二手房市场

成交量同比去年上涨近两倍

各城区二手房成交均价普遍上涨

跟一手房一样，二手房的成交均价也在小幅上涨。据我爱我家统计数据显示，7月杭州二手房市场成交平均价为19780元/平方米，与透明售房网公布的6月二手住宅均价18362元/平方米相比，上升1418元/平方米，环比上升7.7%。

成交放量以来，多个区域的二手房价开始止跌回稳，个别热点区域的二手房价格甚至出现了明显的上涨迹象。一些有好的学区或者有较多一手房低价入市的板块，目前房源已经非常稀缺，价格也逐渐回稳甚至上涨，像滨江和桥西板块。杭州我爱我家市场研究中心的宋文杰举例说，欣盛·东方郡在今年2月份市场不景气的情况下，月度成交均价只有1.6万-1.7万元/平方米，而现在已经上涨至1.8万-1.9万元/平方米，个别房源成交单价甚至更高。一些拥有学区等资源优势的板块价格上涨则更为明显，最近某中介公司成交了一套松木场附近的天价房，因为拥有保俶塔实验小学的优质教育资源优势，一套不到20平方米的小套，竟然卖到单价4万多元的“天价”。对比一下这一带成交均价就会发现价格有多高，安居客数据显示，松木场河东近半年成交均价都在2.5万元-2.7万元/平方米。

7月份杭州二手房市场依旧延续5、6月份以来的持续上涨势头。这使得自去年以来观望至今的不少购房者对房价继续下跌不再抱有希望，恐慌性心态逐渐取代了观望，首次置业的刚性购房需求以及部分改善性购房人群纷纷出手购房。与此同时，贷款利率接连两次下调，对减轻购房者的还贷成本还是起到了一定作用，也更加坚定了购房人群的购房意愿，促使近期成交量上涨。

随着近两三个月来房价的小幅上涨，房价将要反弹的市场预期造成市场恐慌性购房情绪蔓延。透明售房网数据显示，截至7月31日，7月份杭州主城区二手房共签约成交2615套，成交量较6月的2591套增加24套，同比2011年7月882套增加1733套，上升了196.5%，即是去年同期的近3倍。

而且从7月二手房成交面积变化来看，改善型需求的占比也有小幅上扬，与6月26.51%的成交占比相比，7月90-200平方米户型房源成交占比上升至28.11%。随着刚性需求的释放减缓，改善型用户的成交比例开始逐步上升，从近期新建商品房在积极加推小户型的同时，改善户型的成交量也普遍反应较好。

“苦逼”购房经历

新房摇号摇不到

转买二手房又遇房东加价

章华（化名）是杭州某事业单位的员工，年近35岁尚未在杭州买过一套房子，一直过着租住的生活。要不是女儿到了学龄阶段，章华也不会这么着急想买房子。

和一般家长不同，章华夫妇对于学区算是没有要求的，而且他们工作稳定，一直想在城东或城北一带找房子。一方面也是因为好的学区房源价格都很贵，另一方面章华始终想买一套次新的房源，对于市中心的老房子，终归不太看得上眼。

从丁桥板块降价开始，章华就一直关注这个区域的几个项目。“丁桥我还是能接受的，毕竟我的预算也就在一百万元左右。从4月份到现在，光光坐着快速公交去丁桥，我就去了不下5次，但是始终摇号摇不到。”章华告诉记者。

中豪·四季公馆、昆仑·天籁“筑底出售”的场景，想必大家都历历在目，多次开盘都上演了抢房的局面。对于章华来说，要在这样的情况下买到一套房子，简直比登天还难。

“其实一开始我看到大家都蜂拥过去买房时，我还是做了两手准备的。当时我还在广宇·上东城看了几套二手房。虽然税后价格比新房贵了约3000多元/平方米，但是能马上入住，想想也是值的。”章华说， “我记得那是5月初的样子，我第一次去看了广宇·上东城二期的房子，有一套60多方的小户型很合心意，跟房东交谈了一番后，竟然发现房东是亏本在售的，当时我和我老婆都十分动心。哪知道在这个时候，我手机收到了四季公馆加推的信息，这下我又心动了。毕竟二手房还要缴纳10%左右的税，而且单价上本身也比四季公馆贵。”就是这么犹豫了一下，章华没有当即跟房东敲定，结果当然可想而知，四季公馆再次没买到，而当章华想再次转头买二手房时，房东表示该套房源已经有多位客户看中，现在总价也比之前要上调5万元了。

一套60多方的小房子，一下子调了5万的价格，章华感觉有点接受不了，就没跟房东继续谈下去。最近，他又找了中介在看上东城的房源，“不看不知道，一看我发现我之前关注的几套房子都涨价了啊，而且房东也都一副‘不愁卖’的样子，真是愁死我了。”章华话里带着无奈和后悔。

记者点评：丁桥的一波“止跌回稳”到略涨的行情，的确让多数购房者感觉到了自己的钱一夜之间贬值了不少。也许市场就是这样，买的人多了，自然“水涨船高”，很多时候，身处其中的人并不知道什么时候才是房价真正的底部，而一旦觉得“买不到”、“涨价”的时候，往往这个阶段性的底部已经溜走了。所以对于像章华这样的购房者，应该更明确自己的需求，该出手时就应出手。

专家分析

大部分板块底部已出现或过去

下半年房价不会大幅上涨，个别板块还有低价入市希望

面对不少人对错过“底部”的慌张，一些业内专家对下半年楼市的分析要更为理性一些，他们认为，想要买房的购房者在下半年仍有出手机会。

双赢机构总经理章惠芳最近写了一篇名为《从“房找人”到“人找房”》的博客，光看题目就知道这半年来杭州楼市供需双方经历了“主客场”转换。“今年初杭州楼市全面降价以来，很明显，主动权一开始是掌握在购房者手中，也就是‘房找人’。由于限购的影响，供求关系发生逆转，开发商销售困难，对购房者的观望吃不准，即便降价也是以“团购”、“存抵”或“交预约金”名义先找人，再根据预约情况择时开盘。直到5月底开始杭州楼市又出现了一些新的变化，5月份众多利好消息的渗透改变了市场心理预期，购房者积极入市，咨询、找房、看房、买房成了很多原本不急迫的购房者近期最重要的事，主动权再度回到开发商手中。”

章惠芳表示，经过上半年这一轮降价热销，大部分板块的“价格底”都已经出现甚至过去，但还有个别板块例如转塘、九堡应该还处于底部位置。“今年上半年很多开发商选择大幅降价甚至‘割肉’也是没办法，攸关生死，还出现了降过头的情况，现在属于补涨。接下来无论是开发商的意愿、动力还是资金都不支持价格再跳水，所以也不能指望他们像上半年这样降价。”章惠芳觉得，下半年特别是第三季度，楼市或许会再次进入观望期，而这次观望的不是购房者，而是开发商，楼市博弈局面或再现，对于未来的定价策略，楼市限购限贷依然存在，不少开发商仍将以平稳趋于灵活的方式为主，以价换量；下半年的成交态势或许会相对均衡，不温不火，价格横向盘整。

持类似观点的还有资深评论员丁建刚。他认为，宏观面上底部已过，但个别板块、楼盘来说，还是有差异，目前一些楼盘涨价还是属于结构性回涨，像桥西、申花等板块认可度高、后续供应量少的板块有条件上涨，而九堡等板块之前没有太多降价动作，所以在大家都补涨的情况下，板块内很多楼盘现在还在降价。“其实用‘底部’一词还没那么绝对，但最坏的时期肯定是过去了，总体来说，杭州市场后续供应还是相当充沛的，个别楼盘还没到底，下半年购房者还是有入市机会。”丁建刚说。