年底促销季，我们该关注哪些楼盘

　　牛市买房靠运气，熊市买房则考验眼光。本报记者整理了市场上在售和将售的楼盘，结合当前市场形势，从这些楼盘的拿地成本、营销策略、公司品质等方面分析，给正在犹豫徘徊的购房者一点提示。

　　市中心板块焦点：大家·武林府(5号楼)

　　总建筑面积：14万方

　　开盘时间：2011年12月

　　开盘价格：目前对外均价43800元/平方米

　　调控至今，杭州市中心板块楼盘价格一直相对坚挺，自新湖·武林国际33000元/平方米的起价爆出以来，不少购房者对于市中心的下跌有了一定的寄望。大家·武林府预计在12月推出该项目唯一一幢200余套小户型房源，目前对外报价为43800元/平方米，而记者致电售楼处，置业顾问称折后均价可能在40000元/平方米。

　　据透明售房网记载，今年8月28日武林府售出的公寓价格为52964元/平方米，此次推出的55-120平方米公寓价格降到40000元/平方米，降价幅度相对还是比较大的。尽管5号楼靠近高架，但是小户型、低总价的优势还是比较明显。

　　作为杭州的老牌房企，大家·武林府目前外立面石材已经上墙，对于购房者而言，还是可以更加清晰的看到房源的位置及房屋的质量，更何况，之前大户型公寓的总价基本在千万元以上，所以说小区的整体品质还是有保证的。

　　桥西板块焦点：顺发·吉祥半岛

　　总建筑面积：17万方

　　开盘时间：2011年12月

　　预计售价：低于周边1000-1500元/平方米

　　顺发·吉祥半岛的楼面价约10000元/平方米，因为有排屋摊薄土地成本，所以高层公寓的实际楼面价要低于这个数字。粗略估计，该项目高层公寓的成本肯定低于20000元/平方米。

　　从整个2011年的情况看，顺发在杭州地区进入销售周期的项目不少，其中有尚未推出的萧山的旺角城二期、和美家二期，仍未售罄的堤香和康庄，以及桐庐的一品江山和锦绣天地两个大盘。因库存过多，顺发恒业降价低开的动力明显；从该公司的近期销售策略看，和美家一期、康庄等楼盘都走低价快销路线；加上之前吉祥半岛已放出口风：每平方米会比隔壁名城公馆的22000元均价低至少1000元，该楼盘创出桥西板块新低的可能性极大。

　　虽然吉祥半岛是上市房企顺发恒业进入杭州主城区的首个楼盘，不过顺发的实力和品质在钱塘江南岸还是有目共睹的。位于萧山市心路的顺发·旺角城一期，以奢华的会所、珍贵的大树和大量使用的石材而颇具美誉。鉴于该公司的良好品牌声誉，抄底吉祥半岛是不错的机会。

　　下沙板块焦点：杭州宝龙城市广场(公寓)

　　总建筑面积：33万方

　　开盘时间：2011年12月

　　预计售价：约12000元/平方米

　　杭州宝龙城市广场是下沙的“地王”项目。去年宝龙拿下下沙三地块，仅住宅用地楼面价就达到10281元/平方米，算上建安成本、财务成本，该项目公寓成本就要超过15000元/平方米。

　　目前，下沙板块楼盘几乎都在降价促销，尤其是东部沿江区块的保利·湾天地、金隅·观澜时代、世茂广场等起价一个比一个低，单价几乎都在万元以下，即便是下沙最中心的区块——金沙湖目前公寓均价也只有15000元/平方米左右。虽然宝龙城市广场位于大学城核心区块，周边学校林立，师生生活氛围成熟，但在下沙房价整体下行、房源较多的情况下，定价相当困难。根据项目相关负责人的说法，这次开盘主要选择低总价的小户型来推，迎合刚需人士的需求，但显然，12000元/平方米的价格也已是亏本销售了。

　　虽然此次公寓房源亏本销售，但作为宝龙进入杭州的首个项目，是宝龙在杭州树牌子的机会，所以在品质方面应该会有一定保证，更关键的是，宝龙城市广场体量33万方，其中住宅只有7万多方，项目主体是商业，一向擅长商业操作的宝龙选择在住宅上让利并通过商业项目来获得利润。