果断采取了自救措施，不等待也不押宝救市，而是完全用低价来撬动市场。到目前为止，应该说成效还是蛮不错的。”章显腾如此解释绿都今年全线低价压上的销售策略。