自从几年前买下的城北某处商铺价格翻了5倍，许先生便一直对投资商铺有着特殊的情结。最近的一个周末，报纸上的一则商铺出售信息让他极为吃惊：孩儿巷旺铺，面积48.8平方米，售价1080万元，靠近地铁口。

　　“这附近的商铺我一直都在关注，基本均价都在8-10万元左右，这套怎么这么贵？现在的地铁商铺价格都涨成这样了吗？”许先生充满了疑问。

　　孩儿巷商铺挂牌单价22万元

　　孩儿巷，东起中山北路，西至武林路，起源于宋代，自古就是一条繁华的商业街区，以零卖各类儿童玩具而著称，在杭城家喻户晓。“小楼一夜听春雨，深巷明朝卖杏花”，自从宋朝大诗人陆游来到孩儿巷的第一天起，孩儿巷便有了诗，有了故事。如今，也有相关的协会在呼吁，期望将孩儿巷打造成集孕婴童产品展示、销售于一体的特色街。

　　初冬的上午，自东向西漫步在巷子里，两旁林立着居民楼、各种五金杂货美食店、服装店、经济型酒店，伴着学校里学童的嬉笑声，空气中不时飘过炒栗子的喷香，孩儿巷，弥漫着浓郁的杭州市井味道。

　　不到50个平方米，总价1080万元，算下来一个平方米的单价超过22万元，到底什么样的“旺铺”能在这个地段挂出这样的价格？

　　在孩儿巷靠近延安路的路口，这个“传说”中的旺铺已被一家甜品店租下，门口有一个小男孩不停在张望里面的蛋糕，和周围的小铺比起来，这个商铺开间大，进深短，层高看上去也比较适中，的确有模有样。从这个商铺往西走不到一分钟就是延安路，地铁一号线凤起路站近在咫尺。

　　商铺的房东是一位女士，电话里的声音听上去很有气质，她说商铺去年就挂出来卖了，因为这个铺子的确不错，所以在价格上也很难再让步了。

　　地铁催涨主城区商铺身价

　　在地铁房、地铁商铺概念的不断强化中，地铁，似乎成了很多房地产物业身价飞涨的催化剂。

　　中原地产商业地产部经理胡晓玲告诉记者，目前杭州市中心商铺的整体价格还是比较稳定的，尤其是延安路、武林路、孩儿巷等中心区域，本来地段就比较好了，反而身价受地铁开通影响不是很大，而一些原本相对不是特别中心的商铺，因为靠近地铁站，身价暴涨。

　　比如西湖文化广场站附近中山北路的商铺，以往这里的均价基本在3万多元左右，和周围的住宅几乎差不了多少，但随着地铁的动工、开通时间的临近，目前这附近不少商铺每平方米的报价已经飙升到了15万元。

　　“卖家的心理价位节节升高，最早是3万多，后来是五六万，再后来是10万，现在有的已经报到了15万多。”胡经理说，“但涨的都是心理价位，因为地铁没正式开通，很多房东都惜售，不诚心卖的。”

　　还有一位知情的房产经纪人透露，目前孩儿巷的商铺均价一般在8-10万元，靠近延安路地铁口的身价要高一些，大概要15万元，但现在挂出来的很少，价格也很难谈。

　　有价无市少有成交

　　虽然挂牌身价涨得热闹，但实际成交情况却差强人意。

　　在许多房产中介的成交业绩单中，今年商铺的交易量寥寥可数。而像市中心一些黄金旺铺，似乎更处于有价无市的尴尬。

　　“延安路的商铺行情已经到了40万一个平方米，但这里的商铺很多都是国营的，或者是单位的，私人的很少，基本没有什么成交。”胡晓玲说，武林路的价格已经到了30多万元一个平方米，还是有挂牌的，但成交也不多。

　　一些房产经纪人反映，一些商铺虽然位置不错，但由于价格实在太高，有的甚至挂出来一年多乏人问津，咨询看房的都很少，更别谈成交了。而这些价格挂得太高的商铺，也被质疑出售的诚意，一些经纪人也很难向买家推荐。

　　小商铺年租金回报率仅2%

　　“商铺是金”，在投资渠道并不宽广的现在，投资商铺的热度从未削减。

　　尤其是在租金逐年上涨的行情下，不少原本租赁的小业主都想咬咬牙自己买个门面。陈先生两年前租下的市中心一个两个开间的门面，原来年租金是20多万元，签了5年，而按照最新的行情，这一带的租金已经直逼40万元。现在，他就想到处找找合适的店面，自己买一个，省得“到头来为房东打工”。

　　但现在投资商铺的租金回报率实在够呛。

　　“500万元总价以下的商铺年租金回报率可能只有2个点左右，”胡晓玲说，一般而言，目前的市场行情是总价越高，回报率越高，总价3000万元以上的商铺年租金回报率在5-6%左右。

　　投资商铺要有眼力

　　这样的回报率是不是还有投资价值？这一点也是见仁见智。

　　投资客沈女士认为，看中了好铺，要算租金，也不能光算租金，商铺本身也是会升值的，但投资商铺很靠头脑，没有经验和眼光，不要轻易入手，否则赚不到钱不说，还可能被套牢。

　　比如投资地铁商铺，在投资之前，还要多了解一下与地铁站有关的规划。因为一个地铁站的出口设置在哪里，设置了几个，人流出来后，会往哪个方向多一些，都会直接影响到最后商铺的回报。所以，购买之前最好以周边居住者的身份，亲身体会一下这个路线是怎么走的，才能更好地确定到底应该买什么样的商铺。

　　而在21世纪不动产出具的地铁商铺投资报告中，还提到要避免几个认识误区。有的人认为商铺离市中心越近就越值得投资，其实也并不完全是这样。以上海为例，由于购入总价较高，人民广场以及与之类似站点，其租金回报并不理想。人民广场的商铺价格上千万元，年租金回报不足1%。徐家汇站周边天钥桥路的商铺，单价也要达10-15万元/平米，租金年增幅仅为2-3%，即将进入滞涨期。随着上海新兴商业区的增多，上述传统城市中心、副中心商铺投资回报已经渐失竞争力。最近几年杭州快速发展，也出现了类似的现象。

　　在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。