5月份是楼市传统最旺盛的季节。不过，今年的5月二手房成交量却不及三四月份，有疲态之势，所谓“红五月”不红。与以往不同的是，5月成交量下滑并非受宏观调控的突袭，而是3月政策空窗期的一次天量成交透支。面对下半年仍然不会放松的楼市调控环境，中小户型以及学区房，成为二手房成交量上行的突破口。

5月各地二手房成交量普遍回落

杭城“红五月”不红

3月份国五条出台，产生了20%个税政策空窗期，为赶末班车，买卖双方加速了房产交易进程。3月份，包括杭州在内的全国各大城市二手房成交量几乎都冲上了历史最高值。3月，上海二手房交易量创9年以来新高，突破7万套，相当于平时3个月的成交量；北京3月份二手房成交量也着实火了一把，大量的购房者急于抢在细则落地前完成过户，导致当月北京二手房交易量达到了历史最高位； 3月深圳市二手房成交量达18375套，开创2年来月度成交的最高水平。杭州3月二手房成交量也非常惊人，是史上最高的月成交量。一共成交了8618套，日均成交278套，比2月大增708.53%，是之前月成交最高值（2009年11月）的1.5倍。

在日均成交278套的疯狂日子里，买卖双方成交效率奇高，当天看房，当天下单的“闪电”案例众多。卖家积极挂牌，价格诚意十足，而买家当即决断，二手房市场上少见的买卖双方互相迁就，价格一拍即可的和谐场面频繁上演。

随即4月各地国五条操作细则发布，各地执行政策较为宽松，杭州仍按原政策执行。一时间，买卖双方都大喘一口气，随即二手房成交瞬间进入了慢成交模式。4月份，杭州二手房成交量为2394套，比起3月的8627套，降幅达72.25%。

从数据上看，4月二手房成交量比3月剧降了七成，但横向比较，市场并没有跌至冰点，只是恢复正常交易量。从数据上看，今年4月二手房成交量仍为2011年以来三年同期最高。仍好于往年的原因，一方面是3月巨大成交量的惯性还在延续，导致4月初成交量并不低，虽然4月中旬有过一段沉寂，当当月下旬开始，5月1日要征房产税的传言甚嚣尘上，逼急了部分买卖双方，促进了其下旬二手房成交量。

进入5月楼市传统旺季后，尽管举办了人居展，仍无法阻挡二手房成交量止不住往下滑的趋势。5月份，二手房成交2148套，比4月的2394套下降了10.3%，但同比去年5月1894套上涨了13.4%。

“3月份大量消耗了房源量和需求，后劲不足；另外，5月份购房者追赶‘末班车效应’的现象已经不存在，加上五一小长假购房者暂缓购房脚步的叠加影响，本该传统旺季的‘红五月’并不红。”我爱我家相关负责人分析认为。从全国来看，楼市“红五月”不红是各大城市普遍现象，北京、上海、深圳等四五月份二手房成交量逐渐减少，市场观望氛围渐浓。

小户型成交周期长达半个月

老客耗尽，新需求还要一两个月积累期

如今，二手房成交缓慢成为主旋律。“一般来说，成交一套小户型周期都要近半个月时间。”一位资深经纪人告诉记者，买家犹豫，卖家价格难谈是影响二手房成交的主要原因。

3月份消耗了太多的房源和需求，大量消耗的结果是，市场供需青黄不接。这个状态从5月人居展房源挂牌量少就可知一二。与往年相比，今年人居展上房东挂牌出售房源的积极性不高，挂牌量比往年少了三成以上。 “3月份消耗房源太多了，4月中下旬又传房产税，促进了一批房源的成交。到了5月，买卖双方看清政策后，都不着急了。”华邦地产营销总监王慧告诉记者说。

跑在一线的房产经纪人最能感受到市场冷暖。经纪人小夏在3月一个人成交了8笔单子，算得上是当月的销售明星了。他告诉记者，3月份的时候，他成交最快的一套二手房，一个小时内就签约了。当时买家看到了一套大塘新村两居室，房东开价2.1万元/平方米，买家一看房子清爽干净，总价合适，还没踏出门，就决定要买了，还价1万元，房东也很是配合，爽快地答应。最后，买卖双方当天就约好签购房合同。小夏说，即使买家有犹豫的，成交周期也不会超过一周。他说， 3月份，遇到性价比稍高的，买家如果当天没定下来，几天后再来买很可能被别人抢走了。他成交的单子中，不少买家吃了“犹豫”的苦头，曾错失了不错的房子，以至于后来看到好的房子时，下手极快。“在当时紧张的争抢氛围中，买家很容易下单；跟以往不同的是，卖家在20%个税细则落地时间压力下，也不会哄抬价格，双方很容易达成一致。”小夏坦言，4月份受到房产税传言的影响，还是有心急的买卖双方愿意配合，快速成交。比较之下，5月成交周期最长，双方最难谈拢。

他举了一个例子，一套望江门的次新二手房挂牌出售，面积70平方米，两室两厅格局，总价170万元左右，折算下来，比市场价略低。这套房子5月初挂牌出售后，看房的客户络绎不绝。少的时候房东每天接待一两位看房的人，多的时候一天甚至要接待五六个，但至今没有人下单。小夏说，客户觉得这套房子地段、户型都不错，只是希望多比较几套才决定。

“老需求消耗完毕，新需求还没接上，是造成二手房成交缓慢的主要原因。当然，没有外在政策因素影响，买卖双方都很淡定，还需要观望、试探一段时间。”小夏曾梳理过3月份成交的买家情况，七成来自之前的积累。现在他手头上的买家是从4月份开始积累的，小夏凭经验判断说，这些新需求要一两个月以上的看房时间，才有可能最后定下来。

接下来将维持月成交约2000套的成交量

学区房、小户型以及首改户型都是成交“突破口”

即使5月二手房成交量大不如前，我们也可以通过数据发现一些共性。

记者统计发现，成交量到达历史新高的3月份，90平方米以内的小户型是成交最多的，占了69.33%。接下来的4月、5月份，成交量锐减，但小户型的成交比例持续上升，占总成交量都在70%以上。可见，小户型是未来二手房市交易的主旋律，谁能抓住刚需，谁就占了市场份额。

值得关注的是，5月成交户型还透露出一个信息：首次改善的置业者将成为另一股购房势力。5月，杭城二手房成交面积段中，90平方米-140平方米之间的二手房成交量，占到总成交的21.47%，中大户型成交比例上升。“一方面，换房成本越来越大，想‘一步到位’的刚需购房者有所增加；另一方面，3月置换高峰后，套现的卖家急需买入新房，这部分攒了资金的改善需求在5月逐渐显现。”一位业内人士分析认为。

成交中，另一个热点是学区房。学区房一直受追捧，并在市场中占据了稳固的地位。兼顾房龄、地段、楼盘品质的次新学区房崭露头角，滨江的东方郡、申花的文鼎苑等都在二手房成交榜单上经常出现。比起房价高达3万-4万元/平方米的老旧学区房，这些次新小区，适应现在刚需对生活品质的要求，又能兼顾学区，次新学区房异军突起。接下来，次新学区房或将成为学区房市场中不可小觑的成交势力。

我爱我家企划部负责人周包军预判说：“受楼市长期调控的影响，接下来杭州二手房市场将很难再现火爆行情，预计近几个月二手房交易量将维持在月成交2000套左右的中低位。”在这平稳的成交中，小户型、首改户型或是次新学区房都将是支撑二手房成交的主要力量。