天籁8536元/平方米筑底 两个月后迅速回调至降价前水平

　　代表楼盘：万泰新语

　　在售公寓历史高点：均价14000元/平方米；

　　低点：起价9580元/平方米

　　个盘表现

　　今年3月，华丰板块的万泰新语首掀板块降价风潮，单价直降4000元，起价为9580元/平方米，均价万元左右，这个价格已经接近于周边的地价了。当时华丰板块的在售楼盘均价在14000－16000元/平方米，万泰新语一降4000元/平方米，成为华丰板块率先降价的急先锋。

　　去年国庆期间，万泰新语首次推出211套房源，均价14000元/平方米，但是成交并不好，当时透明售房网显示，万泰新语从首开到降价前仅成交了10套房子。今年3月，万泰新语的突然急降，不仅是对华丰板块内在售楼盘造成最直接冲击，还对包括丁桥、祥符、城北整个大城北价格体系产生冲击，改写了杭州自2008年以来主城区房价的攀升历史。

　　而今，经过9个月杭州楼市的瞬息万变，万泰新语最近销售价格重新回到了降价前。上个月，万泰新语加推了7、10号楼，折后均价13000元-14000元/平方米，总共105套房源，主力面积80－130平方米，开盘当天去化八成。也就说，万泰新语折后开盘均价已经跟首次开盘的14000元/平方米持平。

　　板块概述

　　与主城区丁桥板块相比，华丰板块开发的楼盘并不多。据不完全统计，华丰目前在售楼盘有嘉里·桦枫居、中铁·田逸之星、泰地北上，在售均价14000－15000元/平方米。另一些楼盘诸如元都新景、华润翠庭、润和·亿城嘉园等这些楼盘已交付或者售罄。

　　从目前板块在售均价来看，基本与降价前的价格持平。以桦枫居为代表，万泰新语降价后，桦枫居曾跟进降价，现在该楼盘的价格也已回升。华丰板块嘉里桦枫居目前仅剩125、130多平方米的大户型，均价15000-16000元/平方米左右。桦枫居去年一次开盘，均价在15500元/平米左右，如今该楼盘已回到曾经的价格水平。

　　从今年3月至今，市场转暖的背景下，华丰板块迅速回到高位的价格水平，跟本身板块生活配套很有关系。华丰板块属于江干区，说跟丁桥一样，属于主城区，从距离上看，比丁桥离市中心近，因此在刚需为主导的购房市场中，华丰板块认可程度较高。交通上看，规划地铁3号线将贯穿华丰板块，这里还有杭州城最大的公交总站之一——华丰公交总站，为居民提供便捷的出行方式。华丰板块内，生活配套也已自成体系，不远处有城北银泰百货、距大润发超市仅数百米，更有21万平方米杭州创新创业新天地环绕周边。加上城北体育公园、城北森林公园，居住生活氛围已然成熟。教育是刚需最看中的配套，华丰的教育资源相当优秀：安吉路幼儿园、青蓝小学青华校区、风帆中学华丰校区等下城区乃至杭州最知名的优质教育资源都云集于此。

　　记者点评

　　刚性需求为主的购房时代，华丰板块有着 “地利”优势，降价后又达到了 “人和”的条件。因此，华丰板块在短短九个月内，迅速摆脱了苦苦挣扎在降价潮中的窘境，随着市场行情的抬高首先回到了降价前高价位状态。不过，失去了价格优势的华丰板块，能否再吸引众多购房者，值得怀疑。

　　单价急降4000元，

　　9个月后收复失地

　　个盘突破，低价冲出“重围”

　　代表楼盘：青枫墅园

　　在售公寓历史高点：均价9000多元/平方米；

　　低点：6997元/平方米

　　个盘表现

　　作为仓前板块的老盘兼大盘，青枫墅园算得上板块的先驱者了。2012年年初，接过大桥西板块荷塘月色“降价大旗”的就是青枫墅园，当时该楼盘打出了6997元/平方米的“裸奔价”，一时间在均价上降了3000多元/平方米，让仓前板块的房价重回到2009年水平。

　　由于文一西路的整体改造与通车，仓前板块与主城区的距离被大大拉近，而年初青枫墅园打出6997元的单价，确实在当时引起了不小震动，因为周边不少楼盘在售的价格还都在9000多元/平方米，这着实让在售楼盘感到“压力山大”。

　　站在年尾想年头，“6字头”的价格确实已经是该板块的底部，今年青枫墅园分四次推出了房源，而在最近一次开盘中，青枫墅园的均价已经达到9000多元/平方米。在采访该项目营销负责人叶其森的时候，他告诉记者：“一个多月前我们项目已经完成了千套的销售量，实现了7.1亿元的销售总额，这远远超出了我们年初定的销售目标。”

　　一年卖出1000多套房子，对于一个楼盘而言，相当于平均1天卖出3套左右的房源，这确实是一个不错的成绩。而从“6字头”的均价到现在的9000多元/平方米，青枫墅园不仅创造了销售量，也让销售总额有了“质”的跨越。

　　板块概述

　　2012年仓前板块算是正式走入了购房者的视野，板块内从青枫墅园这一个楼盘到如今的多盘林立，确实有一种店多隆市的感觉。自文一西路与主城区无缝对接之后，加上阿里巴巴淘宝城、海创园等的施工进驻，整条文一西路将被打造成杭州未来科技城的定位让不少置业仓前的购房者十分看好该板块的前景。

　　目前仓前板块在售楼盘除了青枫墅园外，还有保亿·丽景山、新湖果岭、温莎郡、复地·上城等，这些项目在售的均价多在8000－10000元/平方米，且多数主打“刚需90方”，可以说产品的定位、售价都十分相近。2012年伴随着青枫墅园率先降价，同板块的这些楼盘并没有与之开展“价格战”，相反的，不少楼盘选择了延后开盘或者静待市场环境的变化。

　　今年9月底才开盘的保亿·丽景山选择了低价开盘，8000元/平方米左右的均价，相对板块内在售的其他楼盘，价格算是偏低的，截至目前，据余杭透明售房网显示，丽景山9月开盘的房源204套，目前去化143套，相当于7成。而该板块内相对单价较高的应该是新湖·果岭，目前果岭一期已经开盘的有1、2、3、4号楼，在售高层公寓均价约10000元/平方米。对于该项目的销售，工作人员称：“11月初我们开盘当天预定七成，小户型基本售罄，目前正在陆续签约中。”而在透明售房网记者也看到果岭4号楼的成交均价为9748元/平方米，其10月2日推出的120套房源目前销售了68套。

　　总体而言，从青枫墅园自身“6字头”到9000多元/平方米的均价，再到周边楼盘的售价，仓前板块目前的价格已然被夯实。

　　记者点评

　　率先以价格突围的青枫墅园今年成了仓前板块一大赢家，板块内各大楼盘虽未跟进，但无论是定价还是销售都或多或少受其影响。要看仓前板块增值潜力如何，文一西路整体规划能否成为现实是一大至关重要的因素。

　　代表楼盘：昆仑·天籁

　　在售公寓历史高点：均价12600元/平方米；

　　低点：8800元/平方米

　　个盘表现

　　历史有时总是惊人的相似，还记得丁桥的上一轮降价潮是由昆仑·天籁拉开序幕，2011年7月底公布的折后起价9999元/平方米，引发了丁桥价格体系重构的轩然大波；而到今年上半年，更狠更凶猛的价格战在整个杭州楼市范围内大面积来袭，沉寂了半年的丁桥也未能幸免，一场闪电谍战式的贴身肉搏再度由昆仑·天籁率先发起。

　　4月20日，昆仑·天籁宣布降价，8800元/平方米的均价比其首期开盘时的12600元/平方米直降近四千元；4月26日“邻居”楼盘中豪·四季公馆应战，声称均价将下调至8500－9000元/平方米；4月27日，天籁抢先发难当晚紧急开盘，最终漏夜开盘地点选在留下某露天场所，工作人员坐在车库入口顶棚上摇号，均价也再度下调至8536元/平方米。而这一价格也为这一轮价格波动中的丁桥成功筑底。

　　之后天籁几次续推，价格一路顺势上扬：5月20日加推153套房源，均价上调至9800元/平方米；6月21日，再推三幢景观楼王共271套房源，均价上涨至11900元/平方米，由于价格回调很快，当天的八成销售率让开发商都颇感意外。短短两个月，天籁拉出了一条价格差超过三千的大阳线，降得猛也涨得快。

　　板块概述

　　丁桥今年这一番精彩的降价涨价战，离不开另一个楼盘中豪·四季公馆，如果没有它的参战，“独角戏”唱起来必会逊色不少。

　　和天籁仅一路之隔的四季公馆，今年的开盘时间节点、价格变化曲线与天籁几乎如出一辙：5月5日，四季公馆推出286套房源售罄，均价8800元/平方米；三天后以涨价两百至9000元/平方米的均价加推150套房源，3小时又告售罄；7月6日，四季公馆续推13号楼，又现漏夜排队场景，均价涨至10800元/平方米；7月18日，针对6日未能选房客户又加推80套左右房源，均价11500元/平方米；今年的最后一次开盘是在7月25日，续推8号楼54套房源，均价最终涨至11800元/平方米。

　　丁桥的这一轮价格战，可谓来得快也去得快，整个周期不过两个月左右时间。继天籁和四季公馆的鏖战之后，玺之湾和广宇·东承府也不甘寂寞加入战局，但彼时价格已经回调得差不多了。8月3日，东承府首次开盘推出7号楼和25号楼，均价为11800元/平方米；之后东承府又有续推，价格每次微涨，最近的一次开盘是在11月份，均价保持在12000多元/平方米的水平；而玺之湾12月初也有房源新开，均价约为12000元/平方米。

　　记者点评

　　丁桥刚需板块的概念已经深入人心，板块内众楼盘定位大致趋同，每次打起价格战来都无一幸免分外惨烈。但在接下去的半年乃至一年时间内，丁桥的90方房源事实上为数不多，天籁已无90方房源，四季公馆只剩90套左右，剩下只有东承府和玺之湾还有一部分量，刚需们考虑下二手次新房也不失为一条明路。