临平大盘擎天半岛商业街效果图

　　住宅才卖了一部分，商铺就迅速推出来销售，今年以来，这样不同于以往的期铺销售模式开始流行。近来由于临近年底，住宅行情仍然冰天雪地，开发商又纷纷苦于要回笼资金，于是一大批商铺齐刷刷冒出来开始或明或暗地卖，成为年底楼市僵局中的一幕风景。

　　虽然商铺不在调控政策限制范围以内，但楼市冬天的寒意，也不可避免地传递到了这一相对小众的投资市场。大家都看空楼市的当下，投资客事实上也不急于出手。因此最近推向市场的商铺，也需要走高性价比路线才能博得不错的销售率。由此，价格战继住宅和酒店式公寓之后，在商铺市场继续上演。

　　大盘纷纷提早开卖商铺

　　指望靠它填补住宅销售缺口

　　最近杭州的商铺市场，着实有些热闹，各板块动静不小。

　　位于临平星桥的36万方大盘东田·擎天半岛，近期即将首次推出总体量近1万平方米维多利亚商业街的部分商铺，全部面向临平主干道藕花洲大街，距离沃尔玛5分钟车程，面积为30-200余方，主力面积为100方左右，一共16套。“现在住宅不好卖，推出部分商铺也是一种差异化的产品销售策略。事实上我们对项目的商业街前景还是蛮有信心的，如果能靠后销售，价格肯定还能再上去一些。现在提前拿一些体量出来卖，主要也是为了应对淡市。”一位项目相关人士介绍说。

　　三墩超级大盘金地·自在城低调拿出一批本来准备明年上半年卖的商铺，主要面向老业主进行推介，为的也是在年底之前尽可能多完成一些销售指标。据了解，总建筑面积达85万平方米的自在城，其社区商铺总体量为13000方，所占比例不高，因而感兴趣的投资客不少。此次推出的商铺集中在Z公馆一期、二期和玛瑙湾的底商，一共80多套，面积自40-3000方不等，主力面积为一两百方，折后均价大约为23000元/平方米。目前这批商铺已是准现房销售，以老业主购买为主。

　　田园板块的35万方大盘绿城西子·田园牧歌，最近也将推出一部分商铺，一共22套，位于田园牧歌风禾苑主入口两侧，沿广济路、建工路直线延伸，主力面积39-200方。对于近期屡屡处于风口浪尖的绿城集团来说，高端住宅受限明显放开暂时无望，通过商铺来曲线回笼一部分资金，总是一件好事。

　　在往年，商铺都是开发商的压箱底宝贝，一般都放到价值最能得到体现的时候再卖，比如在接近交房的时候，有些甚至在交房以后。商铺和住宅不同，周边入住人群越多，商业氛围越成熟，价格也就越卖得上去，而楼盘的正常开发周期在两年左右，从住宅开始销售，到交房时开卖商铺，楼盘周边的区域成熟度基本都能够得到较大程度的提升，商铺价格也会相应往上飙，这也是开发商们心照不宣最后卖商铺的一大原因。

　　但今年情况明显不同。楼市面临前所未有的严打，住宅市场尤其是改善型住宅被限得死死的，开发商们动弹不得苦苦支撑遭遇生存危机，在这样的情况下，商铺陡然间成了救命稻草。尤其年关将至，各家公司年度销售任务压顶，销售窟窿能填一点是一点，于是衍生了最近的商铺开卖热潮。

　　商铺市场也开始折扣优惠纷飞

　　最低甚至出现了“7”字头

　　从理论上来讲，商铺一不受调控政策限制想买就可以买，二目前贷款政策甚至史无前例地优于二套住宅，似乎迎来了一个市场发展的好机会。然而覆巢之下焉有完卵，楼市大环境不佳，商铺作为其中的一种房产品类型，不可能独善其身，同时商铺又是纯粹的投资型产品，不存在刚需一说，也不是非买不可，因此，寄希望于商铺来完成一部分销售额的开发商们如果定价时给出的是正常市场价，那么要撬动市场快速销售仍然相当困难，也正因此，向来鲜见折扣的商铺市场最近折扣优惠纷飞，低价才能出货，最低甚至出现了“7”字头。

　　今年5月底首次开盘、目前只剩下一幢酒店式公寓待售、到今年年底即可完成清盘目标的快销范本保利·湾天地，于11月13日首次推出一期81套商铺，当天就达到约九成的预定量，结果临时加推了12号楼的28套商铺，截至昨天，整体销售率超九成。据了解，湾天地剩余的二期商铺共46套房源，将在11月底12月初迅速加推，计划在12月底前完成销售。近3万方的不小体量，如此快的去化和推盘速度，在商铺市场上并不多见，究其原因，这和湾天地酒店式公寓相类似的低价策略以及商铺自身的不错条件大有关联。

　　湾天地一期商铺起价9999元/平方米，均价为15000元/平方米，面积为80-300平方米，主力总价控制在150万-200万左右，如此单价和总价范围的社区商铺目前在杭州并不多见，此外，部分商铺可以作餐饮，也是受到投资客欢迎的一大因素。于是，市场也比较买账，“开盘当天的八九成销售率要好于原先预计的七成，这和最终理性快走的定价策略也直接相关，事实上，今年上半年这批商铺的定价还在18000-20000元/平方米左右。”

　　的确，在住宅市场已经陷入价换不来量的尴尬状况下，商铺市场也需要以低开或大力度优惠来交换销售率。雅戈尔·御西湖近期推出了15套商铺，面积90-120平方米，均价4.7万元/平方米，客户一次性付款可以打到7.3折，目前这些商铺已经售罄；丁桥联合新苑推出了29套商铺进行团购，依照参与人数多少，最低折扣可以打到8.8折，这样折后均价将在20000元/平方米以内；擎天半岛所推商铺起价仅为66万元/套，开盘还会有大力度优惠，目前已经确定的是开盘前存2000元办卡，届时可享减10万元的优惠；自在城的商铺也有一次性付款9.1折、按揭9.3折的优惠，老业主购买还可再减两个点……

　　“在目前的行情下，尽管不少开发商都想靠商铺来冲一冲年底的销售量，但开盘销售率能达到六七成的并不多，部分楼盘也只是有这样的愿望，但其实心里没底。”赢商投资总经理方芳分析认为，年底前如果开发商想快销一部分商铺，那么首先定价一定要合理，要通过细致的客户梳理把价格放到大家的期望值附近，其次，商铺的规划设计和自身条件也很重要，前期就要考虑好这些问题，尽量让商铺拥有较好的均好性。