本届人居展优惠不多

　　人居展过后，房价会出现什么变化？种种信息显示，目前楼市一度弥漫的“暴涨说”言过其实，但是房价上涨仍然是主基调。在当前楼市调控政策不出现大变化的情况下，未来房价最有可能的走势是总体平稳局部微涨。

　　人居展

　　价格优惠小打小闹

　　人居展上开发商的优惠力度如何，往往是观察房价走向的重要指标。如果优惠力度大，价格战打得很凶，意味着房企库存压力大，这时候房价就有可能走下行通道。

　　今年的人居展优惠力度普遍不大，大多数开发商根本就没有针对人居展推出任何促销。“怎么就看不到大幅降价的房源呢？”不少逛完人居展的市民，普遍发出这样的感慨。与去年5月份的人居展以及10月份的房博会相比，这次开发商可谓慎言降价。

　　逛完整个人居展，几乎没有印象特别深刻的促销房源。贝利栖溪望府存5000元抵5万元，保利玫瑰湾存5000元抵3万元，金隅江城府存2万元抵10万元，金隅田员外存3万元抵20万元，金昌探梅里存2万减6万元，除此之外人居展上几乎看不到其他任何令人心动的促销或者特价房源。

　　事实上，即便是以上这些力度还算大的优惠房源，也并非只针对人居展。比如金隅田员外，“存3万元抵20万元”是针对即将推出的房源进行蓄客，在人居展之前就已经推出，人居展结束之后这一活动也仍然延续。

　　其实，开发商在人居展上慎言降价，是完全可以理解的。三四月份原本是楼市最淡的季节之一，可是今年却出现了反常，很多楼盘销售都很不错。至于5月的人居展，本来就对成交不抱太高的期望值，大幅度降价显然没有这个必要。

　　需求量

　　人气旺需求不会暴跌

　　对于杭州楼市而言，三四月异乎寻常的成交量，显然会对未来的市场需求形成一定的透支作用。三四月份之后是否因为需求骤降而影响楼市走势，这是业内人士十分关心的一个话题。

　　为期4天的人居展共吸引20.7万人次观展，而去年的人居展观展人数仅为14.7万人次，可见虽然房源优惠不大但人气还是部分回归。更为关键的是，据人居展组委会统计显示，观展市民以本地人为主，购房需求以自住为主，并以刚毕业几年的职场新人、购买婚房以及寻找学区房的年轻夫妇居多。这些观展人群，是支撑杭州楼市需求的主力军。这些观展的意向购房者，不少人可能会选择在近期下单。

　　谁都知道自从限购之后，刚需成了楼市的购房主力。但是刚需这个群体到底有多大，谁也无法说清。从人居展的观展人数看，这确实是一个数量无比庞大的群体。大学应届毕业生、到杭州来打拼的职业新人，他们为杭州楼市补充了源源不断的需求量。

　　这也意味着，虽然三四月份消耗了很大一部分购房需求，但是接力棒仍然不缺。三四月份的市场透支，可能在短期内会产生一定的市场反应，但是不会对楼市整体产生大的冲击，刚需的数量依然庞大。也正因为如此，杭州楼市的总体需求量不会下降。在现行的政策环境不变的情况下，毫无疑问房价面临较大的上涨压力。

　　供应量

　　库存创新高影响涨价

　　无论是参展房源在人居展上的价格表现还是观展人气，都是支撑房价上涨的重要因素。因此最近一段时间，“暴涨说”已经隐约在楼市流传。开发商在人居展上没有降价，庞大的刚需前赴后继，这种状况下房价不想涨都不行。

　　不过近期杭州楼市出现了一个颇为反常的现象，楼市库存创新高了。5月12日，杭州主城区新建商品房可售房源达47249套，相比去年同期增加5000多套。到了5月13日，可售房源量达到47527套。5月21日，可售房源量为46908套，虽然相比前几日库存量略有下降，但仍处历史高位。

　　一方面近期楼市去化速度非常快，另一方面却是库存量创新高，这一反常现象的背后只有一个原因——大量楼盘争相开盘推高库存量。3月份杭州平均每个周末开盘数量多达10多个，4月份因为房产税传言大量楼盘抢开。前4个月，已有140多个楼盘开盘，5月份预计开盘总量达到50多个。这就像一池水进得多，出得少，水位上涨是必然。

　　接下去开盘数量会不会减少呢？从目前掌握的一些信息看来，每月开盘量都不小。比如万科紫台和北宸之光，分别将于六七月开盘；中海西溪华府开盘日期也定在6月，朗诗未来街区也将于6月首推；天阳尚景国际预计6月首开，德信东望和锦润公寓都将于7月首开。

　　2011年杭州楼市土地出让量创下历史新低，根据普遍的开发周期，从拿地到开盘一般两年时间。按理说2013年将会出现“房荒”，可是现在看来之前的这一判断似乎并不准确。判断出现偏差的最主要原因是大多数开发商的开发周期明显缩短，现在一年内完成从拿地到开盘的楼盘越来越多，个别楼盘甚至创下了从拿地到开盘仅半年时间的最快纪录。

　　去年下半年杭州土地市场迅速升温，这些新拍土地都将成为今年的供应主力。万科紫台、北宸之光，中海西溪华府，天阳尚景国际，这些即将新开的楼盘，拿地时间都是在去年。从这一角度来看，今年不可能出现“房荒”。

　　也就是说，虽然杭州楼市的购买需求很大，但鉴于楼市库存量已创新高，而且后续供应量充足这一事实，房价大涨的可能性几乎没有。

　　新数据

　　楼市去化速度渐趋缓

　　而从5月份的成交数据来看，相比前两月去化速度已明显趋缓。尤其是人居展仅成交27套，创下历史新低，这意味着市场观望氛围卷土重来，而这显然会影响接下去的楼市成交，进而对走势产生相应影响。

　　三四月份，杭州主城区(包含余杭、萧山)新建商品房成交量分别为8473、8761套，日均成交分别为273套和292套。5月1日-20日杭州主城区(包含余杭、萧山)新建商品房成交4546套，日均成交227套。通过这一组数字对比，虽然5月份成交量没有出现大幅滑坡，但是超过三四月份的成交量已经没有可能。原本被寄予厚望的人居展，也只给5月份带来了区区27套的成交量，可以说是微乎其微。传统的“红五月”，似乎在今年要变色了。

　　5月份的成交量反而比三四月份减少，这足以说明观望氛围又占据了市场主导。这也意味着，虽然庞大的刚需群体依然存在，但是经历过这一两年的风风雨雨，他们显然有了更强大的内心。尤其是经历三四月份的冲荡，他们变得更为理性。尤其是在房源比较充裕的情况下，更多的人会选择慢慢挑选。

　　同时政策因素仍然会对购房者的心理产生微妙影响。虽然“国五条”地方细则让人虚惊一场，房产税最终也被证实为传言，但是短期内调控政策放松的可能性不大。而如果房价出现大幅上涨，不排除还会出台包括房产税等更严厉的调控政策。最新的统计数据也显示，70大中城市房价环比涨幅已经趋缓。