经过1小时鏖战，近百轮竞价，12日上午，上海招商置业8.86亿夺得徐泾镇海天花园西侧住宅地块（并非市中心地段），折合楼板价12254元每平方米，溢价率75%，这样的溢价率是今年以来极为少见的。13家企业参与现场竞价，有房企单轮举牌跳价1.2亿，主持人多次提醒企业注意风险，理性竞价。

　　实际上，万科、华润、中海、保利、绿地、龙湖等龙头房企近期屡屡在土地市场上“出手”，大有集体抄底土地市场之势。据相关数据统计，自7月以来，万科在土地市场上的投入已超过110亿元；7、8月，龙湖地产“豪掷”约112亿在杭州、无锡、重庆、晋江、大连等5个城市拿地160万平方米，超过上半年拿地金额的两倍。

　　与此同时，地方政府也掀起一轮供地“洪峰”，据相关机构统计，北上广深等一线城市8月推地的面积超过800万平方米，环比增长30%。除北上广深等一线城市加紧推地外，近期杭州、昆明、合肥、武汉、无锡、温州、南京等二、三线城市也同样有大规模的推地计划。其中，武汉市8月24日集中推出36宗地块；杭州市在8月27日推出占地达456亩的主城区7宗地块；温州市近日也一次性推出52宗面积合计为3220亩的净地，供应力度前所未有。

　　149家上市房企在6月末持有货币资金2793.37亿元，与年初相比增加17.14%。2012年上半年，整个房地产行业加速去库存后回笼了大量的资金，同时国家信贷政策也有所放松，手握大量现金的龙头房企开始“出手”。地方政府密集推地，龙头房企集体抄底，供需双方的“默契”表明，楼市博弈是否已经进入新的阶段？

　　土地市场并非想象的热闹

　　因为万科、龙湖等龙头房企斥巨资频频出手，最近土地市场似乎显得很热。但是，我们可以看一下另外一组数据：8月全国100座城市土地供应量为6326万平方米，同比下降28%，环比略降1%。其中，住宅用地供应量为2373万平方米，同比跌幅为15%。8月全国百城土地出让金共计1167亿元，同比下跌19%，环比上涨6%，土地溢价率为6%，较去年同期回落5个百分点。

　　这些数据表明，土地市场并没有想象的那般火热。由于龙头房企聚焦了更多的媒体资源，他们频繁出手拿地，自然很容易放大整个土地市场的热闹场景。因此，现在就断言楼市将再度火爆还为时过早，正如日前万科总裁郁亮所说，最近万科频繁拿地不能跟万科看不看好后市联系在一起，不存在不看好市场就不买，企业要发展必然要继续买地——“不拿地，会饿死”。

　　现在流行的观点认为，土地财政制度推高了房价，中国的财政收入大部分来自房地产市场，由于政府大量卖地赚钱，所以推高了房价，地价在房价中占了极大的比例，如果地价降下来，房价自然也就降下来了。对此，北京大学国家发展研究院研究员薛兆丰有过精彩的驳斥：过去十年，在房地产制度或政策调整方面，做得最对的就是2004年出台的土地招拍挂制度。假如政府不向市场推出土地，房价反而会进一步剧增；政府推出土地的做法本身，其实直接推低而不是抬高了房价。政府通过拍卖的方式来推出土地，则是增加了透明度，大大减少了腐败的机会。政府在房地产市场取得的巨额财政收入，常常被误解为居民住房成本增高的根源。其实不然。道理很简单。你意外捡了颗钻石，假如市场上最高出价是100万，那么它就能卖100万。即使你把钻石赠送给中介商，它最终也还是卖100万。也就是说，即使政府把土地送出去，按身份证号码摇奖，随机送给国民，最终购房者支付的房价也不会因此下跌。供地越多，房价越低。不管这供地是通过行政分配、公开拍卖、私相授受、免费赠送来实现，此理不变。所以，认为政府因为卖地多而增加了楼市平均价格，是方向性的错误。恰恰相反，政府不卖地，不供地，不鼓励民用土地用途的自由转变，或不允许其他人供地，才会促进房价高涨。无论如何，只有不断增加土地供给，放宽土地用途转换的限制，允许其他土地供给源进入市场，才能根本解决住房困难，并减慢实际房价的增长速度。

　　8月份，分赴16个省（市）的国务院督查组，对于杭州房地产市场的调控成果表示认可，提出的主要意见是要增加土地供应。在经历连续数个月的冷清后，8月杭州土地市场（含萧山、余杭）共成交土地16宗，成交总金额83.33亿元，两项数据均创下今年之最。

　　目前这个阶段可以说是此轮宏观调控以来杭州房地产市场最为理性的时刻。“以价换量”当然还会持续——现在的状况是，一方面是超跌楼盘在补涨，另一方面是未跌楼盘在补跌。无论是疯涨还是狂跌，都不是健康理性的房地产市场。政策会不会再度从紧，这是预言家的事情。我只知道，任何行政性干预，最终都无法战胜市场经济本身所拥有的强大原动力。市场经济才是推动社会进步的关键途径。西班牙当代小说胡安·何塞·米利亚斯在《对影成三人》中描述了一个极具魅力的男人，即使遭遇车祸昏迷不醒他也仍然强大气场：“尽管他身上插着许多导管，连接着不同的仪器，但给人印象是：他正用自己的能量维持着所有仪器的运转，而并非相反。”或许，我们也可以说，市场经济正用自己的能量维持着整个社会机器的运转。

　　土地市场回暖的背后是房地产市场集中度的加剧

　　土地市场似乎正迎来局部的回暖，全国范围内，万科、龙湖、华润等地产大鳄在不同的城市攻城略地，仅9月上旬，万科就花费69亿拿地；杭州市场，其8月份的土地出让额，也一扫今年以来的阴霾，迎来井喷式爆发，光8月28日一天，就吸进54亿。

　　不过有意思的是，就在一些房企拿地高歌猛进之时，绿城董事长宋卫平却在本周一的一次座谈中，重申绿城暂无拿地的意愿。对于外界来说，这可能是绿城投鼠忌器的一种表现，毕竟当年的频抢地王，让其吃足苦头。但除此之外，我们应该还能解读出另一层意思，即绿城对于将来楼市的发展，仍充满疑虑，未来楼市的不确定性，让其难以贸然下手。

　　万科和绿城对于土地市场的判断，可能真实地呈现出了当前市场上一场看似无声却在激烈演进的变革，即房地产市场正告别众神狂欢的年代，进入某种寡头把持的时代。而地方政府捉襟见肘的财政，更是为这场变革提供充足的炮弹。整个社会经济的放缓，在一定程度上让地方政府重拾“土地财政”的老路。在此之前的一二季度，地方政府在土地起拍价上尚能紧咬牙关的话，从第三季度开始，疲于应付的他们，不得不重启大规模推地的计划，于是我们才能看到温州一次性推出52宗地块共计3220亩的壮举，而这相当于过去几年温州土地出让的总和。

　　拿地价格的下浮以及大型房企自身充沛的实力，才会合围成大型房企四处出击拿地的现象。而如今的举动，势必将影响到若干年后房地产市场的格局。

　　对于房企来说，土地是最为稀缺的资源，也是其赖以发展的生产要素，只有手里握有土地，企业才谈得上未来有发展的可能。于是今后我们很容易看到这样一条循环路径，即全国布局-低价拿地-快速销售-回笼资金-再低价拿地-再更大范围地布局全国，这让目前已占据有利位置的万科、中海、保利等企业，获益匪浅，却让中小房企日益萎缩。就连滨江这样的在区域市场上有相当知名度和号召力的房企，也将被压缩生存空间。滨江这样的房企，更多的冀望于土地市场上的检漏，而不是侵略性的扩张。未来的房地产市场，几大房企的市场占有率将大幅提升，而这种提升，再配合阶段性的反复无常的政策，将更为迅猛。

　　万科总裁郁亮说，房产企业要听党的话，要顺应国家的调控政策，很多人说他的在说违心话，在我看来，这是他的真心话，因为越是严酷的市场，万科才越具备扩张的可能，对于很多房企来说，他们远不具备这种应对和把握能力，应对不畅的市场是这样，应对起势的土地市场同样是这样。

　　他们为什么凶猛？

　　上半年的全国的土地市场异常惨淡，近两个月以来，长期沉默的土地市场却突然爆发，以万科、龙湖、中海、金地等大型房企都明显加快了拿地步伐。以地产龙头万科为例，下半年以来万科已经斥资逾80亿，拿下十多幅新地块。

　　土地市场的明显升温，除了区位优势外，信贷及市场的宽松复苏，是房企拿地的积极性提高的重要原因。自调控以来，在限购限贷的背景下，加上拿地成本、人工费、建材费逐年增长，房地产商的日子越来越不好过，谨慎拿地成为房企的共识。伴随着市场成交的回暖，“以价换量”促使部分房企的现金流开始明显好转，加上下半年地方政府推地意愿加强，全年土地成交的高峰来临了。

　　其实，房地产商之于土地的态度，就好比购房者之于买房的态度，都是百转千回地纠结，却又是欲罢不能地难以割舍。和房地产的鼎盛时期相比，这两年的房地产行业无疑是让开发商焦虑的。这个市场最好的那个年代已经过去了。

　　但是，做面包总要有面粉。就像农民离不开土地一样，开发商也离不开土地，而标杆房企对土地更是情有独钟。若非如绿城集团董事局主席宋卫平这样的伤心人，要时时提醒自己如果动了买地的念头，“想一想卧薪尝胆的感觉，以免好了伤疤忘了疼”。大多数房企只要认为市场会向好或者尚还存有希望，他们就有足够理由去说服自己去土地市场拼杀。正如万科集团总裁郁亮说的，“企业要发展必然要继续买地”。

　　相比宋的率真，此时“频繁拿地不能跟万科看不看好后市联系在一起”的郁亮更技巧性些。谁都知道，一年前，郁亮曾抛出房企“过冬论”，推行现金为王、积极卖楼、不断节流的企业策略，也不忘抄底囤地。现今有如此凶猛的拿地动作，很难让人不跟万科在上半年全面提升的销售面积和销售金额联系起来。当然，郁亮最后也承认了，目前手握470亿元，“万科手里有钱”。

　　其实，这就是龙头企业的高明之处，有着兵来将挡，水来土掩的韬略。要么过冬；春天已来，就不妨主动出击，逢低吸纳。况且，与此轮供应、成交繁密推地相对应的是，几个城市走的都是低价路线，地方政府有意降低成交底价，且出让地块多以底价或低溢价成交。难怪万科董秘谭华杰会表示，四季度是拿地的好时候，今年地价在过去三年来是最低的。

　　楼市“最差的时候过去了”，土地市场也必然迎来升温期。只是，往日动辄高溢价成交的盛景不再，地方政府和开发商之间的价格博弈开场。尤其值得注意的是，伴随着一些资金回笼状态良好，并在去年以来并未有大规模扩张的开发商积极进入土地市场，势必会对中小开发商造成挤出效应。

　　就如万科董事会秘书谭华杰直白地表示，鉴于下半年的土地供应规模将超过上半年，且开发商的投资能力尚未全面恢复，因此资金实力较强的企业可能会有更多机会拿地。而土地储备量的变化，最终决定着未来房企的座次排名。“土地战争”引发的新轮行业洗牌不知不觉中开场了。

　　大鳄拿地，当以平常心观之

　　如果说，从二季度开始购房者疯狂入市奠定了商品房市场阶段性价格底部的话，那么，三季度以来地产大鳄的大举拿地行为，也可以视为是奠定了土地市场的阶段性价格底部。但是，这虽然是一个大鳄拿地的时代，但毕竟不是“地王的时代”，大鳄拿地无关楼市与房价的走向，无需以放大镜观之，更无需以“恐慌”心态待之。

　　眼下，我们更多看到的是大鳄们以比较低的价格拿到了土地，这与前些年楼市高亢时期“地王”频现没有可比性。“地王”对人们购房者心理的冲击、对商品房市场价格的传导效应是非常巨大的，是房价上涨的一大推手。而这一次，让人比较放心的是，在大鳄们攻城略地的行动中，鲜有“地王”的影子，更有带头大哥万科“绝不拿地王”的表态，因此商品房市场还不至于受到大鳄拿地行为的影响。

　　就像农民种菜需要买菜子一样，开发商买地本身正常不过，并不会因为有调控政策就不购地了，也并非是因为“猜到”调控政策要退出了所以抓紧下手。近段时间之所以会出现比较集中性的拿地行为，其实与政府最近比较密集的推出土地有关，而在整个上半年，我们看到土地市场本身很少推地。当然，也与楼市回暖之后手头开发商手头逐渐宽裕有关，特别是这些诸如万科、龙湖等大鳄们，本身有着较好的融资能力和较为灵活的经营策略，在本轮调控中所受伤害较少。

　　最近亮相杭州的万科总裁郁亮也直言，在万科拿地这个问题上，大家想得过于复杂。郁亮表示，万科近期的频繁拿地与对后市是否看好并无直接关系。万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。用郁亮的原话说，“不论市场好不好，我们都要买地，万科只会靠做房子赚钱，没别的本事。不买地我们饿死了怎么办？”

　　当然，不可否认，大鳄们拿地不会不考虑时机。眼下，众多中小开发商还依然没有缓过劲来，用绿城董事长宋卫平刚刚前两天的话说“大部分房产企业还在垂死挣扎当中”。这样一种对比，对于手握重金的大鳄们来说，当然是一个拿地的时机，至少竞争者很少。所以，我们看到，在最近的许多土地拍卖中，经常会出现底价成交的状况，这与前些年一块土地叫价四五十轮的情景形成强烈反差。

　　如果一定要说此次大鳄大举拿地对于未来的影响，那有一点是毋庸置疑的——行业洗牌的加速和强者愈强的形成。中小开发商尚在保命，大鳄们已经在布局下一轮了，起跑点已经完全不一样。地产调控本身就是行业洗牌的一次机会，那些从容度过并重启扩张的大鳄们，无疑能在未来变得更加庞大和强大，而在调控中已经遍体鳞伤的中小房企，未来的生存空间会遭到进一步的挤压。